¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos o vicios redhibitorios son defectos que presenta una cosa adquirida y que no eran conocidos ni podían ser advertidos razonablemente por quien la recibió al momento de contratar.
En términos simples, se trata de problemas que ya existían en el bien, pero que no eran visibles o evidentes al momento de la compra o adquisición. Por ejemplo, pueden presentarse en un inmueble, un automóvil, una máquina u otro bien.
¿Dónde se regulan los vicios ocultos en Argentina?
Los vicios ocultos o vicios redhibitorios están regulados principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la Ley 26.994, especialmente dentro de las disposiciones sobre saneamiento contractual.
El artículo 1051 establece que:
La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a:
a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053;
b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.
En el antiguo Código Civil se utilizaba con frecuencia la expresión “vicios redhibitorios”. El Código actual mantiene la figura, pero la inserta dentro de un régimen más amplio de saneamiento por defectos ocultos.
¿Cuándo un defecto se considera oculto?
No cualquier desperfecto constituye un vicio oculto o vicio redhibitorio.
Según el artículo 1052:
Se considera que un defecto es vicio redhibitorio:
a) si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido;
b) si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad;
c) si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales. Sin embargo, excepto estipulación en contrario, el adquirente puede optar por ejercer los derechos resultantes de la garantía conforme a los términos en que fue otorgada.
Asimismo, el artículo 1053 expresa que quedan excluidos:
La responsabilidad por defectos ocultos no comprende:
a) los defectos del bien que el adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de aquéllos. Si reviste características especiales de complejidad, y la posibilidad de conocer el defecto requiere cierta preparación científica o técnica, para determinar esa posibilidad se aplican los usos del lugar de entrega;
b) los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la actividad a la que corres-ponde la transmisión.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar por vicios ocultos en Argentina?
El adquirente debe denunciar el defecto al garante dentro del plazo legal desde que lo manifiesta o desde que pudo advertirlo.
El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.
Por su parte, el artículo 1055 expresa que la responsabilidad por vicios ocultos o vicios redhibitorios caduca:
La responsabilidad por defectos ocultos caduca:
a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió;
b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento.
Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.
La prescripción de la acción está sujeta a lo dispuesto en el Libro Sexto.
¿Cuáles son las consecuencias de los vicios redhibitorios en Argentina?
En Argentina, las consecuencias por vicios ocultos o vicios redhibitorios son las siguientes:
Resolución del contrato
El acreedor de la garantía tiene derecho a resolver el contrato.
El acreedor de la garantía dispone del derecho a declarar la resolución del contrato:
a) si se trata de un vicio redhibitorio;
b) si medió una ampliación convencional de la garantía.
Subsanación del defecto
En el caso de que el defecto sea subsanable, el artículo 1057 dispone:
El adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el defecto es subsanable, el garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta. Queda a salvo la reparación de daños.
Pérdida o deterioro de la cosa
En caso de pérdida o deterioro, el Código Civil y Comercial regula:
Si la cosa perece total o parcialmente a causa de sus defectos, el garante soporta su pérdida.