Vicios ocultos

Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. En derecho, el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.

Aunque generalmente los vicios ocultos se aplican a contratos de compraventa, también podrían concurrir en contratos de alquiler.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos de cierta gravedad, que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien. Pueden afectar tanto a bienes muebles como inmuebles.

Así, el vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que pese, ya que en caso contrario estaríamos ante otro tipo de daños y tendríamos que reclamar por medio de otras acciones.

Pese a ello, es necesario que el desperfecto sea de tal entidad que impida el uso natural de la cosa o que, en caso de haberse conocido, hubiera determinado que no se realizara la compraventa o esta se realizara en diferentes condiciones.

Por ejemplo, se considera que un defecto es de esta entidad:

• En compraventas en las que el comprador no habría adquirido el bien de conocer el defecto.
• O en alquileres en los cuales se habría negociado un precio inferior a causa de los desperfectos.

Por otro lado, y como se entiende del propio nombre, los vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista. La clave está en que el comprador no pueda detectarlos en el momento de la entrega.

De hecho, en determinadas ocasiones la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto.

Por ejemplo, se entiende que un fallo en el motor de un coche puede no ser un vicio oculto para un mecánico, o que un defecto estructural en una casa puede no ser un vicio oculto para un arquitecto.

Es fundamental en este tipo de situaciones tener claro qué se debe entender por vicio, entendiendo como tal aquellos defectos o imperfecciones de la cosa que determinen su inutilidad total o parcial, de modo que el objeto no pueda ser destinado al fin que le es propio, circunscribiendo el concepto de vicio al plano funcional. Así lo entiende, entre otras, la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 1996.

Por otra parte, la adjetivación del vicio como oculto supondrá la posibilidad de entender que se ha producido un error en el comprador respecto del bien a la hora de contratar. Esta circunstancia debe analizarse desde la perspectiva del comprador, más concretamente de los conocimientos es este posea sobre una determinada materia, lo que podrá determinar si pudo tener conocimiento de los vicios o no, lo que la doctrina científico-jurídica viene denominando (comprador-perito).

Fernando Castellanos, abogado y fundador de Castellanos y Asociados

Requisitos para poder reclamar por vicios ocultos

De lo antedicho se pueden derivar los tres requisitos básicos de los vicios ocultos:

1. Que el daño sea previo a la compraventa. Si el vendedor pudiera demostrar que el daño no existía antes de la adquisición, o si bien el comprador no puede demostrar que el daño sea preexistente, la reclamación fracasará.
2. Que el daño sea grave. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiera negociado un precio inferior. Esto evita las reclamaciones por desperfectos menores que no afectan a la integridad o funcionalidad del bien.
3. Que el daño esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos no como vicio oculto.

Los vicios ocultos en la compraventa entre particulares

Las compraventas entre particulares no están sometidas a las garantías propias de las compraventas entre consumidores y profesionales.

En lugar de aplicarse la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en estos casos el comprador solo queda protegido por el Código Civil.

El Código Civil no aplica un régimen de protección específica, ya que considera que el negocio se celebra inter pares. De modo que permite que los particulares ejerciten tres tipos de acciones:

1. Redhibitoria. Se regula en el artículo 1486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del contrato. Además, entregando la cosa objeto del mismo podrá recuperar los gastos correspondientes a la operación. Y en caso de demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador podrá exigirle una indemnización.
2. Quanti minoris. Regulada en el mismo artículo, lo que permite es minorar el precio del bien. Para ello deberán valorarse los daños por medio de peritos, y tal valor se restará al precio de la operación.
3. Saneamiento. Regulada en el artículo 1484 del Código Civil, permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.

La reclamación de vicios ocultos

La acción de reclamación de vicios ocultos prescribe en un plazo de seis meses desde la entrega del bien.

Sin embargo, como ocurre con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones.

Este plazo de prescripción impone cierto deber de diligencia al comprador. Así, otras acciones similares como el aliud pro alio pueden ejercitarse en plazos más amplios (cinco años).

Sin embargo, las acciones por vicios ocultos deben ejercitarse en plazos breves, lo que fuerza al comprador a inspeccionar con detalle el funcionamiento y características de la cosa en un tiempo prudencial.

Hay que tener en cuenta también que en función de los costes de la compraventa, la reclamación judicial por vicios ocultos puede resultar antieconómica cuando sea necesario contratar peritos o especialistas que certifiquen su existencia, sobre todo para aquellos bienes con un coste relativamente bajo.

No obstante, en muchos casos la mera reclamación extrajudicial por vía de un abogado especialista puede ser suficiente para que el vendedor acepte hacerse cargo de la reparación o minore el precio de venta, sin necesitar acudir a juicio.

Teniendo en cuenta el plazo de 6 meses del que se dispone para acudir a los Tribunales para reclamar vicios ocultos, vemos que muchas veces a las personas se les pasa el plazo y, por tanto, nos encontramos en la obligación de buscar otras vías para entablar la demanda.

Podemos entonces fijarnos en los motivos generales del contrato de compraventa. Por ejemplo, existe la posibilidad de ejecutar la acción de resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes (Articulo 1124 del Código Civil) entre otras acciones.

Guillermo Pérez Gómez, socio fundador de Larson & Co Abogados

Los vicios ocultos en viviendas

En el caso de que los vicios ocultos se encuentren en viviendas de nueva edificación, los plazos para reclamarlos no se someterán al Código Civil sino a la Ley de Ordenación de la Edificación, ya que serán considerados defectos constructivos.

Es muy importante con la compra de un bien inmueble revisar e inspeccionar el mismo. Antes de iniciar una compra de un bien que tal vez vaya a hipotecarte para toda la vida es imprescindible solicitar un informe técnico que garantice que el inmueble tanto en su exterior como en su interior está correcto.

No solo se debe inspeccionar la fachada de una vivienda o edificio sino internamente estudiar la estructura del edificio y si la misma no tiene aluminosis o cualquier otra anomalía. Revisar el sistema de tuberias y otras instalaciones del edificio es muy importante para no entrar posteriormente en disputas con el vendedor de futuras derramas no previstas. También el disponer de la inspección técnica del edificio ayuda bastante a valorar si comprar o no un inmueble en un edificio.

José Manuel Sierra, socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones

Esta establece diferentes plazos de garantía, dependiendo de los tipos de desperfectos:

• Estéticos. Se trata de daños en elementos de acabado de la edificación. Por ejemplo, podrían incluir pequeñas grietas o zonas decoloradas. En este caso se dispone del plazo de un año para reclamar.
• Habitabilidad. Son daños que reducen la habitabilidad del edificio, como humedades, goteras, una instalación eléctrica deficiente o un mal aislamiento acústico o térmico. En estos casos se dispone del plazo de tres años para reclamar.
• Estructurales. Son vicios que afectan a la estabilidad del edificio. Pueden incluir desprendimientos de materiales o derrumbes de tabiques, por ejemplo. Se dispone del plazo de diez años para reclamar.

En todos estos casos será recomendable que el abogado encargado del asunto tenga nociones de derecho inmobiliario. Además, el informe de un perito incrementará las posibilidades de éxito de la reclamación.

Recuerda que el vicio oculto de la construcción se define como aquel que no se aprecia en la entrega al cliente de la obra. Suelen manifestarse con el tiempo. En todo caso los responsables son el proyectista, la constructora y otros agentes de la edificación.

En relación a las reclamaciones sobre vicios ocultos, hasta hace poco parecía que estaban relacionados con viviendas de nueva construcción, sin embargo de un tiempo a esta parte se han incrementado de manera significativa las relacionadas con viviendas de segunda mano o alquiladas. Imprescindible en estos casos es ser consciente del plazo que se tiene para reclamar estos defectos, ya que únicamente es de seis meses.

Para poder reclamar estos defectos, se debe presentar dicha reclamación con celeridad, en un plazo de seis meses desde la fecha de la entrega de la vivienda.

Lo primero es comunicar de manera oficial, mediante burofax o similar, al vendedor los defectos existentes. Si no se recibe respuesta por parte del vendedor, el burofax no interrumpe el plazo de reclamación, por lo que se debe presentar una demanda judicial antes de esos seis meses indicados.

Kenari Orbe, abogado especialista en derecho inmobiliario

Lo que implica que los plazos de garantía comienzan a correr desde la entrega de llaves, por lo que podrían haber transcurrido en el caso de que el inmueble sea de segunda o posterior transmisión.

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