Vicios ocultos

Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. En derecho, el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.

A continuación detallamos en qué consiste un vicio oculto y cómo puede reclamarse. En particular, analizaremos su incidencia en los contratos de compraventa, aunque podrían concurrir en contratos de alquiler.

Vicios ocultos coche

Los vicios ocultos son desperfectos graves que posee un bien y que no eran visibles en el momento de la compra

Qué son los vicios ocultos

Los vicios ocultos son defectos de cierta gravedad, que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien. Así, el vicio oculto no inutilizará la cosa sobre la que pese, ya que en caso contrario estaríamos ante otro tipo de daños y tendríamos que reclamar por medio de otras acciones.

Pese a ello, es necesario que el desperfecto sea de tal entidad que impida el uso natural de la cosa o que, en caso de haberse conocido, hubiera determinado que no se concluyera el negocio jurídico o se realizara en diferentes condiciones.

Por ejemplo, se considera que un defecto es de esta entidad:

  • En compraventas en las que el comprador no habría adquirido el bien de conocer el defecto.
  • O en alquileres en los cuales se habría negociado un precio inferior a causa de los desperfectos.

Por otro lado, y como se entiende del propio nombre, los vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista. La clave está en que el comprador no pueda detectarlos en el momento de la entrega.

De hecho, en determinadas ocasiones la jurisprudencia ha considerado que la experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto. Es decir, se entiende que un fallo en el motor de un coche puede no ser un vicio oculto para un mecánico, o que un defecto estructural en una casa puede no ser un vicio oculto para un arquitecto.

Requisitos del vicio oculto

De lo antedicho se pueden derivar los tres requisitos básicos de los vicios ocultos:

  1. Que el daño sea previo a la compraventa. Si el vendedor pudiera demostrar que el daño no existía antes de esta la reclamación fracasará.
  2. Que el daño sea grave. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiera negociado un precio inferior.
  3. Que el daño esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos no como vicio oculto.

Los vicios ocultos en la compraventa entre particulares

Las compraventas entre particulares no están sometidas a las garantías propias de las compraventas entre consumidores y profesionales. En lugar de aplicarse la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en estos casos el comprador solo queda protegido por el Código Civil.

El Código Civil no aplica un régimen de protección específica, ya que considera que el negocio se celebra inter pares. De modo que permite que los particulares ejerciten tres tipos de acciones:

  1. Redhibitoria. Se regula en el artículo 1.486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del contrato. Además, entregando la cosa objeto del mismo podrá recuperar los gastos correspondientes a la operación. Y en caso de demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador podrá exigirle una indemnización.
  2. Quanti minoris. Regulada en el mismo artículo, lo que permite es minorar el precio del bien. Para ello deberán valorarse los daños por medio de peritos, y tal valor se restará al precio de la operación.
  3. Saneamiento. Regulada en el artículo 1.484 del Código Civil, permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.

La reclamación de vicios ocultos

La acción de reclamación de vicios ocultos prescribe en un plazo de seis meses desde la entrega del bien. Sin embargo, como ocurre con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones.

Este plazo de prescripción impone cierto deber de diligencia al comprador. Así, otras acciones similares como el aliud pro alio pueden ejercitarse en plazos más amplios (cinco años).

Sin embargo, las acciones por vicios ocultos deben ejercitarse en plazos breves, lo que fuerza al comprador a inspeccionar con detalle el funcionamiento y características de la cosa en un tiempo prudencial.

Los vicios ocultos en viviendas

En el caso de que los vicios ocultos se encuentren en viviendas de nueva edificación, los plazos para reclamarlos no se someterán al Código Civil sino a la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta establece diferentes plazos de garantía, dependiendo de los tipos de desperfectos:

  • Estéticos. Se trata de daños en elementos de acabado de la edificación. Por ejemplo, podrían incluir pequeñas grietas o zonas decoloradas. En este caso se dispone del plazo de un año para reclamar.
  • Habitabilidad. Son daños que reducen la habitabilidad del edificio, como humedades, goteras, una instalación eléctrica deficiente o un mal aislamiento acústico o térmico. En estos casos se dispone del plazo de tres años para reclamar.
  • Estructurales. Son vicios que afectan a la estabilidad del edificio. Pueden incluir desprendimientos de materiales o derrumbes de tabiques, por ejemplo. Se dispone del plazo de diez años para reclamar.

En todos estos casos será recomendable que el abogado encargado del asunto tenga nociones de derecho inmobiliario. Además, el informe de un perito incrementará las posibilidades de éxito de la reclamación.

Recuerda que el vicio oculto de la construcción se define como aquel que no se aprecia en la entrega al cliente de la obra. Suelen manifestarse con el tiempo. En todo caso los responsables son el proyectista, la constructora y otros agentes de la edificación.

Lo que implica que los plazos de garantía comienzan a correr desde la entrega de llaves, por lo que podrían haber transcurrido en el caso de que el inmueble sea de segunda o posterior transmisión.

Los vicios ocultos en otros bienes de segunda mano