Usucapión

¿Tienes dudas sobre la usucapión?

Somos abogados expertos en Derechos Reales siendo la usucapión una de las materias más consultadas por nuestros clientes. Contacta e infórmate sin compromiso.

1ª Consulta Gratuita

¿Qué es la usucapión?

La usucapión o prescripción adquisitiva es el modo de adquirir la propiedad por posesión de la cosa durante un tiempo determinado. El Código Civil permite que se adquieran por usucapión el dominio y otros derechos reales.

Se conoce como adquisición originaria porque no interviene un tercero que haya transmitido la propiedad. Así, el usucapiente ha poseído el bien durante tanto tiempo que el ordenamiento jurídico lo reputa merecedor de ser su propietario.

La usucapión se apoya sobre razones de seguridad jurídica. Se otorga así a quien ejercitó durante el suficiente tiempo la titularidad de ese derecho.

También se fundamenta en la desidia del propietario original. Al no haber ejercido su derecho por largo tiempo, se permite actualizar la situación dominical, adaptándola a la realidad de hecho.

Cabe señalar que existen dos tipos de usucapión:

1. La usucapión ordinaria
2. Y la usucapión extraordinaria

¿Qué se puede adquirir por usucapión?

El artículo 1936 del Código Civil establece que es objeto de usucapión todo aquello que pueda ser objeto de mercado.

Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres.

Artículo 1936 del Código Civil

¿Quién puede usucapir?

No existen requisitos especiales para adquirir bienes y derechos por usucapión. De modo que, siguiendo el artículo 1931 del Código Civil, podrá usucapir quien pudiera haber obtenido los bienes o derechos por otros medios.

Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos.

Artículo 1931 del Código Civil

¿Cuándo se produce la usucapión?

La usucapión se produce una vez se posee el bien o derecho por los tiempos determinados.

El usucapiente puede renunciar al derecho ganado, aunque no a la posibilidad de usucapirlo más adelante.

Requisitos de la usucapión ordinaria

Los requisitos de la usucapión ordinaria son:

• Posesión.
• Buena fe.
• Justo título.
• Por tiempo determinado en la ley.

Algunos de estos requisitos no tienen por qué concurrir en la usucapión extraordinaria. Este detalle se analiza más adelante.

Posesión

La posesión es el fundamento de la prescripción adquisitiva. De hecho, lo que hace la usucapión es dotar a esta posesión de protección jurídica, al elevar al usucapiente poseedor a título de propietario. Se exigen ciertos requisitos a la posesión.

En primer lugar, debe ser en concepto de dueño. Esto conlleva que no compute el tiempo de posesión tolerada o autorizada por el propietario.

En segundo lugar, debe ser pública. El ordenamiento pretende que la sociedad perciba al usucapiente como el verdadero dueño, y por eso termina reconociéndolo como tal.

También debe ser una posesión pacífica. Esta observación excluye de la prescripción aquellos derechos que hayan sido reivindicados por su propietario o terceros, así como los tomados violentamente.

Por último, se trata de una posesión ininterrumpida. La usucapión es una modalidad prescriptiva, y como tal, se puede interrumpir mediante reclamaciones judiciales y extrajudiciales. También puede interrumpirse materialmente, cuando se abandone el bien o derecho por plazo superior a un año, o por reconocimientos expresos o tácitos del derecho del propietario.

Buena fe

La buena fe, que en nuestro ordenamiento se presume, es la creencia del usucapiente de haber recibido la cosa de su dueño. Dicho de otro modo, quien quiera acceder a la usucapión de un derecho no puede hacerlo a sabiendas de que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalida.

Este requisito no opera en la usucapión extraordinaria.

Justo título

El justo título es aquel que resulta suficiente para transmitir el bien o derecho. Por tanto, bastaría con un contrato, incluso afectado por causas de anulabilidad. Sin embargo, no se reputa justo título el contrato viciado por causa de nulidad.

El justo título tampoco es necesario en la prescripción adquisitiva extraordinaria. Así, a cambio de ampliar los plazos posesorios, no será preciso que el usucapiente tenga título alguno.

Tiempo determinado

La ley establece un plazo de tres años para adquirir por usucapión los bienes muebles. En el caso de los inmuebles este plazo se alarga hasta los diez años entre presentes y veinte entre ausentes.

Sin embargo, existen algunas reglas complementarias en el cómputo del tiempo.

En primer lugar, el usucapiente puede computar el tiempo que el bien estuviera en posesión de su causante. Es decir, si toma posesión un bien inmueble de quien ya llevaba nueve años poseyéndolo, bastará con que pase otro año para que lo adquiera a título de usucapión.

También se presume que quien posee el bien o derecho ahora y lo poseyó en otro momento lo ha tenido todo el tiempo. De modo que solo mediante prueba en contrario podría demostrarse que hubo una interrupción en la posesión.

Usucapión extraordinaria

Si bien lo dicho anteriormente se aplica a la llamada usucapión ordinaria, existen otros requisitos para la conocida como usucapión extraordinaria.

En este caso no se exige que medie buena fe ni justo título. Sin embargo, los requisitos de esta forma de usucapión se endurecen en cuanto al plazo de posesión requerido.

• Así, los bienes muebles deberán poseerse durante un plazo de seis años.
• Por su parte, los bienes inmuebles deberán poseerse durante treinta años.
• En todo caso es necesario que la posesión sea a título de dueño y de forma ininterrumpida.

¿Tienes dudas sobre la usucapión?

Somos abogados expertos en Derechos Reales siendo la usucapión una de las materias más consultadas por nuestros clientes. Contacta e infórmate sin compromiso.

1ª Consulta Gratuita