La usucapión ordinaria, como modo de adquirir la propiedad sobre algo, es aquella en la que concurre la buena fe o el justo título.
Se trata de una de las modalidades de prescripción adquisitiva que, al igual que la usucapión extraordinaria, permite obtener la propiedad de un bien o los derechos reales por la posesión y el transcurso del tiempo.
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1ª Consulta Gratuita¿Qué es la usucapión?
La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva, constituye un medio por el cual una persona puede adquirir o convertirse en propietario de un bien por poseerlo durante un tiempo determinado y bajo unas circunstancias concretas. Para que ello ocurra, es necesario que se cumplan una serie de presupuestos legales.
Este recurso jurídico está regulado en el artículo 1930 del Código Civil:
Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.
También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.
Regulación de la usucapión ordinaria
La usucapión ordinaria, por su parte, encuentra su regulación a partir del artículo 1940 del Código Civil al establecer que:
Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.
Diferencias entre la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria
La diferencia existente entre la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria radica en el tiempo y los requisitos, ya que para que se produzca la usucapión ordinaria se exigen menos años de posesión del bien, pero mayores requisitos para poder ser propietarios. Mientras que, en el caso de la usucapión extraordinaria, se exigen en total más años de posesión a cambio de menos requisitos.
¿Cuáles son los requisitos para la usucapión ordinaria?
La obligación jurídica para adquirir la propiedad de derechos reales sobre bienes muebles o bienes inmuebles, recae principalmente en la existencia de los siguientes presupuestos legales o requisitos:
La posesión del bien
La usucapión ordinaria precisa de la posesión del bien que se pretende usucapir, la cual ha de ser según lo establecido en el artículo 1941 del Código Civil:
- Posesión ininterrumpida y continuada en el tiempo de la casa, terreno, vivienda o inmueble.
- Posesión en concepto de dueño, la cual implica actuar como tal, es decir, llevar a cabo actos que solo un dueño realizaría. En este sentido, el bien inmueble objeto de usucapión no puede constar a nombre de otra persona en el Registro de la Propiedad, ya que en este caso no podría ser adquirido.
- Posesión pública, supone una consecuencia de la posesión en concepto de dueño, puesto que el entorno ha de asumir a la persona como dueño del bien.
- Posesión pacífica. No es posible adquirir la propiedad de un bien que se posee producto de un acto violento, así como tampoco es posible pretender su usucapión si el titular requiere a la persona para que cese en esa posesión.
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
El Tribunal Supremo indica, en relación a la usucapión ordinaria, que el poseedor que no actúe como dueño, como quien lo hace por mera tolerancia, no podrá adquirir por usucapión el bien que posea.
La buena fe del que posee
Existe buena fe cuando quien posee el bien cree que la posesión que ostenta la recibió de quien era dueño de este y podía transmitirlo. Por tanto, si el poseedor tiene conocimiento de que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida, se hablaría de mala fe.
La buena fe en el ámbito de los derechos reales no corresponde a un estado de conducta, como sucede en las obligaciones y contratos, sino a un estado de conocimiento de que el transmitente tiene la facultad de transmitir su dominio, según la declaración del TS, en la sentencia de 12-1-2015.
La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio.
Según establece el artículo 1951 del Código Civil, las condiciones que se exigen para concurrencia de la buena fe en los artículos 433, 434, 435 y 436 del Código Civil, también son necesarias para la determinación de este requisito en la prescripción del dominio y los derechos reales.
El justo título
Se entiende como justo título aquel documento, similar a una compraventa o una donación, que sirve para transferir legalmente el dominio de la cosa que se pretende usucapir.
Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.
Aunque exista algún defecto o vicio originario, el título debe ser válido y verdadero (artículo 1953 del Código Civil). Un buen ejemplo son los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles, cuyos defectos quedan subsanados por el transcurso del tiempo requerido para que se produzca la usucapión. Cabe señalar que, en este caso, quedan exceptuados los títulos nulos de pleno derecho y los inexistentes.
El defecto en cuestión no puede ser de nulidad, ya que en este caso no se ostenta de un justo título. Además, la persona que pretende usucapir está obligada a probar dicho título, pues no se presume nunca, según el artículo 1954 de Código Civil.
Los plazos
Los plazos de la posesión del bien varían de acuerdo a la naturaleza mueble o inmueble.
Bienes inmuebles
El plazo es de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el dueño reside en el extranjero o en ultramar).
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.
Bienes muebles
Por norma general, el plazo será de 3 años.
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.
(...)
¿Qué bienes pueden ser objeto de usucapión?
A través de la usucapión es posible adquirir cualquier bien objeto de tráfico o comercio. Sin embargo, los bienes hurtados o robados, por quienes los robaron o sus cómplices, durante el periodo de prescripción del delito, pena o acción para exigir la responsabilidad civil originada de los mismos, no son susceptibles de apropiación.
De igual forma, quedan excluidos todos aquellos bienes que, aunque son susceptibles de apropiación, no pueden ser objeto del tráfico por prohibirlo una norma.
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