La usucapión extraordinaria es uno de los modos de adquirir la propiedad sobre algo que se caracteriza por dos hechos fundamentales: un plazo de posesión más prolongado en el tiempo y la ausencia de buena fe o justo título.
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1ª Consulta Gratuita¿Qué es la usucapión extraordinaria y dónde se regula?
Mediante la acción de usucapión una persona puede adquirir la propiedad de un bien cuando realice sobre él actos posesorios, durante un tiempo determinado y en las condiciones que establece la ley. Esta usucapión es denominada también prescripción adquisitiva y puede clasificarse en ordinaria o extraordinaria.
El artículo 1959 del Código Civil regula esta figura jurídica y establece que la prescripción de dominio y de los derechos reales sobre un bien inmueble surge por la posesión ininterrumpida durante 30 años, no siendo necesario contar con un título justo, o demostrar buena fe en la adquisición.
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
Además, según el artículo 1955 del Código Civil, para los bienes muebles el tiempo exigido será de 6 años.
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También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.
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Características que deben presentarse en la usucapión extraordinaria
Esa posesión, además de ininterrumpida, debe presentar otras características demostrables, las cuales se hallan enumeradas en el artículo 1941 del Código Civil.
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
Poseer en concepto de dueño
La persona que ejerce la posesión sobre el inmueble no debe hacerlo solo como un simple tenedor o un poseedor natural o personal del bien.
Este requisito no es una condición subjetiva o fugaz, sino que se trata de un requisito básico y esencial sobre la actitud de la persona de ejercer sobre el bien en cuestión verdaderos actos posesorios como si fuera el propietario. A este propósito de actuar como dueño o propietario de la cosa, haciéndolo como si fuera suya, se lo denomina “animus domini”.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha referido a esta característica de la posesión en varios fallos, considerando “que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio” (Sentencia de 14.03.1991).
Valorando además los elementos objetivos de dicha condición “no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, cuya prueba tampoco se ha producido en este supuesto litigioso, sin que exista ningún precepto que sostenga que la posesión en concepto de dueño deba presumirse” (Sentencia de 3.06.1993).
Posesión pública
Esta característica se refiere a actuar de modo tal que la posesión sea exteriorizada a través del uso normal del bien, siendo conocida por otras personas, es decir, que no se mantenga en secreto.
El actual poseedor de un bien debe actuar frente a la comunidad como el verdadero dueño del bien o titular del derecho real que recae sobre el bien, siendo necesario que nadie cuestione esta situación. En la práctica no podrá prosperar una usucapión cuando el poseedor, usufructuario, depositario, arrendatario, o cualquier otro tipo de instituto diferente al propietario, realice actos posesorios sobre la cosa a sabiendas o bajo la tolerancia del dueño. Siendo irrelevantes todos actos que realicen si pretende usucapir.
En este sentido el Tribunal Supremo en su sentencia del 11.07.2012 considera que “la adquisición de la posesión llevada a cabo de forma oculta y sin conocimiento de los anteriores poseedores, constituye un vicio insubsanable de la posesión que le hace inhábil para la usucapión, mientras dicho vicio subsista.”
Actos que pueden estar ligados a esta exteriorización de la posesión podrían ser:
- El pago de impuesto y contribuciones.
- La realización de obras sobre el terreno, la mejora o reparación de las obras ya existentes.
- La percepción de los frutos y rendimiento, así como también la realización de actividades vinculadas a la explotación de la tierra y su cuidado.
- Actividades de arrendamiento.
Posesión pacífica
La posesión debe haber sido adquirida sin violencia, sea esta física o moral. Por lo tanto, si una persona adquiere de forma violenta la posesión del bien, arrebatándole a su dueño, por ejemplo, no podrá adquirir por usucapión la propiedad de dicho bien.
En este caso no se cumple con uno de los requisitos exigidos para su configuración, ni con lo dispuesto en el artículo 444 del Código Civil que establece que los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.
Posesión interrumpida
La posesión debe realizarse de manera continua e ininterrumpida sobre el bien. Ésta se obstaculiza de acuerdo a los supuestos previstos por la ley.
Las causas que interrumpen la posesión a los efectos de la prescripción están enunciadas en el artículo 1943 del Código Civil y pueden ser por interrupción de dos tipos:
- Natural (cese voluntario por más de un año, según el artículo 1944 del Código Civil). El Tribunal Supremo se ha manifestado al respecto y sentencia que: “no ha quedado acreditada la posesión durante 30 años, pues la causante de la demandada abandonó la finca litigiosa 2 años antes de morir, por lo que no puede estimarse la usucapión” (sentencia 521498).
- Civil (por citación judicial, conforme al artículo 1945 del Código Civil). La interrupción civil deja de producirse en los supuestos de nulidad por falta de cumplimiento en las solemnidades legales, desistimiento de la demanda o caducidad de instancia, o si el poseedor es absuelto de la demanda.
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