El tracto sucesivo es un principio del derecho registral por el cual se conoce la historia de dominio de la propiedad.
El tracto sucesivo es el historial de propiedad de un bien desde su primera inscripción hasta la fecha.
En el Registro deben figurar todas las transmisiones o actos de disposición que se han realizado, sin que exista una ruptura en la cadena.
Es decir, se registran todos los cambios en un periodo determinado, sin omisiones de intervalos. De este modo, al inscribir un bien inmueble es requisito que conste el derecho previo del otorgante.
Este principio está regulado por la Ley Hipotecaria, artículo 20.
Efectos del tracto sucesivo
El tracto sucesivo genera una serie de efectos que se vinculan con los requisitos derivados del artículo 20:
- Será objeto de un asiento registral el título presentado en el Registro cuando se cumpla el tracto.
- Se deniega la inscripción en el Registro cuando se encuentra un derecho a favor de una persona diferente a aquella que se ha otorgado el título.
- Se podrá suspender la anotación y el presentante puede solicitar una anotación preventiva por defecto subsanable cuando se detecte que hubo una interrupción del tracto. Es decir, si durante un periodo de tiempo no se registraron las transferencias u otros actos sobre el dominio.
Reanudación del tracto sucesivo
Cuando el tracto sucesivo se interrumpe, se puede proceder a la reanudación del tracto sucesivo conforme al procedimiento legalmente establecido. Se realiza mediante expediente de dominio conforme al artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
La forma de reanudar el tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad, al margen de un procedimiento judicial, es mediante el expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo. El artículo 208 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento, siendo imprescindible en el mismo que el interesado posea un título válido para transmitir la propiedad, público o privado, que no se haya firmado con quien aparece como titular actual en el Registro o sus herederos.
José Luis Pardeiro, abogado especialista y fundador de expedientesdedominio.es
Abogados expertos en Derecho Registral
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1ª Consulta GratisOtros principios vinculados al tracto sucesivo
El tracto sucesivo es una figura jurídica que se vincula estrechamente con otros principios. A saber:
Legitimación
Lo pronunciado en el Registro es admisible como prueba en un contrato. Se deduce de ello que el titular registrado es quien tiene el dominio y, por defecto, posesión del bien.
Esto significa que los derechos reales que se expresan en los asientos registrales legitiman al titular. Como consecuencia, es motivo para la denegación de inscripción de una persona distinta.
Identidad
Solo dispone de los derechos quien esté inscrito en el Registro. Por ello, para la realización de cualquier acto sobre los derechos se necesita demostrar la identidad con los documentos pertinentes, incluido título y certificado.
Con este se corrobora la coincidencia de identidad y objeto de disposición entre lo que figura en el documento y lo registrado en asientos registrales.
Continuidad
El tracto sucesivo implica un encadenamiento de titularidades y de relaciones directas entre el asiento de dominio y los que se practiquen a continuación.
En un orden cronológico, cada anotación jurídica posee un asiento propio que se desprende del anterior.
Previa inscripción del tracto sucesivo
La previa inscripción es un principio que formaliza la titularidad en el Registro de la Propiedad. Para que exista una disposición del bien es requisito que exista una inscripción.
En algunos casos especiales, como la usucapión, se podrá inscribir como una previa declaración de usucapión emitida por el Juez.
El tracto sucesivo en los contratos
En un contrato de tracto sucesivo se acuerda el suministro de un bien o servicio durante el periodo acordado. La principal característica es que la prestación y el pago por la misma se realiza de manera continua durante el plazo de tiempo establecido.
Este factor lo diferencia de los pagos a plazos, ya que en estos últimos el bien o servicio se recibe de una sola vez.
Este tipo de contrato establece las obligaciones periódicas de las partes mientras dure el mismo. Existe una reciprocidad continua con acciones que no se podrían cumplir en lo inmediato.
Modalidades de contratos de tracto sucesivo
Es factible encontrar diferentes modalidades de contratos de tracto sucesivo. Estas se diferencian por la manera en que se presta el bien o servicio.
- Ejecución continuada: es un contrato único que no tiene interrupciones temporales en las obligaciones. El ejemplo más frecuente es el contrato de arrendamiento de fincas o locales comerciales.
- Ejecución intermitente: el contrato se mantiene vigente, pero se ejecuta la prestación en el momento que la otra parte lo requiera. Si se tiene un contrato de servicios de urgencias con el cerrajero, se mantiene en vigencia, pero se da uso cuando el contratante lo necesita
- Ejecución periódica: en este tipo de contratos de tracto sucesivo se establece la provisión de un bien o servicio en fechas ya establecidas. Por ejemplo, los días cinco de cada mes se realizará una revisión técnica
Duración del contrato de tracto sucesivo
En primera instancia los contratos de tracto sucesivo son de duración indeterminada. Sin embargo, con el fin de garantizar la autonomía de voluntad de las partes, es posible establecer el fin de manera unilateral.
La normativa actual expresa que es requisito la información previa y su formalización en el contrato, de manera que el consumidor puede finalizar el contrato. Este derecho debe estar garantizado en las mismas condiciones en que celebró el contrato original.
Reglas de contratación
- Constatación de la voluntad del usuario o consumidor de concretar el contrato o de su finalización cuando así corresponda.
- Prohibición de cláusulas que impongan sanciones u otros elementos que obstaculicen el ejercicio de los derechos reconocidos en el contrato.
- Expresión del derecho de las partes a finalizar el contrato de tracto sucesivo en las mismas condiciones en que se celebró éste, es decir sin penalizaciones onerosas o desproporcionadas.
- Contemplación expresa de los procedimientos por los cuales se ejerce el derecho de finalización del contrato.
El tracto abreviado
Se hace referencia al tracto abreviado cuando se permite un acto de disposición otorgado por titular que no está inscrito en el Registro.
Esta admisión responde a razones especiales, como los derechos del nuevo titular derivados de otro que sí está inscripto. Sería el caso de los herederos.
Es frecuente que las cadenas hereditarias no estén reflejadas en los asientos registrales. Está permitido entonces realizar la inscripción de las diferentes modificaciones en un mismo asiento registral. En este documento quedarán detallados los actos que se hayan sucedido.
Para concluir
Como hemos visto, se conoce como tracto sucesivo al encadenamiento de transmisiones y otros actos jurídicos sobre el dominio expresados de manera cronológica en el Registro. Es el historial de propiedad de un bien desde su primera inscripción hasta la fecha.
Por otro lado, los contratos de tracto sucesivo, son aquellos en que ambas partes se obligan a una acción continua de manera indeterminada o en el tiempo establecido por contrato.
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