Título constitutivo de la Propiedad Horizontal

El título constitutivo de la Propiedad Horizontal es un documento que define el contenido jurídico y material de la Comunidad de Propietarios. El mismo se otorga en escritura pública notarial por el promotor del edificio y se denomina Escritura de División Horizontal. Para que tenga eficacia ante terceros, ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se ubica el edificio.

¿Cuál es el título constitutivo de la Propiedad Horizontal?

Se entiende como título constitutivo de la Propiedad Horizontal a aquel documento que, según lo estipulado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), recoge la descripción del inmueble en su conjunto y de los servicios e instalaciones comunes que posee, la descripción de los pisos y locales y la cuota de participación correspondiente a cada piso o local.

Por último, aunque no de forma obligatoria, el título constitutivo de la Propiedad horizontal también recoge las normas estatutarias del régimen de funcionamiento de la Comunidad.

También llamado escritura de división horizontal, este documento se ha de inscribir en el Registro de la Propiedad donde radique el edificio, para que, de esta manera, alcance eficacia ante a terceros.

¿Qué debe incluir la descripción del inmueble contenido en el título constitutivo?

El título constitutivo, tal como está previsto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, deberá contener, de manera detallada, la descripción del edificio en su conjunto, incluyendo los datos registrables, los títulos de propiedad del terreno, la referencia catastral, la inscripción, los linderos, la superficie, etc., exigidos por la Ley Hipotecaria.

Asimismo, debe contener los servicios e instalaciones con los que cuente el inmueble, además de los elementos comunes que disponga el edificio, como, por ejemplo, ascensores, calefacción, jardines, etc.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal

Descripción de los pisos y locales en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal

El título constitutivo o escritura de División Horizontal también ha de describir, de forma enumerada, todos los elementos privativos del inmueble, como pisos, garajes, locales, trasteros, etc.

Al describir los pisos y locales, es necesario hacerlo de manera individualizada, detallando su superficie, la planta en la que se encuentre, los linderos y los ajenos de los que disponga (garaje, sótano, etc.). En caso de que el trastero o la plaza de garaje no tenga asignado una cuota de participación individualizada, este espacio se considerará un ajeno del piso o local.

La cuota de participación del Título constitutivo de la Propiedad Horizontal

Respecto a la cuota de participación recogida en el título constitutivo, el artículo 3 de la LPH establece que se le atribuye a cada piso o local una cuota de participación con relación al valor completo del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Para la fijación de la cuota, se tendrán en cuenta los siguientes aspectos:

• La superficie de cada piso o local, en relación con el total del inmueble.
• El emplazamiento interior o exterior.
• La situación de cada piso o local.
• El uso que previsiblemente vaya a realizar de los servicios o elementos comunes.

Podrán fijarse las cuotas de participación:

1. Por el propietario único. Ocurre comúnmente en nuevas promociones antes de la venta.
2. Por acuerdo de todos los propietarios. Se requiere la unanimidad de todos los propietarios, de lo contrario, tal incumplimiento conduciría a la nulidad.
3. Por laudo o resolución judicial. En caso de que los sistemas anteriores no funcionarán, se podrá formular una demanda de juicio ordinario para que el juez fije los coeficientes basándose en los informes técnicos y en los criterios del artículo 5 de la LPH.

¿Es realmente necesario inscribir el título constitutivo en el Registro de la Propiedad?

Según el Tribunal Supremo en el auto de 24 de marzo de 2021, rec. 5293/2018, la inscripción registral no es un requisito constitutivo. No obstante, a efectos de su oponibilidad frente a terceros, si deberá ser inscrito.

Diferencias título constitutivo y estatutos de la comunidad

El título constitutivo, al ser la formalización de la propiedad horizontal, guarda una serie de diferencias con los Estatutos, que se definen como, los derechos, las obligaciones y prohibiciones de los propietarios de una comunidad.

Los denominados Estatutos privativos también pueden estar contenidos en el Título Constitutivo, o ser elaborados posteriormente y aprobados en junta, en conformidad por todos los propietarios.

Características del Título constitutivo de la Propiedad Horizontal

• Descripción del inmueble donde se detallen las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, así como los servicios e instalaciones.
• La extensión, linderos, plantas, entre otras especificaciones de cada piso o local.
• La cuota de participación correspondiente a cada piso o local.

Características de los estatutos de una comunidad de propietarios

En los Estatutos se podrán reflejar las normas de constitución y ejercicio del derecho, y las disposiciones no prohibidas por la ley como:

• Gastos.
• Seguros.
• Reparaciones y conservación.
• Uso o destino del edificio, pisos y locales.
• Instalaciones y servicios.
• Administración.

El Estatuto privativo no afectará a terceros siempre y cuando no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En este caso, los futuros propietarios tampoco estarán obligados a su cumplimiento.

Los cambios que se efectúen en los Estatutos serán aprobados por unanimidad por todos los integrantes de la Comunidad de propietarios, y se han de inscribir posteriormente en el Registro correspondiente para su validez ante terceros.

Cabe señalar que, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 5 de la LPH, no es obligatorio que el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal contenga dichos Estatutos. En este caso, se aplicará la Ley de Propiedad Horizontal.

¿En qué se diferencia el título constitutivo de las normas de régimen interno?

Por otro lado, cabe diferenciar también entre el título constitutivo y las denominadas normas de régimen interno en una comunidad de propietarios.

Las normas de régimen interno son todas aquellas que se acuerdan por el conjunto de propietarios para regular todo lo referente a la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y objetos comunes. Siempre que no sean modificadas de la manera prevista con el propósito de establecer acuerdos sobre la administración, podrán ser obligatorias para todos los titulares.

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