Tercero hipotecario

En la compraventa de una propiedad nos encontramos con las figuras del comprador y vendedor. Pues bien, el tercero hipotecario sería aquella tercera persona que tendría una titularidad jurídico real (el derecho de propiedad, el dominio, el usufructo, el uso y la habitación, la servidumbre y la hipoteca inmobiliaria, entre otros) sobre la propiedad vendida, y no puede ser despojado de dicho derecho, a pesar de que la propiedad ha sido enajenada (vendida).

Veamos un ejemplo. A vende a B su vivienda, y C tiene un usufructo (derecho real de uso y disfrute) inscrito en el Registro de la Propiedad a su favor y sobre la propiedad vendida. La compraventa se lleva a cabo, y el usufructo no se extingue. Esta protección registral que ostenta C, lo convierte en tercero hipotecario. También llamado tercero, tercero civil o tercero registral.

El concepto en sí no tiene que ver con el derecho real de hipoteca o que exista un acreedor hipotecario. Es decir, que no estamos hablando necesariamente de una  hipoteca tal y como comúnmente se conoce.

El término hipotecario entra en juego en el concepto porque la posición que ostenta dicho tercero viene regulada en la legislación hipotecaria. Concretamente, en el artículo 34 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. Última actualización publicada el 16/03/2019.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Artículo 34.1 de la Ley Hipotecaria

El titular registral a efectos de ser considerado tercero hipotecario debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Adquisición debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de una titularidad de algún derecho real.
  • Conseguida de buena fe
  • A título oneroso
  • Que traiga causa del titular anterior, es decir, que tenga origen del antiguo propietario.

En pocas palabras, el tercero hipotecario es un adquiriente de un derecho real, que no se extingue por un negocio jurídico llevado a cabo por otras personas, como la compraventa.

Además, es importante tener en cuenta que el concepto no está relacionado con la hipoteca. Y, por último, para poder ser un el tercero hipotecario se deben cumplir los cuatro requisitos expuestos anteriormente.