Tácita reconducción

La tácita reconducción es la continuación de la relación arrendatario-arrendador, al cumplirse el plazo establecido en el contrato, si ninguna de las partes manifiesta la voluntad de darlo por terminado.

La tácita reconducción es la nueva relación entre arrendatario y arrendador, cuando llega a su término el contrato de arrendamiento y ninguna de las dos partes manifiesta voluntad de darlo por terminado.

Está regulada por el Código Civil y en el caso de arrendamientos de negocios, también se debe tener en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No debe confundirse con la prórroga tácita. Constituye una excepción a la extinción del contrato de arrendamiento por cumplimiento del plazo.

Para que la extensión del contrato de considere de tácita reconducción, deben cumplirse ciertos requisitos. Además, se considera de un nuevo contrato, ya que cambian las condiciones originales.

Marco legal de la tácita reconducción

• Código Civil, artículos 1566 y 1567.
• Ley de Arrendamientos Urbanos: disposiciones transitorias para los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, con vigencia para los firmados hasta el 31 de diciembre de 1994.
• Ley 49/2003 para los arrendamientos rústicos.
• Real Decreto Ley 8/2021 sobre prórroga de contratos de arrendamiento por estado de alarma.

Características de la tácita reconducción

La tácita reconducción es la nueva relación entre arrendatario y arrendador, cuando llega a su término el contrato de arrendamiento y ninguna de las dos partes manifiesta voluntad de darlo por terminado.

Es suficiente con que pasen 15 días desde la finalización del contrato sin manifestaciones de ninguna de las dos partes, para que se entienda que hay tácita reconducción.

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Artículo 1566 del Código Civil

La nueva relación contractual tiene las siguientes características:

• Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario continúa disfrutando de la cosa arrendada. Por lo tanto, para que no se produzca, es esencial que el arrendatario requiera la desocupación de la propiedad al finalizar el contrato o dentro de los 15 días posteriores a su vencimiento.
• Se extingue el contrato original y nace uno nuevo con las mismas condiciones, salvo la duración. Sin embargo, deja de estar bajo la órbita de la Ley de Arrendamientos Urbanos para comenzar a regirse por el Código Civil. Se perfecciona con el consentimiento de las partes.
• Si el contrato original se firmó entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, debido a la cláusula transitoria de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la tácita reconducción será por 3 años para viviendas. Vencido este plazo puede haber una nueva reconducción tácita, por el plazo mencionado en el apartado anterior.
• Tal como lo establece el Código Civil en su artículo 1567, en caso de tácita reconducción cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato, por ejemplo, garantes o fiadores, excepto que se haya pactado que continúan, aunque se produzca la tácita reconducción.

En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.

Artículo 1567 del Código Civil

Requisitos de la tácita reconducción

Los requisitos para que se establezca la tácita reconducción son los siguientes:

1. Existencia de un contrato de arrendamiento sin pacto relativo a tácita reconducción.
2. Disfrute del bien arrendado al menos durante 15 días posteriores a la finalización del contrato, es decir su utilización normal. Por lo tanto, no puede entenderse como tácita reconducción un atraso en la desocupación de la vivienda, entrega de llaves o cualquier otra circunstancia de esta clase.
3. Aquiescencia del arrendador. Significa que el arrendador no realiza ningún acto de intolerancia a la permanencia del arrendatario.
4. Falta de requerimiento. El arrendador no debe haber realizado ninguna notificación al arrendatario respecto de la finalización del contrato y devolución del bien.
5. Capacidad para contratar. En el momento de producirse la tácita reconducción, las partes deben ser capaces de celebrar contratos ya que se trata de uno nuevo y no una prórroga del anterior.

Plazos de la tácita reconducción

Como hemos dicho, para que se produzca la tácita reconducción deben haber transcurrido 15 días desde el vencimiento del contrato sin requerimiento de desalojo de la propiedad por parte del arrendatario.

Es importante saber cuándo puede producirse la tácita reconducción, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece un sistema de prórrogas, entendiendo que la tácita reconducción no es una prórroga sino un nuevo contrato.

El plazo mínimo de los contratos de arrendamiento es de 5 años. Si el contrato inicial fuera por un plazo menor, se establece una prórroga obligatoria hasta alcanzar los 5 años o 7 si es una persona jurídica.

Transcurridos éstos, se incorpora un mecanismo de prórroga tácita, por otros 3 años articulados sobre períodos anuales.

Es decir, que para que comience a operar la tácita reconducción, deben haberse producido la prórroga obligatoria y la prórroga tácita.

Si, transcurridos estos 8 años, el arrendatario permanece 15 días más en la propiedad con la conformidad del arrendador, estamos ante una tácita reconducción.

Si en este nuevo contrato no se fijan plazos, estos son:

• Para fincas urbanas, un tiempo equivalente al estipulado en la modalidad o frecuencia del contrato original. Por ejemplo, si era anual, se extiende por un año.
• En el caso de fincas rústicas, si no se fija la duración, se entiende el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca diera en un año o por una vez. En tierras labrantías divididas en dos o más hojas o partes de igual tamaño, el nuevo contrato se extiende por tantos años cuantas hojas sean.
• Contratos de renting: usualmente estos contratos tratan sobre vehículos o maquinaria, sin embargo, también se aplica la tácita reconducción en los mismos plazos estipulados por el Código Civil.
• Arrendamiento de negocios: se aplica la tácita reconducción para el contrato renovado, en los términos de la ley, para los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistieron hasta la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La tácita reconducción y los estados de alarma

El estado de alarma es una nueva variable a considerar.

Debido a la pandemia de COVID-19 desatada a comienzos del año 2020 se tomaron medidas urgentes y complementarias para hacer frente a las distintas situaciones.

Respecto de los arrendamientos, el Real Decreto Ley 8/2021 estableció una prórroga de 6 meses para los que finalicen hasta el cuarto año de alquiler, con fecha límite el 9 de agosto de 2021.

Sin embargo, es necesario tener en cuenta la situación en el caso de que llegaran a producirse nuevas prórrogas por estados de alarma por la pandemia o cualquier otra causa.

Desde este punto de vista:

• Los contratos que se encuentran en tácita reconducción no se prorrogan, debido a que se hallan regidos por el Código Civil y no la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Lo mismo ocurre con los que cumplen el último año del contrato de arrendamiento, ya que estarían en situación de tácita reconducción y por lo tanto ya no rige para éstos la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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