Subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria significa que, tanto el deudor como la entidad financiera de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidas o reemplazadas por otro deudor u otra entidad financiera.

Por lo tanto, la subrogación hipotecaria supone sustituir a una de las partes en una hipoteca, ya sea el deudor o el acreedor.

Subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria supone sustituir a una de las partes en una hipoteca.

Este concepto tiene una relación directa con otros aspectos del derecho civil como son: la modificación de las obligaciones, la subrogación del crédito y el pago con subrogación, subrogación convencional y legal, entre otros.

En esta ocasión y con el fin de explicar el concepto con la mayor claridad posible, nos ceñiremos únicamente a la subrogación hipotecaria.

Tipos de subrogación hipotecaria

Atendiendo a la anterior definición, podemos encontrarnos con dos casos distintos y que, a su vez, representan dos caras de la misma moneda:

  1. La subrogación hipotecaria sustituyendo a la entidad financiera.
  2. La subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario.

Subrogación hipotecaria sustituyendo a la entidad financiera

El primer caso que nos podemos encontrar en una subrogación hipotecaria es el siguiente: Un banco concede un préstamo hipotecario a un cliente, y este (el cliente), cambia de entidad financiera y traslada el préstamo hipotecario a otro banco. En resumen, sustituimos a la entidad financiera.

La regulación de este tipo de subrogación la podemos encontrar en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Tal y como establece la exposición de motivos del citado mandato normativo, el mismo fue creado para facilitar a los ciudadanos el acceso al beneficio que supone la reducción de los tipos de interés que actúan en el mercado hipotecario.

Pues bien, esta norma regula que los clientes puedan cambiar de banco con el que tienen suscrito un préstamo hipotecario, aprovechándose así de las ventajas que le puedan ofrecer otras entidades, que ofrecen el mismo producto bancario a mejores condiciones.

En nuestro Código Civil, concretamente en su articulo 1211, podemos encontrar la regulación de la subrogación:

El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.

Artículo 1211 del Código Civil

Lo cierto es que el precepto es insuficiente para abordar legislativamente la subrogación como tal, y esta deficiencia es el origen de la elaboración de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

La ocassio legis (condiciones que generaron la ley) del precepto fue una disminución de los tipos de interés del dinero producida en Francia a comienzos del siglo XVII. Política económica de la época que importó nuestro Código Civil y perdura hasta nuestros días, actualizada por la comentada disposición normativa.

Prosigamos nuestro análisis del texto normativo recién transcrito (Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios):

Atendiendo a su contenido, nos encontramos como en su primer artículo establece lo que en sentido figurado podemos denominar como una "portabilidad hipotecaria".

En otras palabras, de igual manera que podemos cambiar de compañía telefónica para beneficiarnos de las bondades de otra, el legislador ha permitido que los hipotecados puedan hacer lo mismo con sus entidades financieras.

Las entidades financieras a las que se refiere la Ley son: bancos, entidades oficiales de crédito, cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros, las cooperativas de crédito y los establecimientos financieros de crédito.

Debemos resaltar que no es necesario que la entidad establezca la posibilidad de amortización anticipada, para los préstamos hipotecarios, a la hora de llevar a cabo la subrogación.

En cuanto a los requisitos de la subrogación debemos poner énfasis en los siguientes:

  • No será necesario el consentimiento de la entidad acreedora para consumarla.
  • Debe establecerse una triangulación entre el deudor y las dos entidades financieras en la que se exige colaboración para dinamizar la subrogación.

El texto se ocupa de regular la comisión por amortización anticipada, estableciendo unos criterios para el cálculo y aclarando que se hará sobre el capital pendiente de amortizar.

En cuanto a la escritura de subrogación, solo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.

El registro. La subrogación no registrada no será válida, y una vez hecha por nota marginal, deberá expresar lo siguiente:

  • La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
  • Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo, o de ambos.
  • La escritura que se anote, su fecha y el notario que la autorice.
  • La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.
  • La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.

Beneficios fiscales. Exención en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales. En este caso, la escritura de subrogación (en la que documente la subrogación).

Para finalizar con este apartado haremos una recopilación de sus aspectos fundamentales contribuyendo así a su comprensión.

La subrogación hipotecaria puede suponer un cambio del deudor, o del acreedor (banco o entidad financiera). En este apartado hemos comentado la sustitución del acreedor.

Este tipo de subrogación hipotecaria se regula en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. El texto se compone de ocho artículos, cuatro disposiciones adicionales, y una disposición final única.

En su articulado la norma regula: su ámbito de aplicación, los requisitos de la subrogación, la comisión por amortización anticipada, la escritura pública, el registro, la ejecución, los beneficios fiscales, los honorarios notariales y registrales, la comisión por ampliación del plazo del préstamo. Del texto normativo hemos comentado los aspectos más relevantes.

Subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario

El segundo de los supuestos que observamos en una subrogación hipotecaria es el que sigue: Supongamos que queremos comprar una vivienda y tras varios meses de búsqueda, al fin, hemos encontrado una que nos gusta. La propiedad esta hipotecada, y nos haremos cargo de la hipoteca desplazando de la misma al vendedor originario. Esto es la segunda vertiente de la subrogación hipotecaria.

A continuación, expondremos esta segunda opción de la subrogación hipotecaria: la sustitución del deudor. Para tal fin nos serviremos del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, que en su artículo 118 establece lo siguiente:

En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

art 118 Ley Hipotecaria

Si hacemos una lectura detallada del precepto podremos extraer del mismo las siguientes notas esenciales:

  • Debe existir consentimiento de las tres partes implicadas (vendedor, comprador y acreedor hipotecario).
  • El deudor primitivo de la obligación deja de serlo. Queda desligado de la responsabilidad hipotecaria y esto se denomina asunción liberatoria de la deuda.
  • El comprador del bien hipotecado pasa a ser el nuevo deudor hipotecario. Jurídicamente posee el mismo vínculo que el deudor primigenio.

Pues bien, trascendiendo de lo teórico y entrando en los aspectos prácticos, es conveniente que aclaremos que este tipo de subrogaciones son propias de la compraventa de bienes inmuebles.

Si prestamos atención al ejemplo que se ha empleado al inicio, comprobaremos como, una vivienda hipotecada se puede vender perfectamente si el futuro comprador se hace cargo de la hipoteca. Tenemos que matizar un aspecto económico importante. Y es que, tal vez, el importe del préstamo hipotecario que grava el inmueble no cubre el valor total de mercado de la propiedad, y por el cual ha sido vendida.

En los casos anteriores, el vendedor además de la asunción de la hipoteca deberá abonar al vendedor lo que resta hasta llegar al precio acordado por la compraventa. Aprovechamos para aclarar que una cosa es el precio de la compraventa y otra distinta el capital (más intereses) pendiente de abonar por el préstamo hipotecario.

Sobra decir que, el estudio del préstamo hipotecario al que nos vamos a suscribir debe ser realizado y aprobado por nuestra parte.

Atender a las condiciones de la hipoteca y de la entidad acreedora son deberes de obligado cumplimiento por parte del futuro comprador y deudor hipotecario. Como precaución exigiremos al vendedor la copia simple del préstamo hipotecario para llevar a cabo el citado análisis. Y desde luego, acudiremos al banco para contrastar de primera mano que la subrogación será admitida por este para no llevarnos sorpresas.

En lo relativo a la entidad financiera debemos añadir que su participación es meramente económica, y no interviene en la trasmisión de la propiedad. Queremos decir con esto que, no podrá pronunciarse para permitir o prohibir la compraventa. Más bien, su intervención será para estudiar la solvencia del nuevo deudor hipotecario y manifestarse sobre la subrogación: rechazándola, aceptándola o adoptando una actitud de inactividad.

La entidad puede ser requerida, pero no obligada, por el nuevo propietario deudor para novar (modificar) las condiciones de la hipoteca. Cuestión que quedará a la libre elección de la entidad si desea o no, mejorar o empeorar las condiciones pactadas por el deudor primigenio.

Subrogación hipotecaria y cláusula suelo

La subrogación hipotecaria no está libre de riesgos, a pesar de que existen varios, vamos a tratar uno tan conocido como perjudicial: la cláusula suelo.

Este es un vicio que puede traer la hipoteca a la que nos subroguemos y debemos tratarlo con el mayor de los cuidados. Debemos estar atentos si no queremos que esta "patología hipotecaria" se cronifique y tengamos un agujero en nuestra economía sin ni siquiera darnos cuenta.

La solución dependerá de lo asesorado que estemos en el tema. Lo recomendable sería, antes de subrogarnos, negociar con la entidad la exclusión de esta cláusula. De lo contrario, si no actuamos con la debida antelación, tendremos que acudir a la vía judicial, ya suscritos a la hipoteca, evidentemente.

Son varias las sentencias y normas que obligan a la entidad bancaria a informar al nuevo deudor hipotecario de la existencia de la cláusula suelo con el fin de que se ajuste a los actuales controles de transparencia. Recordemos que la afamada cláusula suelo, por raro que nos parezca, no es ilegal, lo ilícito es no informar al cliente de su existencia.

Lo anterior es una obligación de las entidades bancarias tanto para las subrogaciones realizadas con personas físicas (dos particulares que decidan realizar una subrogación hipotecaria) como las llevadas a cabo por los promotores inmobiliarios (personas jurídicas).

Conclusión

Para finalizar haremos una síntesis del texto estructurada en tres apartados:

La subrogación hipotecaria consiste en sustituir o reemplazar, de un préstamo hipotecario, tanto al deudor como al acreedor, según sea el caso.

Si la sustitución trata de intercambiar a un banco por otro, se regulará por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

También podrá practicarse la sustitución del deudor hipotecario por otro deudor del préstamo. En este caso el sustituido deberá actuar con la debida prudencia. Los riesgos a los que se exponen pasan por no conocer las condiciones bancarias y aun así suscribirse al préstamo. O, asumir una cláusula bancaria abusiva integrada entre el resto de las estipulaciones, y que tendrá que eliminar acudiendo a la vía judicial con todo lo que esto implica.