Servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas es el derecho que posee una finca sobre otra lindera en lo que respecta al poder tener huecos, ventanas, balcones y demás en una pared. Está vinculado a la relación de vecindad en la cual una finca es considerada la dominante y la otra sirviente.

Las luces hacen referencia a todo hueco por el traspasa la luz. Vistas es la apertura de ventanas, balcones o voladizos con vista recta a la finca vecina.

Servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas es el derecho que posee una finca sobre otra lindera en lo que respecta a tener huecos, ventanas o balcones.

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Derecho de luces

El titular de la finca dominante tiene el derecho de abrir huecos en la pared no medianera con el fin de obtener más luz. Por su parte, el titular del predio denominado sirviente no puede oponerse a esta acción.

Lo que sí está legalmente permitido al dueño de la ‘finca sirviente’ es la creación de un muro contiguo a la pared. También tiene la posibilidad de cerrar esas luces si la pared se convierte en medianera. Excepto que:

  • Las propiedades están separadas por una vía pública.
  • Existe un pacto previo.
  • Es un derecho de luces adquirido por prescripción de 20 años desde la ejecución.

En el caso de las paredes medianeras no es posible abrir estos huecos sin el consentimiento entre las partes, tal como lo establece la ley.

Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

Artículo 580 del Código Civil

Características de las luces

  1. Dimensión máxima de 30 cm cuadrados.
  2. Acopladas a pared por reja de hierro.
  3. Fijadas con red de alambre.

El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario.

También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Artículo 581 del Código Civil

Derecho de vistas

El Código Civil establece la posibilidad de disponer de ventanas, balcones o voladizos que tengan vista sobre la finca lindante. Esto implica que, si se cumplen con los requisitos legales, no podría haber oposición a la vista.

Requisitos de la servidumbre de vistas

  • Se ubican en una pared no medianera.
  • Distancia mínima de 2 metros entre pared y propiedad, cuando se trata de vistas rectas.
  • Distancia mínima de 60 centímetros entre pared y propiedad, cuando se trata de vistas oblicuas.

No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.

Artículo 582 del Código Civil

Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.

Artículo 583 del Código Civil

En la misma normativa se determinan las excepciones. Es decir, no se aplicarán estas distancias mínimas entre pared no medianera y propiedad cuando:

  • Las fincas están separadas por una vía pública (artículo 584 del Código Civil).
  • La constitución de las vistas se realizó mediante un contrato o un título. En este caso el dueño de la finca sirviente podrá levantar una pared a tres metros de distancia (artículo 585 del Código Civil).
  • Es un derecho de vista adquirido por prescripción de 20 años desde el momento de su ejecución.

Cuando se trata de paredes medianeras, solo es posible la construcción de vistas con el consentimiento de la otra parte.

Adquisición de la servidumbre por signo aparente

Para que se pueda adquirir por este medio de signo aparente, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos.

  1. Enajenación de una de las fincas.
  2. Creación y conservación por el propietario.
  3. Existencia del signo aparente entre ambas fincas establecido por el propietario.
  4. Que no desaparezca el signo aparente antes de la escritura de enajenación.

Características de la servidumbre de luces y vistas

Tanto en el Código Civil como en la jurisprudencia quedan establecidas las características de la servidumbre de luces y vistas.

Carácter negativo

El carácter negativo implica la prohibición al dueño de la finca sirviente de hacer algo que sería lícito de no existir tal servidumbre. Si uno de los dueños tiene las luces en la pared propia, el lindante no tiene el derecho de taparlas.

Para el propietario del predio sirviente es una imposición de no hacer, por eso se denomina negativa. La prescripción adquisitiva es de 20 años. Ésta se calcula desde el momento en que el dueño de finca dominante estableció por título la servidumbre.

El carácter continuo de la servidumbre de luces y vistas

El uso de las luces y vistas es o puede ser incesante. En este sentido se las entiende como continuas. La jurisprudencia deja sentado de manera clara que esta continuidad repercute en los tipos de prescripciones existentes.

  • Prescripción adquisitiva: es la que se vincula a la usucapión y solo pueden ser las servidumbres continuas. Las discontinuas solo son adquiribles por título.
  • Prescripción extintiva: el plazo para su extinción es de 20 años, pero varía la fecha de inicio para el cálculo.
    • Servidumbre continua. A partir de que se ejecutó un acto contrario a la misma.
    • Servidumbre discontinua: a partir del momento que dejó de utilizarse.

Aparente

Esta característica surge de los signos externos que denotan su uso. Las luces y vistas son anunciadas, se encuentran de forma visible, por lo que es claramente deducible su aprovechamiento.

Uso del material traslúcido en servidumbre de luces y vistas

Los materiales traslúcidos no están contemplados como luces y vistas, porque se clasifican como un muro que permite el paso de luz. En este caso, la normativa vigente los permite en paredes no medianeras sin ningún tipo de limitación.

Todo ello significa que los huecos o ventanas construidos con material traslúcido no deben respetar las medidas mínimas establecidas para la servidumbre de luces y vistas.

Requisitos

  1. Que el material traslúcido sea resistente y sólido.
  2. Que no permita la visión nítida sobre la finca vecina, sino luces o sombras.

En diferentes sentencias se ha concluido que en el uso de material traslúcido no se aplican los requerimientos de servidumbre de luces y vistas. Los fundamentos principales son:

  • Constituye un muro decorativo o de medida de protección que no afecta la intimidad de los residentes en la finca lindante.
  • Impide la salida de personas, la nitidez en la visión y el lanzamiento de objetos, entre otras cosas.

Conclusión

La servidumbre de luces y vistas genera varias controversias. El Código Civil español determina las bases para regular estas limitaciones de dominio. Se centra especialmente en las relaciones de vecindad y en los derechos y obligaciones de construcción.

El propietario del predio dominante tiene el derecho de exigir al sirviente la no edificación a cierta distancia y que no se invada el derecho en sus luces y vistas. Este derecho tiene carácter continuo, aparente y negativo.

Asimismo, en la actualidad se incluye el material translúcido en la construcción, para el cual la ley estableció que no aplica la servidumbre de luces y vistas.

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