La responsabilidad hipotecaria es la obligación que adquiere una persona al firmar un contrato de préstamo hipotecario. En este contrato suscribe su compromiso de pagar la deuda que contrajo para adquirir una propiedad inmobiliaria. La responsabilidad hipotecaria designa la cantidad máxima de la que responde el inmueble, en caso de que por impago del préstamo se ejecute la hipoteca.
¿Qué implicaciones tiene la responsabilidad hipotecaria?
La responsabilidad hipotecaria es una medida de protección de la entidad financiera o banco que realiza el préstamo. Implica que el prestamista tiene derecho a ejecutar la hipoteca y vender la propiedad hipotecada, en caso de que el deudor no cumpla con los pagos.
¿Cómo se concreta este derecho a ejecutar la hipoteca? El acreedor tomará posesión de la vivienda y la venderá en una subasta para recuperar el dinero prestado.
La responsabilidad hipotecaria también incide en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y en los costes del notario y el registro. Cuanto mayor sea la responsabilidad hipotecaria, mayores serán estos costes.
¿Cómo se calcula la cuantía de la responsabilidad hipotecaria?
La cuantía de la responsabilidad hipotecaria se establece en base a diversos factores:
- El importe del préstamo, es decir, la suma que el deudor solicitó y recibió del prestamista.
- Los intereses ordinarios y de demora, calculados sobre la base del préstamo concedido.
- Los gastos de ejecución de la responsabilidad hipotecaria y costas judiciales. Esta suma no puede superar el 5% del importe principal prestado.
- La suma de los valores de estos tres conceptos determina la cuantía de la responsabilidad hipotecaria. Sin embargo, es frecuente que las entidades financieras estimen la responsabilidad hipotecaria sumando al importe del préstamo hipotecario un porcentaje del mismo que oscila entre un 30% y un 50%.
En este caso, por ejemplo, la responsabilidad hipotecaria de un préstamo de 200.000 euros, será de 260.000 euros, resultantes de 200.000 + 60.000 (30% de 200.000). Ese es el valor que figura en la escritura del préstamo hipotecario.
En el caso de que la propiedad se ejecute, en más de esa suma, 260.000 euros se destinarán al pago de la deuda. Lo que supere esa cifra pertenece al deudor.
¿Qué dice la Ley Hipotecaria española de la responsabilidad hipotecaria?
La Ley Hipotecaria regula las operaciones hipotecarias. Está vigente el decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la ley.
Algunos artículos de interés referidos a la responsabilidad hipotecaria:
- Artículo 105. Indica que cuando se establece la responsabilidad hipotecaria se debe atender al artículo 1911 del Código Civil. Este artículo dispone la responsabilidad que tiene un deudor para con sus acreedores. Debe responder con todos sus bienes, presentes y futuros, al pago de su deuda.
- Artículos 106, 107 y 108. Regulan el procedimiento de ejecución hipotecaria para garantizar los derechos del deudor.
- Artículo 109. Establece que en caso de que de la venta del inmueble se obtenga más que lo establecido en la responsabilidad hipotecaria, el excedente se debe entregar al deudor. Previamente se descontará el importe de la deuda, los intereses y los gastos correspondientes.
Proceso de ejecución de la responsabilidad hipotecaria
En el caso de que exista impago de la hipoteca de varias cuotas, el acreedor puede proceder a la ejecución hipotecaria. Es el mecanismo por el cual se cobrará la cuantía estipulada en la responsabilidad hipotecaria establecida en el contrato.
¿Cuál es el procedimiento por el cual el prestamista procede a ejecutar la hipoteca por impago? Los pasos son los siguientes:
- Reclamación extrajudicial. En primer lugar, el prestamista reclama extrajudicialmente al deudor el pago de la deuda. Si el deudor no paga las cuotas adeudadas en el plazo establecido, se puede proceder a la ejecución hipotecaria.
- Demanda judicial. Si no se actualizan los pagos, el prestamista puede presentar una demanda judicial ante el Juzgado de Primera Instancia. Este es el inicio de la ejecución hipotecaria. La demanda debe incluir la escritura de la hipoteca, la certificación de deuda impagada y otros documentos que considere necesarios.
- Admisión del trámite y notificación al deudor. Cuando el trámite es admitido, el juez dictará el auto por el que se ordena la notificación al deudor de que existe la demanda. Dispone de 10 días hábiles para presentar su argumentación explicando la situación.
- Audiencia previa. Si el deudor presenta sus alegaciones, se realizará una audiencia previa. En ella, se intentará que deudor y acreedor lleguen a un acuerdo extrajudicial. En el caso de que el acuerdo no se consiga, sigue el proceso de ejecución hipotecaria.
- Tasación del inmueble. El mueble hipotecado es tasado por un perito tasador independiente. Este experto determinará el valor de mercado en el momento de la subasta pública.
- Subasta pública. El inmueble hipotecado se subasta públicamente y se otorga al mejor postor.
¿Qué pasa si el precio de la subasta no cubre la responsabilidad hipotecaria?
Si una vez que se ha llevado a cabo la subasta de la propiedad el precio de venta no cubre el importe de la responsabilidad hipotecaria, se produce la situación establecida en el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es el proceso de ejecución singular.
En esta norma jurídica se establece que el acreedor puede solicitar al juez que autorice el embargo de los bienes del deudor necesarios para cubrir la cantidad adeudada.
Este proceso de embargo solo puede iniciarse cuando se ha finalizado la ejecución hipotecaria y cuando el deudor ha sido notificado de que todavía tiene una deuda pendiente.
El deudor puede oponerse a este proceso, alegando circunstancias especiales que le impidan el pago de la deuda.
En caso de incumplimiento de pagos, es conveniente que el deudor consulte a un abogado especialista. Este profesional asesorará sobre sus derechos y sobre las opciones y riesgos. Si hay una negociación con el acreedor, podrá llegar a acuerdos beneficiosos para su cliente y evitará la ejecución.
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