Reanudación del tracto sucesivo

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¿Qué es el tracto sucesivo?

Uno de los principios más importantes que rigen el Derecho Registral es el del tracto sucesivo, por el cual, cuando se hace una inscripción o anotación de un título sobre un inmueble en el Registro de la Propiedad, previamente tiene que estar anotado o inscrito el derecho de la persona que ha otorgado ese título.

El principio de tracto sucesivo opera como garantía de la legalidad de los asientos que se realizan en el Registro de la Propiedad. Y cuando el tracto sucesivo se interrumpe, se puede proceder a su reanudación conforme al procedimiento legalmente establecido.

¿Qué es la reanudación del tracto sucesivo?

Es habitual que el tracto sucesivo se interrumpa. Esto puede ocurrir, por ejemplo, cuando el primer titular de la propiedad de una vivienda está inscrito en el Registro como tal, pero transmite el inmueble, mediante documento privado, a un nuevo adquirente que no inscribe su título en el Registro.

Así pues, la reanudación del tracto sucesivo se refiere al procedimiento por el cual se restablece la concordancia entre la realidad extrarregistral y la realidad registral. Es decir, se reanuda el tracto sucesivo cuando se rectifica la información que consta en el Registro, sustituyéndola por aquella que es correcta en ese momento.

La forma de reanudar el tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad, al margen de un procedimiento judicial, es mediante el expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo. El artículo 208 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento, siendo imprescindible en el mismo que el interesado posea un título válido para transmitir la propiedad, público o privado, que no se haya firmado con quien aparece como titular actual en el Registro o sus herederos.

José Luis Pardeiro, abogado especialista y fundador de expedientesdedominio.es

¿Dónde se regula la reanudación del tracto sucesivo?

La reanudación del tracto sucesivo se regula en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria.

¿Cómo se reanuda el tracto sucesivo?

El tracto sucesivo se reanuda a través del expediente de dominio, un procedimiento regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, observándose las particularidades contenidas en el artículo 208 de la misma ley.

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¿En qué casos no se considera interrumpido el tracto sucesivo?

Se entiende que no se ha interrumpido el tracto sucesivo cuando:

• La persona a favor de la cual se solicita la inscripción adquiere su derecho directamente del titular que aparece en el Registro.
• Dicha persona adquiere su derecho directamente de los herederos del titular que consta en el Registro.

En estos casos, para que se practique la inscripción es necesario presentar el documento a través del cual se haya formalizado la adquisición del derecho, o bien su declaración o constitución.

¿Cuál es el procedimiento para la reanudación del tracto sucesivo?

El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo se realiza de forma similar al expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, pero con algunas especialidades.

Se debe seguir el procedimiento contemplado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, que en resumen es el siguiente:

1. Se inicia el expediente por solicitud por escrito del titular dominical de la finca.
2. El Notario levanta acta, incorporando los documentos presentados y remitiendo copia de aquella al Registrador de la Propiedad competente, para que expida certificación acreditativa de que la finca no está inscrita.
3. Una vez que el Registrador expide dicha certificación, y tras practicar la anotación solicitada, emite al Notario la certificación registral que acredita la falta de inscripción de la finca y la falta de coincidencia de la misma con otras fincas.
4. El Notario notifica la pretensión de inmatriculación a los interesados, al titular catastral, al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esta se encuentra y a la Administración titular del dominio público que se pudiera ver afectado.
5. Igualmente, el Notario inserta un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el BOE. Puede ordenar también la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, y en todo caso notificará la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas.
6. Las personas interesadas pueden realizar alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho. Para ello tienen un plazo de un mes.

Este es el procedimiento contemplado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria para el expediente de dominio. Pero en el caso de la reanudación del tracto sucesivo, se deben observar además las siguientes reglas contenidas en el artículo 208 de la misma ley:

• En el escrito por el que se inicia el expediente hay que expresar tanto la última inscripción de dominio como todas aquellas que estuvieran vigentes.
• Se tendrán que presentar el título de propiedad de la finca y la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas (correspondientes con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca, expresando los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes y sus respectivos domicilios).
• El interesado debe aportar, junto a los documentos acreditativos de su adquisición, aquellos otros que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios y aquellos que estime convenientes para justificar su petición.
• Se deberá citar a quien aparezca en la última inscripción vigente como titular del dominio o derecho real correspondiente. Si este ha fallecido, se citará a sus herederos, teniendo que acreditar el promotor del expediente esta circunstancia y la condición e identidad de dichos herederos.
• Si la última inscripción de dominio o derecho real tiene menos de 30 años de antigüedad, la citación al titular registral o a sus herederos se tiene que hacer de forma personal.

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