Precario

El precario es una institución jurídica que se identifica con la posesión de lo ajeno sin contar con un título habilitante para ello. Generalmente se emplea para la ocupación inmobiliaria.

Dentro de este campo se considera ocupante en precario a aquel que habita una finca sin ser su propietario ni contar con un contrato de alquiler u otra legitimación.

El precario es aquel ocupante que habita una finca sin ser su propietario ni contar con un título para ello.

¿Qué es el precario?

El problema a la hora de definir la figura del precario es que tal definición no se puede tomar de la ley, sino que hay que acudir a doctrina y jurisprudencia. Ambas fuentes identifican el precario con una posesión u ocupación de un inmueble ajeno sin estar respaldada por un justo título.

En este sentido, el precarista puede serlo por:

• Haber entrado en la posesión de la cosa con el permiso del propietario, pero sin contrato alguno. Por ejemplo, esto puede ocurrir si el propietario da las llaves de una vivienda a un amigo para que veranee en ella.
• Haberse extinguido el contrato o título que justificará la posesión de la cosa. Por ejemplo, este caso se da cuando concluye el contrato de alquiler por haber transcurrido el tiempo pactado pero el inquilino no abandona la vivienda porque el propietario le concede unos días para terminar la mudanza.
• O bien haber carecido en todo momento del título que habilitará para poseer u ocupar la cosa. Por ejemplo, esto ocurre en el caso en que un okupa entra en una vivienda y permanece en la misma sin conocimiento ni consentimiento de sus propietarios.

Por lo tanto, puede estar en precario (ser precarista) tanto quien ha contado con el permiso expreso por parte del propietario para ocupar la vivienda, como aquel que en ningún momento ha recibido el permiso del propietario.

El precario y los derechos reales

Para entender correctamente la posición del precarista hay que conocer la diferencia entre la propiedad y la posesión. Ambos son derechos reales, que es como se conoce jurídicamente al derecho que recae sobre las cosas (en contraposición al de las personas).

La propiedad, definida en el artículo 348 del Código Civil, es un derecho de goce y disposición de las cosas que solo está limitado por la ley. Consiste, por tanto, en el derecho real más pleno.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.

Artículo 348 del Código Civil

Por su parte, la posesión, conforme se define en el artículo 430 del Código Civil, es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho. Se trata, por tanto, de un derecho real limitado. Y ello porque el poseedor de una cosa puede disfrutarla pero no disponer de ella (por ejemplo para venderla).

Posesión natural es la tenencia de una cosa o animal, o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa, animal o derecho como suyos.

Artículo 430 del Código Civil

El propietario de una cosa puede limitar su derecho de propiedad. Por ejemplo, cuando un arrendador alquila su casa está cediendo su uso y disfrute (posesión) al inquilino, a cambio del pago de una renta.

Por tanto, el precarista es aquel que ostenta un derecho de posesión sobre la cosa sin ser su propietario ni hallarse habilitado por este en ningún contrato. La cuestión es que a falta de contrato el precarista queda en una posición prácticamente desamparada.

Así, cuando el propietario quiere recuperar su propiedad tan solo tendrá que instar al precarista a devolverlo.

Si el precarista no entrega la posesión voluntariamente, el propietario podrá acudir a los tribunales para ejercitar una acción de desahucio por precario o una acción reivindicatoria.

Características del precario

El precario suele identificarse con una cesión, ya que no conlleva contraprestación alguna a cambio de la posesión de la cosa. La diferencia radica en que las cesiones suelen estar documentadas, y en todo caso están aceptadas por el propietario.

Se trata, por tanto, de una posesión no amparada por ningún título, que puede ser tolerada por el propietario o directamente ilegítima. Por eso suele entenderse como una posesión abusiva, en la medida en que el precarista disfruta gratuitamente de un bien ajeno cuya posesión jurídica no le pertenece.

Para poner fin a la situación de precario el propietario debe presentar una demanda. Las dos vías civiles principales para ello son la acción reivindicatoria y la de desahucio por precario. En ambas deberá demostrar la titularidad de la cosa reivindicada. La única defensa posible del precarista consistirá en tratar de demostrar que posee un título que le habilite para poseer la cosa objeto del litigio.

También cabrá la posibilidad de acudir a la defensa por la vía penal. El tipo de delito imputable dependerá de si ha existido violencia o intimidación o no por parte del ocupante. Estos delitos, regulados en el artículo 245 del Código Penal, son los de ocupación y usurpación de vivienda, respectivamente.

En definitiva, si el propietario quiere librarse de un precarista necesitará analizar su situación con la ayuda de un abogado. Éste podrá desarrollar funciones de mediación o proponer la vía procesal más adecuada, eligiendo entre las acciones civiles reivindicatoria o de desahucio por precario o las acciones penales de ocupación y usurpación.