Pleno dominio

El pleno dominio, o plena propiedad, es un derecho real que supone la posesión total de un bien, como es el caso de una vivienda.
Ideas clave
  • La persona que ostenta el pleno dominio, además de ser legalmente propietaria del bien, cuenta con el pleno uso y disfrute de este.
  • El pleno dominio de una vivienda se compone de dos conceptos: el usufructo y la nuda propiedad.
  • Existe la posibilidad de que el propietario de un bien no tenga el pleno derecho de uso y disfrute del mismo, porque existen la nuda propiedad y el usufructo.
  • La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona como propietaria de un bien mueble o inmueble, pero sin disfrutar del uso y disfrute del mismo, que corresponde al usufructuario.
  • El usufructo se refiere al derecho de una persona a disfrutar de un bien o propiedad del que no es propietaria, ya que pertenece al nudo propietario.

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¿Qué es el pleno dominio?

El pleno dominio, o plena propiedad, es un derecho real que supone la posesión total de un bien, como es el caso de una vivienda. Esto quiere decir que la persona que lo ostenta, además de ser legalmente propietaria del bien, cuenta con el pleno uso y disfrute de este.

En el artículo 348 del Código Civil, el cuerpo legal responsable de regular el concepto de propiedad plena, define al dominio de la siguiente forma:

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.

Artículo 348 del Código Civil

No obstante, existe la posibilidad de que el propietario de un bien no tenga el pleno derecho de uso y disfrute del mismo. Aquí es cuando entran en juego los conceptos de nuda propiedad y usufructo.

Diferencias entre pleno dominio, nuda propiedad y usufructo

Estos términos están relacionados, pero se refieren a realidades jurídicas distintas:

  1. Nuda propiedad: es el derecho que tiene una persona como propietaria de un bien mueble o inmueble, pero sin disfrutar del uso y disfrute del mismo, por corresponderle a otra persona en concepto de usufructo.
  2. Usufructo: se refiere al derecho de una persona a disfrutar de un bien o propiedad del que no es propietaria, ya que pertenece al nudo propietario. Dicha persona tiene la obligación de conservar su forma y sustancia, con la salvedad de que el título de la propiedad o la ley autorice lo contrario.
  3. Pleno dominio: es el derecho de la persona que es propietaria de un bien, y también tiene derecho a su uso y disfrute.

En el caso de las herencias, es muy habitual que se deje el usufructo de un bien a una persona y su nuda propiedad a otra.

Casos habituales de separación de la nuda propiedad y el usufructo

La propiedad de un inmueble es divisible, lo que significa que se puede repartir entre nuda propiedad y usufructo. Esta tendencia es cada vez más popular, sobre todo entre los jubilados sin herederos y las personas mayores que desean deshacerse de las cargas que implica tener una vivienda.

La nuda propiedad es, entonces, una opción particularmente beneficiosa para las personas de la tercera edad que desean obtener un beneficio económico.

Por ello, pueden vender la vivienda a cambio de una cantidad de dinero por la venta, que también puede ser por medio de rentas permanentes, y mantenerla en usufructo durante un tiempo determinado o hasta su fallecimiento.

También pueden optar por ceder el usufructo, autorizando a otra persona a que haga uso de la vivienda durante un tiempo estimado.

Diferencias entre la compraventa del pleno dominio o solo de la nuda propiedad

La determinación de cuáles son las diferencias más significativas existentes entre pleno dominio y nuda propiedad es muy importante en el momento de vender o adquirir una vivienda.

Con respecto a las operaciones de compraventa

Al adquirir o vender únicamente la nuda propiedad de una vivienda, se pueden obtener ciertas ventajas:

  • Para el vendedor que ha optado por esta modalidad para continuar ocupando su casa como usufructuario, conlleva una importante suma de dinero que le permitirá disfrutar de sus años de jubilación de manera desahogada. Al mismo tiempo, podrá continuar residiendo en la propiedad que ha cedido en nuda propiedad.
  • En contraparte, para el comprador significa una oportunidad muy interesante, en especial para los inversores, puesto que el costo del inmueble tiende a ser mucho más económico, alrededor del 20-50% menos del valor que debería tener. Esto es así porque no podrá disfrutar de la vivienda hasta que se cumpla el plazo acordado.

Cabe destacar que el valor de una vivienda se divide entre la nuda propiedad y el usufructo. Este último se ha de calcular con respecto a un determinado plazo y la edad del beneficiario.

En relación con los gastos de la vivienda

Los gastos asociados a la vivienda y a la vida en la misma, en estos casos, se reparten entre los dos actores legales. El comprador o nudo propietario está obligado a hacerse cargo de los gastos que derivan de la comunidad vecinal, al igual que las posibles reparaciones y los impuestos de los bienes inmuebles.

Por su lado, el vendedor o propietario usufructuario se ha de encargar de los gastos que se derivan de su uso y disfrute en la vivienda, como por ejemplo, los servicios de electricidad, gas y agua.

Ahora bien, cuando se adquiere el pleno dominio de la vivienda, todos los gastos relacionados con la misma le corresponden, como es habitual, al propietario.

La potestad de venta y alquiler

El nudo propietario, al ser el dueño de la vivienda, tiene la libertad de vender la nuda propiedad a un tercero, pero no puede alquilarla. Mientras que el usufructuario puede alquilar el inmueble a un tercero y obtener una renta, la cual será íntegramente para él.

Desde luego, hay que tener presente que el usufructo tiene caducidad y una vez que se produzca el mismo, el pleno dominio pasaría al nudo propietario. Será él quien en última instancia decida si continuar con el alquiler en cuestión o bien darlo por finalizado.

Por otro lado, la condición de usufructo no se ve afectada en el supuesto caso de que la nuda propiedad sea embargada para pagar una deuda.

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