Pleno dominio

El pleno dominio, o plena propiedad, es un término jurídico que supone la posesión total de una propiedad, como es el caso de una vivienda. Esto quiere decir que además de ser legalmente el propietario del bien, cuenta con el pleno uso de este.

El pleno dominio supone tener la propiedad completa sobre un bien, como puede ser una vivienda.

¿Qué es el pleno dominio de una propiedad?

En el ámbito jurídico, la adquisición y propiedad completa sobre un bien recibe el nombre de pleno dominio.

En el artículo 348 del Código Civil, el cuerpo legal responsable de regular el concepto de propiedad plena, define al dominio de la siguiente forma:

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.

Artículo 348 del Código Civil

No obstante, existe la posibilidad de que el propietario de un bien no tenga el pleno derecho de uso y disfrute de este. Aquí es cuando entran en juego los conceptos de nuda propiedad y usufructo.

Diferencias entre pleno dominio, nuda propiedad y usufructo

El pleno dominio de una vivienda se compone de dos conceptos: el usufructo y la nuda propiedad.

1. Nuda propiedad: es el derecho que tiene una persona a ser el propietario de un bien mueble o inmueble, pero sin tener por qué disfrutar del uso del mismo.
2. Usufructo: se refiere al derecho de una persona de disfrutar de un bien o propiedad que no se posee y que pertenece al nudo propietario. Dicha persona tiene la obligación de conservar su forma y sustancia, con la salvedad de que el título de la propiedad o la ley autorice lo contrario.

Por tanto, los derechos que se obtienen, tanto del nudo propietario como del usufructo, corresponden en su totalidad al que se adquiere con el pleno dominio.

A pesar de que ambos derechos recaigan en un mismo bien, en ocasiones es posible ceder la nuda propiedad y el usufructo a distintas personas, una práctica muy habitual en las herencias.

Casos habituales de división del pleno dominio

La propiedad de un inmueble es divisible, esto significa que se puede repartir entre nuda propiedad y usufructo. Esta tendencia es cada vez más popular, sobre todo entre los jubilados sin herederos y las personas mayores que desean deshacerse de las cargas que implica tener una vivienda.

La nuda propiedad es, entonces, una opción particularmente beneficiosa para las personas de la tercera edad que desean obtener un beneficio económico.

Por ello, pueden vender la vivienda, a cambio de una cantidad por la venta, que también puede ser por medio de rentas permanentes, y mantenerla en usufructo durante un tiempo determinado o hasta su fallecimiento.

También pueden optar por ceder el usufructo, autorizando a otra persona a que haga uso de la vivienda durante un tiempo estimado.

Diferencias entre la compraventa del pleno dominio o solo de la nuda propiedad

La determinación de cuáles son las diferencias más significativas existentes entre pleno dominio y nuda propiedad es muy importante al momento de vender o adquirir una vivienda.

Con respeto a las operaciones de compraventa

Al adquirir o vender únicamente la nuda propiedad de una vivienda, se pueden obtener ciertas ventajas:

• Para el vendedor que ha optado por esta modalidad para continuar ocupando su casa como usufructuario, conlleva una importante suma de dinero que le permitirá disfrutar de sus años de jubilación de manera desahogada. Al mismo tiempo, podrá continuar residiendo en la propiedad que ha cedido en nuda propiedad.
• En contraparte, para el comprador significa una oportunidad muy interesante, en especial para los inversores, puesto que el costo del inmueble tiende a ser mucho más económico, alrededor del 20-50% menos del valor que debería tener. Esto es así porque no podrá disfrutar de la vivienda hasta que se cumpla el plazo acordado.

Cabe destacar que el valor de una vivienda se divide entre la nuda propiedad y el usufructo. Este último se ha de calcular con respecto a un determinado plazo y la edad del beneficiario.

En relación con los gastos de la vivienda

Los gastos asociados a la vivienda y a la vida en la misma, en estos casos, se reparten entre los dos actores legales. El comprador o nudo propietario está obligado a hacerse cargo de los gastos que derivan de la comunidad vecinal, al igual que las posibles reparaciones y los impuestos de los bienes inmuebles.

Por su lado, el vendedor o propietario usufructuario se ha de encargar de los gastos que derivan de su uso y disfrute en la vivienda, como por ejemplo los servicios de electricidad, gas y agua.

Ahora bien, cuando se adquiere el pleno dominio de la vivienda, todos los gastos relacionados con la misma le corresponden, como es lo habitual, al propietario.

La potestad de venta y alquiler

El nudo propietario, al ser el dueño de la vivienda, tiene la libertad de vender la nuda propiedad a un tercero, pero no puede alquilarla. Mientras que el usufructuario puede alquilar el inmueble a un tercero y obtener una renta, la cual será íntegramente para él.

Desde luego, hay que tener presente que el usufructo tiene caducidad y una vez que se produzca el mismo, el pleno dominio pasaría al nudo propietario. Será él quien en última instancia decida si continuar con el alquiler en cuestión o bien darlo por finalizado.

Por otro lado, la condición de usufructo no se ve afectada en el supuesto caso de que la nuda propiedad sea embargada para pagar una deuda.

Conclusión

El pleno dominio de una propiedad se compone de nuda propiedad y de un usufructo. Dichos elementos pueden pertenecer a personas distintas, por medio de un acuerdo que beneficie a ambos.

Así pues, el pleno dominio solo puede obtenerse si se es poseedor tanto de la nuda propiedad como del usufructo.