Derecho de retracto

El derecho de retracto permite a ciertas personas ejercer la opción de ocupar el lugar del comprador en un contrato de compraventa. Además de asumir todas las condiciones y términos establecidos en dicho contrato.

Por lo tanto, aquellos individuos que cuenten con este derecho pueden retractarse o tomar el lugar del comprador original en la transacción de compra. 

En el Perú, el derecho de retracto se encuentra regulado en función de las disposiciones del Código Civil. En él se establecen los criterios para otorgar a ciertas personas la facultad de intervenir en un contrato de compraventa.

Criterios normativos del derecho de retracto

El derecho de retracto les confiere a ciertas personas la facultad de sustituir al comprador en un contrato de compraventa. Lo cual se sustenta en las disposiciones del artículo 1592 del Código Civil peruano.

El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Artículo 1592 del Código Civil

Además de ello, les permite adquirir los mismos derechos y obligaciones que el comprador original. Por lo tanto, el retrayente tiene por ley el deber reembolsar el precio o gastos realizados al comprador sustituido.

El artículo 1593 del Código Civil expresa que el derecho de retracto también se aplica en la dación en pago. Es decir, qué previo acuerdo de las partes involucradas pueden establecer el pago de una deuda con un bien.

El derecho de retracto también procede en la dación en pago.

Artículo 1593 del Código Civil

Por otro lado, el derecho de retracto procede tanto para bienes muebles como inmuebles, según el artículo 1594 del Código Civil. Donde este derecho se caracteriza por ser irrenunciable e intransmisible bajo los criterios del artículo 1595 del Código Civil peruano.

El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.

Artículo 1594 del Código Civil

 

Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.

Artículo 1595 del Código Civil

Intervalos de tiempo para ejercer el derecho de retracto

El artículo 1596 del Código Civil establece que el derecho de retracto debe activarse dentro del plazo de 30 días. En la práctica, estos días se cuentan desde la fecha cuando fue notificado el retrayente.

El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho.

Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación.

Artículo 1596 del Código Civil

Para aquellos casos donde el domicilio de la persona no sea conocido, se puede hacer la comunicación a través de diarios de circulación local. En estas acciones se consideran tres intentos con intervalo de 5 días entre cada aviso, y el plazo se cuenta a partir del día siguiente de la última publicación realizada.

Además, si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio diferente del indicado por la ley, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Esto en función de los criterios definidos en el artículo 1597 del Código Civil.

Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 sólo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.

Artículo 1597 del Código Civil

Personas que aplican el derecho de retracto

Según las disposiciones del artículo 1599 del Código Civil peruano, las personas que tienen derecho de retracto son: 

  • Copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisibles.
  • El litigante, en casos de venta de un bien por el contrario que esté discutiendo en un proceso judicial.
  • El propietario, por ejemplo, en la venta de una casa arrendada y el arrendatario.
  • El propietario del suelo y el superficiario en la venta de sus respectivos derechos.
  • Los propietarios de predios urbanos divididos de manera material en partes.
  • El propietario de la tierra colindante, en los casos de ventas de fincas rústicas. Donde la capacidad no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva.