Arrendador

El arrendador es la persona, ya sea natural o jurídica, que cede el uso y disfrute temporal de un bien a otra parte, denominada arrendatario, a cambio de un precio determinado, generalmente un pago periódico. Este acuerdo se formaliza a través de un contrato de arrendamiento.
Ideas clave
  • En Perú, el arrendamiento se regula principalmente en el Código Civil, específicamente en el Libro VII, Título VI.
  • El contrato de arrendamiento establece las condiciones del arrendamiento, incluyendo la duración, la renta, y los derechos y obligaciones de ambas partes.
  • El arrendador debe entregar el bien arrendado en condiciones aptas para el uso acordado en el contrato, realizar las reparaciones necesarias y garantizar el uso y disfrute del bien.
  • El arrendador debe respetar la privacidad del arrendatario y no puede ingresar al bien sin su consentimiento, salvo emergencia.
  • El arrendador tiene el derecho de recibir puntualmente el pago de la renta acordada en el contrato y al finalizar el contrato, tiene derecho a recuperar el bien en las condiciones adecuadas.
  • En caso de incumplimiento del arrendatario, el arrendador debe notificar del incumplimiento y darle un plazo para corregir la situación.
  • En Perú, si el arrendatario no cumple, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo ante el Poder Judicial.
  • El juez evaluará la demanda y, si es procedente, emitirá una orden de desalojo. Con la orden judicial, se procederá al desalojo del arrendatario con la intervención de la policía si es necesario.

¿Qué es un arrendador?

El arrendador es la persona física o jurídica que cede temporalmente el uso y disfrute de un bien inmueble a otra persona, denominada arrendatario, a cambio de una renta o alquiler.

Este contrato, conocido como contrato de arrendamiento, establece las condiciones bajo las cuales se realizará la cesión del uso del bien, incluyendo la duración del arrendamiento, el monto de la renta, y las obligaciones y derechos de ambas partes.

En el contexto peruano, el arrendador puede ser propietario del inmueble o estar autorizado para arrendarlo en nombre del propietario.

¿Dónde se regula el arrendador en Perú?

En Perú, la figura del arrendador y el contrato de arrendamiento se regulan principalmente en el Código Civil, específicamente en el Libro VII sobre Fuente de las obligaciones, Título VI sobre el Arrendamiento.

Los artículos que comprenden este título detallan los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, proporcionando un marco legal para la relación contractual entre ambas partes.

Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

Artículo 1666 del Código Civil de Perú

Además, la Ley N° 30201, conocida como la Ley de Promoción de la Inversión Inmobiliaria, también contiene disposiciones relevantes que afectan al arrendamiento de inmuebles.

Obligaciones del arrendador

El arrendador tiene una serie de obligaciones establecidas por la legislación peruana, entre las cuales destacan:

  1. Entrega del bien: el arrendador debe entregar el bien arrendado en las condiciones acordadas en el contrato, apto para el uso al que está destinado.
  2. Conservación del bien: está obligado a realizar las reparaciones necesarias para mantener el bien en condiciones adecuadas durante el tiempo que dure el arrendamiento. Sin embargo, no está obligado a realizar mejoras solicitadas por el arrendatario a menos que se acuerde lo contrario.
  3. Garantía de uso pacífico: debe garantizar al arrendatario el uso y disfrute pacífico del bien, sin interferencias indebidas durante el tiempo del contrato.
  4. Cumplimiento de disposiciones legales: el arrendador debe asegurarse de que el bien cumpla con todas las normativas legales aplicables, incluyendo las de seguridad, salubridad y habitabilidad.

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.

Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.

Artículo 1678 del Código Civil de Perú

Derechos del arrendador

El arrendador también goza de ciertos derechos que le permiten proteger su propiedad y garantizar el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Estos derechos incluyen:

  • Cobro de la renta: tiene el derecho de recibir puntualmente el pago de la renta acordada en el contrato.
  • Recuperación del bien: al finalizar el contrato, el arrendador tiene derecho a recuperar el bien en las condiciones en que fue entregado, salvo el desgaste normal por uso.
  • Resolución del contrato: puede solicitar la resolución del contrato si el arrendatario incumple con sus obligaciones, como el pago de la renta o el uso adecuado del bien.

El contrato de arrendamiento puede resolverse:

1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.

2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

Artículo 1697 del código Civil del Perú

  • Reparaciones urgentes: puede ingresar al inmueble para realizar reparaciones urgentes y necesarias, previa notificación al arrendatario.

Consideraciones especiales para el arrendador en el Perú

En el contexto peruano, existen algunas consideraciones adicionales que los arrendadores deben tener en cuenta:

  1. Registro del contrato de arrendamiento: aunque no es obligatorio, se recomienda registrar el contrato de arrendamiento en los Registros Públicos para darle una mayor seguridad jurídica.
  2. Declaración del arrendamiento ante la SUNAT: el arrendador debe declarar los ingresos provenientes del arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria (SUNAT) y pagar los impuestos correspondientes.
  3. Protección contra desalojos forzosos: las leyes peruanas protegen a los arrendatarios contra desalojos forzosos sin una orden judicial, por lo que el arrendador debe seguir el procedimiento legal adecuado para recuperar el inmueble en caso de incumplimiento.
  4. Ley de alquileres: la Ley N° 30201 y sus modificatorias, que buscan promover la inversión inmobiliaria y la formalización de los contratos de arrendamiento, establecen beneficios y obligaciones adicionales para los arrendadores.

Procedimiento para el desalojo en caso de incumplimiento

Uno de los mayores desafíos que puede enfrentar un arrendador es el desalojo de un arrendatario incumplido. El procedimiento legal en Perú incluye varias etapas:

  1. Notificación de incumplimiento: el arrendador debe notificar al arrendatario del incumplimiento y darle un plazo para corregir la situación.
  2. Demanda de desalojo: si el arrendatario no cumple, el arrendador puede presentar una demanda de desalojo ante el Poder Judicial.
  3. Proceso judicial: el juez evaluará la demanda y, de ser procedente, emitirá una orden de desalojo.
  4. Ejecución del desalojo: con la orden judicial, se procederá al desalojo del arrendatario con la intervención de la policía si es necesario.

Conclusión

El rol del arrendador en el Perú está claramente definido y regulado por el Código Civil y otras normativas específicas. Es esencial que los arrendadores conozcan sus derechos y obligaciones para manejar adecuadamente sus propiedades y evitar conflictos con los arrendatarios. Mantenerse informado y cumplir con las disposiciones legales es crucial para asegurar una relación de arrendamiento justa y beneficiosa para ambas partes.