Nuda propiedad

Jurídicamente revisado por: Carmen Fernández-Cabrera Saussol
La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre un bien del que es propietario, pero con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute, que son derechos de otra persona por corresponderle el usufructo.
Ideas clave
  • La nuda propiedad se relaciona únicamente con los derechos de propiedad sobre el bien en cuestión, no implicando ningún tipo de derecho de uso o disfrute sobre la misma.
  • Por el contrario, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute sobre un bien.
  • La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes que recaen sobre un mismo bien.
  • Se denomina pleno dominio a la situación en la cual la nuda propiedad y el usufructo recaen sobre una misma persona o personas.
  • El nudo propietario suele adquirir el pleno dominio por extinción del usufructo, por muerte del usufructuario o por cumplimiento del plazo pactado o condición resolutoria.
  • La nuda propiedad implica una serie de derechos y obligaciones para el nudo propietario en aspectos como la venta, hipoteca, mejoras, reparaciones y pago de impuestos.

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Nuda propiedad, pleno dominio y usufructo

Para entender qué es la nuda propiedad, hay que comenzar explicando el concepto de pleno dominio. El pleno dominio se produce cuando una persona tiene la propiedad de un bien y también su uso y disfrute.

La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.

Y el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.

Por tanto la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes que recaen sobre un mismo bien.

La plena propiedad o pleno dominio se tiene cuando usufructo y nuda propiedad coinciden en la misma persona.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad consiste en la propiedad de un bien pero sin tener el uso y disfrute del mismo.

Se llama nudo propietario a la persona titular de ese derecho. Es el "dueño" del bien, pero sus facultades sobre él están muy limitadas, ya que si no ostenta también el usufructo no podrá disfrutar del bien.

¿Cuáles son las diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo?

La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, se pueden establecer las siguientes diferencias:

  • El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
  • El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
  • El nudo propietario sólo podrá disfrutar del bien cuando finalice el usufructo (muerte del usufructuario, generalmente).
  • El usufructuario podrá disfrutar del bien mientras dure su derecho.
  • El nudo propietario no puede alquilar del bien, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
  • El usufructuario puede alquilar el bien y obtener una renta.
  • El usufructuario puede vender su derecho a usar el bien, pero no el bien en sí ya que no es su propietario

En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño del bien, sus facultades están limitadas, por ello, se dice que la nuda propiedad es la "propiedad desnuda".

¿Cómo se adquiere la nuda propiedad?

La forma más habitual de adquisición de la nuda propiedad es a través de la herencia, cuando los herederos heredan la nuda propiedad de un inmueble reservándose el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.

También es frecuente la adquisición de la nuda propiedad a través de la donación con reserva de usufructo, mecanismo a través del cual el donante transmite la nuda propiedad al donatario pero reservándose el usufructo vitalicio del bien.

Por último, es cada vez más habitual que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad y se reserve el usufructo. Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida), y reciben una compensación económica.

Al mismo tiempo, los compradores de la nuda propiedad consiguen la titularidad del inmueble a un precio menor, a cambio de tener que esperar hasta el fallecimiento del antiguo propietario para poder disfrutar del mismo.

La irrupción de los fondos de inversión ha llevado a estudiar nuevas fórmulas para rentabilizar el dinero. Si se detectan necesidades inmediatas en una persona mayor, que no tenga sucesores, es una opción vender la nuda propiedad y mantener el usufructo en una operación rápida.

José Manuel Sierra, socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones

¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute?

El nudo propietario adquiere el derecho de uso y disfrute cuando el usufructo se extingue, es decir, cuando la nuda propiedad y el usufructo se consolidan y adquiere el pleno dominio.

Extinción del usufructo

Son causas de extinción del usufructo, entre otras:

Muerte del usufructuario

Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario.

Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.

Cumplimiento del plazo por el que se constituyó

En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.

Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo

Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario contraiga matrimonio, por ejemplo, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.

Venta del usufructo

En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario. A partir de esta adquisición del usufructo, el nudo propietario adquiere el pleno dominio (propiedad y uso y disfrute).

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Derechos del nudo propietario

Aunque las facultades del nudo propietario sobre el bien usufructuado son muy limitadas, gozará de unos derechos y deberá cumplir unas obligaciones.

Corresponden al nudo propietario los siguientes derechos:

Derecho de propiedad

El nudo propietario ostenta la propiedad del bien, aunque no tiene el derecho de uso y disfrute.

Derecho a vender la nuda propiedad

El nudo propietario podrá vender el bien usufructuado a un tercero, pero siempre respetando los derechos del usufructuario.

El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.

Artículo 489 del Código Civil

Por tanto, lo que adquiere el comprador es la nuda propiedad y se coloca en la situación del anterior nudo propietario. El usufructuario seguirá siéndolo aunque cambie la titularidad de la nuda propiedad.

Derecho de hipotecar la nuda propiedad

Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, podrá hipotecarse la nuda propiedad.

Es decir, el nudo propietario puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada.

Si al extinguirse el usufructo, se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.

Derecho de realizar obras y mejoras

El nudo propietario podrá realizar obras y mejoras en la finca usufructuada, siempre que no perjudique al usufructuario.

El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.

Artículo 503 del Código Civil

Derecho a que se le restituya el uso y disfrute

Terminado el usufructo, el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien.

Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.

Artículo 522 del Código Civil

Desde ese momento, se consolidará el pleno dominio en la persona del nudo propietario (nuda propiedad y usufructo).

Obligaciones del nudo propietario

Entre las obligaciones del nudo propietario podemos citar las siguientes:

Reparaciones extraordinarias

El nudo propietario está obligado a abonar las reparaciones extraordinarias del bien y el usufructuario deberá avisarle cuando la necesidad de hacerlas sea urgente.

Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.

Artículo 501 del Código Civil

Si no las realiza cuando sean indispensables, podrá hacerlas el usufructuario y exigir al nudo propietario el aumento de valor que tenga el bien por efecto de las obras al extinguirse el usufructo.

Respetar el derecho del usufructuario

El nudo propietario no podrá alterar la forma ni la sustancia de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario.

Pago de los tributos e impuestos que le correspondan

El nudo propietario deberá abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que se impongan durante el usufructo.

Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital serán de cargo del propietario.

Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes a las sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el usufructuario, deberá recibir su importe al fin del usufructo.

Artículo 505 del Código Civil

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana) será de cuenta del usufructuario. Si sobre un inmueble existe un usufructo, el hecho imponible del IBI solo se realiza por el derecho de usufructo, no se grava el derecho de propiedad. Por tanto, el sujeto pasivo del IBI es el usufructuario.

Abonar la hipoteca de lo usufructuado

Si al tiempo de constituirse el usufructo la finca está hipotecada, corresponderá al nudo propietario el pago de las cuotas correspondientes (artículo 509.1 del Código Civil).

El usufructuario de una finca hipotecada no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca.

[,..]

Artículo 509 del Código Civil

Responder ante el usufructuario

El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de deudas.

[...]

Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo.

Artículo 509 del Código Civil

Gastos de comunidad

Los gastos ordinarios de la comunidad, como son los gastos de luz, limpieza y mantenimiento de ascensores, corresponden al usufructuario y los extraordinarios, como impermeabilización de tejados, sustitución de ascensor, reparación de fachada, al nudo propietario.

Ahora bien, frente a la Comunidad de Propietarios quién responde es el nudo propietario, por tanto, si el usufructuario no paga la cuota de la comunidad, está dirigirá su reclamación frente al nudo propietario, independientemente de que luego el nudo propietario se lo pueda repercutir al usufructuario.

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Revisado por expertos
Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Carmen Fernández-Cabrera Saussol
Abogada especialista en derecho inmobiliario
21 años colegiada
Colegio de Abogados de Madrid (nº 70.455)

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