La novación es la modificación o extinción de una obligación jurídica como resultado de una obligación posterior destinada a reemplazarla.
La novación puede llevarse a cabo en una hipoteca para modificar ciertos aspectos del préstamo hipotecario con el banco.
Marco normativo
Las normas relativas a la novación se encuentran en:
- Código Civil. Capítulos y artículos sobre obligaciones y contratos. Sección sexta, artículos 1203 a 1208.
- Código de Comercio. Capítulos y artículos sobre contratos especiales.
- Ley 5/2019 para los contratos de crédito inmobiliario, en el caso de novaciones hipotecarias.
Categorías de la novación
Hay distintos tipos y categorías de novación, según modifiquen o extingan la obligación o en relación con el elemento afectado.
1. Clasificación según modifiquen o extingan la obligación
Tradicionalmente la novación era considerada únicamente como una forma de extinción de las obligaciones.
Sin embargo, a la luz de lo expresado por el Código Civil, el Derecho Positivo reconoce dos categorías de novación:
Novación impropia o modificativa
Subsiste la relación primitiva, aunque cambia su contenido, persistiendo las obligaciones accesorias y garantías. Si la novación hace más gravosa la deuda, esto no debe afectar al fiador en caso de que no acepte la modificación.
Novación propia o extintiva
En el artículo 1156 del Código Civil español se menciona la novación como una de las causas de extinción de las obligaciones:
Las obligaciones se extinguen:
(...)
Por la novación.
Se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de una nueva que la sustituye. Deben existir dos elementos:
- “Aliquid novi”, es decir una obligación nueva, diferente de la anterior.
- “Animus novandi”, es decir, la voluntad de sustituir la obligación primitiva por aquélla.
Se debe declarar de manera expresa o ambas obligaciones deben ser incompatibles, reconociéndose así de manera tácita la extinción.
Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles.
La novación extintiva finaliza la obligación principal y las accesorias originarias, sin embargo, el acreedor puede hacer reserva de no extinción de algunas de las obligaciones accesorias incluidas en el contrato primitivo.
Cuando la obligación principal se extinga por efecto de la novación, sólo podrán subsistir las obligaciones accesorias en cuanto aprovechen a terceros que no hubiesen prestado su consentimiento.
2. Tipos de novación en relación con el elemento afectado
Desde el punto de vista del elemento afectado, hay dos categorías de novación: objetiva y subjetiva.
Las obligaciones pueden modificarse:
1.º Variando su objeto o sus condiciones principales.
2.º Sustituyendo la persona del deudor.
3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.
Novación objetiva
Varían las condiciones principales de la obligación, como su naturaleza o cuantía. Otras variaciones como modo, tiempo y lugar de cumplimiento de la obligación, son accidentales.
Novación subjetiva
Se modifican el deudor o el acreedor, manteniéndose el objeto de la obligación.
La modificación del deudor puede ocurrir sin el conocimiento del deudor primitivo, pero se requiere el consentimiento del acreedor.
La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.
La admisión del nuevo deudor libera al anterior. Esta figura aparece en acciones como expromisión, delegación de deuda o asunción de deuda.
En el caso de cambio de acreedor, se extingue la obligación hacia el primitivo naciendo otra con el que la sustituye. Este tipo de novación debe ser expreso.
Extinción y anulación de la novación
Como todo contrato, la novación puede ser nula y también extinguirse. En caso de declararse nula la novación, persiste la obligación anterior.
La principal causa de nulidad es la nulidad de la obligación primitiva, excepto que la causa de nulidad solamente pueda ser invocada por el deudor, o que su ratificación convalide actos nulos en su origen.
La novación es nula si lo fuere también la obligación primitiva, salvo que la causa de nulidad sólo pueda ser invocada por el deudor, o que la ratificación convalide los actos nulos en su origen.
La novación se extingue por cumplimiento de las obligaciones del contrato, una nueva novación o por nulidad de la misma.
La Novación Hipotecaria
Según el Instituto Nacional de Estadísticas, en el año 2020 existían alrededor de 460.000 hipotecas. De éstas, más de 77.000 estuvieron sometidas a novación hipotecaria. En cambio, en 2019 fueron novadas poco más de 50.000 hipotecas, lo que implica un aumento de las novaciones de más del 50% de un año al otro.
Así, la novación hipotecaria es un recurso cada vez más utilizado y, hay que tener en cuenta que, la novación hipotecaria es uno de los posibles casos de novación.
La novación hipotecaria es un nuevo acuerdo sobre una hipoteca existente, que puede surgir de diferentes situaciones que afectan el pago de las cuotas. El nuevo acuerdo puede versar sobre:
- Tipo de interés. Cambia las condiciones del interés pactado al comienzo de la hipoteca, por ejemplo, pasando de uno variable a uno fijo o viceversa, o estableciendo un nuevo diferencial.
- Titular del préstamo. Se modifica la titularidad de quien se hace cargo del pago.
- Plazo de amortización. Se puede aumentar o reducir, modificando el importe de las cuotas.
- Saldo. Permite ampliar el monto del préstamo.
- Sistema de liquidación. Variaciones como incorporar un período de carencia u otras opciones.
Aunque la novación hipotecaria conlleva varios gastos, relacionados con tareas de notaría y gestoría, así como tasaciones y comisiones, es más económico que cancelar la hipoteca, debido a los pagos que deben hacerse para lograr la finalización del contrato.
Además, representa las siguientes ventajas para el deudor hipotecario:
- Administrar mejor el dinero y ahorrar, al extender los plazos o disminuir el interés.
- Mejorar las condiciones de la hipoteca pactada inicialmente.
Diferencias entre novación, subrogación y cesión de créditos
La novación no se debe confundir con la subrogación. La subrogación es una forma de transmisión del crédito no extintiva, mientras que la novación es considerada una forma de extinción de la obligación preexistente.
Se presumirá que hay subrogación:
1.º Cuando un acreedor pague a otro acreedor preferente.
2.º Cuando un tercero, no interesado en la obligación, pague con aprobación expresa o tácita del deudor.
3.º Cuando pague el que tenga interés en el cumplimiento de la obligación, salvos los efectos de la confusión en cuanto a la porción que le corresponda.
En el caso de los créditos hipotecarios, la subrogación hipotecaria consiste en negociar la hipoteca con otra entidad. A diferencia de la novación, en la subrogación no se pueden realizar ampliaciones de capital ni modificar los titulares de la hipoteca.
La cesión de créditos tampoco debe confundirse con la novación por cambio de acreedor. Esta cesión consiste en un acto por el cual un acreedor o cedente, transmite a otra persona, llamada acreedor cesionario, los derechos que tenga respecto de un tercero, el cual pasa a ser deudor del nuevo acreedor. No implica extinción de la relación primitiva.
Las principales diferencias son:
- En la cesión de créditos hay una obligación única que pasa del cedente al cesionario; en cambio la novación implica la extinción de una obligación, seguida de la creación de una nueva.
- Para realizar la cesión de créditos es necesario garantizar la existencia y legitimidad del derecho que se transfiere. En la novación no es necesario, se supone el comienzo de una nueva obligación.
- La cesión de créditos se refiere a todo tipo de derechos. En cambio, la novación es una forma particular de extinción de obligaciones.
- En la novación es preciso el consentimiento del deudor, mientras que en la cesión de créditos el deudor solamente debe ser notificado.
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