Usucapión

La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva o prescripción positiva, se da cuando una persona por el hecho de estar en posesión de una cosa (tener control físicamente), ostentándose como si fuera dueño de la misma, pasa a ser propietario de esta.

La usucapión es una forma de adquirir derechos reales tales como la propiedad a través de la posesión del bien durante un tiempo determinado por la ley.

El tiempo que debe tenerse la posesión depende de dos factores, el primero si el bien es mueble (como un coche o una televisión) o inmueble (una casa, un departamento, una bodega, etcétera) y, en segundo lugar, si la posesión se obtuvo de buena fe o de mala fe.

Cuando es prescripción sobre bienes muebles, es por tres años si se adquiere de buena fe y si es de mala fe serán cinco años.

Los bienes muebles se prescriben en tres años cuando son poseídos con buena fe, pacífica y continuamente. Faltando la buena fe, se prescribirán en cinco años.

Artículo 1.153 del Código Civil Federal

Para el caso de los inmuebles, son cinco años por buena fe y diez si hubiere mala fe.

Los bienes inmuebles se prescriben:

1. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente;
2. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
3. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública;
4. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.

Artículo 1.152 del Código Civil Federal

• El concepto de buena fe se da cuando:
  • La posesión se obtiene por un título justo (puede ser una escritura, un contrato, una factura...).
  • El poseedor no sabe que su título tiene anomalías que afectan su validez.
  • El poseedor no sabe que su título no es suficiente para justificar su posesión.
• Hay mala fe en la posesión cuando:
  • El poseedor obtiene el bien sin título.
  • El que cree que tiene derecho a poseer sin tener algún derecho (por ejemplo un heredero que no ha denunciado la herencia).
  • El poseedor sabe que su título no es suficiente para estar en posesión.
  • Se obtiene la posesión de manera furtiva (secreta, oculta) o que se haya usado la violencia.

Para que esto ocurra, la posesión debe ser como propietario, pacífica, continua y pública.

La posesión necesaria para prescribir debe ser:

1. En concepto de propietario;
2. Pacífica;
3. Continua;
4. Pública.

Artículo 1.151 del Código Civil Federal

El primero no requiere mayor explicación, por cuanto hace a que sea pacífica las diversas legislaciones locales de México, la definen como aquella que se adquiere sin violencia; el que sea continua se refiere a que esta no se interrumpa, lo que explicaremos en el párrafo siguiente, y por último el que la posesión sea pública se refiere en primer lugar cuando se detente de forma que quien tuviere interés en interrumpirla pueda saber de ella o bien cuando el título esté debidamente inscrito en el registro público de la propiedad correspondiente.

La posesión puede interrumpirse cuando el poseedor deje estar en posesión por un año consecutivo, por una demanda judicial (siempre y cuando pierda dicho juicio), porque lo desapodere una autoridad judicial o bien por reconocer al propietario del bien como tal.

No puede haber usucapión entre ascendientes y descendientes, entre esposos, contra menores o cualquier incapaz si no tiene algún representante, entre menores o incapaces con sus tutores y curadores, entre copropietarios, ni el que le compre a una persona casada podrá usucapir la parte del otro esposo si solo compró la parte que le correspondía al que le vendió.

Finalmente, es necesario señalar que el usucapión, por regla general se rige por las legislaciones civiles de los Estados de la República Mexicana, específicamente la de aquel estado en que se encuentre el bien objeto de la usucapión.