El tracto sucesivo se refiere al registro que tiene una propiedad para conocer la historia de dominio que tiene. Es decir, es el registro legal de los dueños que han tenido una propiedad.
El tracto sucesivo es el historial de propiedad de un bien desde su primera inscripción hasta la fecha.
Para encargarse de este registro, en México existe el organismo llamado Registro Público. Esta es una institución estatal, lo que quiere decir que cada estado tiene su propio Registro Público que se rige por sus leyes estatales.
Seguridad jurídica
El Registro Público existe para que el Estado brinde seguridad jurídica a los individuos sobre sus bienes. Es por esto que uno de los principales principios que tiene este organismo es el tracto sucesivo, para evitar que una propiedad pueda ser adquirida o traspasada sin el consentimiento de quien la posee legalmente.
Esto obedece al artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. En este se menciona que nadie puede ser privado de sus posesiones, entre otras cosas, sin que se cumplan las formalidades previamente establecidas. Con ello el titular del inmueble registrado tiene la certeza de que no puede ser despojado de este ilegalmente.
Continuidad de los propietarios
Una de las condiciones que tiene el tracto sucesivo es que el registro de propietarios debe tener continuidad. Es decir, que los propietarios deben estar en el registro de manera encadenada, de tal modo que el que transmite la propiedad hoy sea el mismo que aparece en el registro como la última persona que la adquirió.
Esto quiere decir que el tracto sucesivo está basado en el concepto filosófico de causalidad. Tiene que haber una causa y un efecto y, para que haya una transmisión de una propiedad, tiene que haber un registro previo que le dé origen a ese acto. En pocas palabras, siempre quien adquiere la propiedad en la actualidad, tiene que ser el mismo que la traspase en el futuro.
Como prueba de esto está el Código Civil Federal en su artículo 3019. El precepto legal dice que, para inscribir cualquier título, deberá estar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgó aquel o que vaya a resultar perjudicada por esta nueva inscripción. Nuevamente, esto significa que solo el último dueño de la propiedad registrado puede traspasarla.
Para inscribir o anotar cualquier título deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgó aquel o de la que vaya a resultar perjudicada por la inscripción, a no ser que se trate de una inscripción de inmatriculación.
Contrato inmobiliario
El artículo 3020 de dicho Código Civil también especifica que una vez registrado un título, no se puede registrar otro de una fecha igual o anterior sobre el mismo inmueble. Esto para evitar alteraciones al tracto sucesivo. Es un encadenamiento de propietarios riguroso indispensable para el ámbito inmobiliario.
Inscrito o anotado un título, no podrá inscribirse o anotarse otro de igual o anterior fecha que refiriéndose al mismo inmueble o derecho real, se le oponga o sea incompatible.
Si sólo se hubiere extendido el asiento de presentación, tampoco podrá inscribirse o anotarse otro título de la clase antes expresada, mientras el asiento esté vigente.
El tracto sucesivo también está ligado a otras condiciones legales como lo son el consentimiento y el objeto. El traspaso de una propiedad significa que se están transfiriendo derechos y obligaciones. Para ello es necesario un contrato.
Para que un contrato sea válido tiene que haber capacidad legal de las partes, que no haya vicios en el consentimiento, que el objeto o motivo sea lícito y que el consentimiento se haya manifestado como la ley lo establece. Entonces, el tracto sucesivo también está sujeto a estas condiciones.
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