Subarrendamiento

El subarrendamiento ocurre cuando el arrendatario principal, el que ha celebrado el contrato de arrendamiento con el propietario, alquila parte o la totalidad de la propiedad a otra persona, denominada subarrendatario, por un periodo específico.

En esta situación, el arrendatario original asume el papel de subarrendador. Por lo general, se recomienda documentar por escrito cualquier acuerdo de subarrendamiento para prevenir posibles confusiones en el futuro.

Regulaciones del subarrendamiento

Antes de subarrendar, el arrendatario debe verificar si el contrato original y la ley lo permiten. También es frecuente que la legislación establezca que el arrendatario original sigue siendo responsable ante el arrendador y el subarrendador y el subarrendatario establecen un nuevo contrato que incluye detalles como la duración y el monto del alquiler.

En el caso de México, el artículo 2480 del Código Civil Federal establece las regulaciones relacionadas con el subarrendamiento en el país. Según este artículo, el arrendatario original no tiene la facultad de subarrendar la totalidad o parte de la propiedad arrendada, ni puede ceder sus derechos, sin obtener el consentimiento expreso del arrendador. Es decir, el arrendador debe siempre tener conocimiento y aceptar el subarrendamiento.

El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios.

Artículo 2480 del Código Civil Federal

Si el arrendatario no cumple con esta norma y realiza un subarrendamiento sin la debida autorización, se establece que tanto el arrendatario principal como el subarrendatario serán responsables conjuntamente por los daños y perjuicios que puedan surgir. Es decir, la responsabilidad conjunta implica que ambos, el arrendatario y el subarrendatario, serán considerados responsablemente ante el arrendador por cualquier perjuicio resultante de la acción de subarrendar sin la debida autorización.

Implicación en los derechos y obligaciones

El artículo 2481 establece que cuando el subarrendamiento es permitido por una autorización general estipulada en el contrato original entre el arrendatario principal y el propietario, el arrendatario original continúa siendo responsable frente al arrendador de manera similar a si él mismo siguiera utilizando o disfrutando de la propiedad arrendada.

Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será responsable al arrendador, como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa.

Artículo 2481 del Código Civil Federal

Esto significa que, a pesar de que haya un subarrendatario involucrado y que el subarriendo haya sido autorizado, el arrendatario original conserva una responsabilidad equiparable a la que tenía antes del subarrendamiento.

Por otra parte, el artículo 2482 aborda la situación en la que el arrendador otorga una aprobación expresa al contrato especial de subarriendo. Cuando el arrendador aprueba de manera explícita el contrato especial de subarriendo, se produce un fenómeno legal conocido como subrogación. 

Si el arrendador aprueba expresamente el contrato especial de subarriendo, el subarrendatario queda subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendatario, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa.

Artículo 2482 del Código Civil Federal

En esta situación, el subarrendatario adquiere la posición legal y contractual del arrendatario original. En otras palabras, el subarrendatario se coloca en el lugar del arrendatario principal en términos de derechos y obligaciones relacionados con el contrato de arrendamiento.

La consecuencia de lo que vemos es que el subarrendatario toma a su cargo todas las responsabilidades, derechos y deberes que originalmente corresponden al arrendatario principal. Esto abarca el pago del alquiler, el cumplimiento de las condiciones del contrato de arrendamiento y cualquier otra obligación establecida en dicho contrato.

Sin embargo, el arrendador, el arrendatario original y el subarrendatario tienen la facultad de negociar términos distintos en el contrato de subarriendo. Por todo ello, si hay un acuerdo específico que modifica la subrogación estándar, ese acuerdo en particular prevalecerá sobre la norma general establecida por la ley.

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