El proindiviso se refiere a una situación legal en la que un bien pertenece a múltiples propietarios de manera conjunta, lo que significa que ninguno de ellos posee el control total sobre la propiedad.
En otras palabras, se trata de una forma de copropiedad donde varios individuos comparten la titularidad de un bien sin una división física o legal que delimite las partes de cada uno. Es decir, todos los copropietarios tienen derechos sobre la totalidad del bien, pero no pueden reclamar una porción específica de forma individual. Esto implica que no pueden vender, hipotecar o disponer de su parte sin el conocimiento de los demás copropietarios.
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.
Disposiciones de la indivisión
El Código Civil Federal de México contiene disposiciones en los artículos 939 y 940, que se refieren al tema del dominio indiviso de un bien.
El artículo 939 del Código Civil Federal establece que los poseedores legales de una cosa no están obligados a mantenerla en un estado de indivisión, a menos que la naturaleza misma del bien o la ley lo declare como indivisible.
Los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible.
Sin embargo, el artículo 940 aborda la situación en la que la cosa no puede dividirse o su división no es práctica, y los copropietarios no logran llegar a un acuerdo sobre quién debe quedarse con el bien en su totalidad. En esos casos, la ley dispone que se proceda a la venta del bien y el producto de la venta se repartirá entre los interesados de acuerdo con sus respectivas participaciones en la propiedad.
Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los interesados.
Normas del proindiviso
Según el artículo 941, en ausencia de un contrato o disposición especial, el proindiviso se rige por ciertas normas.
A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las disposiciones siguientes.
Algunas de estas dicen que los beneficios y cargas de la copropiedad son proporcionales a las porciones de cada copropietario.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a sus respectivas porciones.
Se presumirán iguales, mientras no se prueba lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
También que cada copropietario tiene el derecho de utilizar las cosas comunes de acuerdo con su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios usarla según su derecho.
La Ley también dice que no se pueden realizar cambios del bien sin el consentimiento de los demás copropietarios.
Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudiera resultar ventajas para todos.
Es importante destacar que los acuerdos de la mayoría de los copropietarios son obligatorios para la administración del bien.
Para la administración de la cosa común, serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
También, para que haya mayoría en la toma de decisiones se necesita tanto la mayoría de copropietarios como la mayoría de intereses.
Para que haya mayoría se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses.
Indiviso en bienes inmuebles
Según el artículo 951, cada propietario tiene derechos exclusivos sobre su propiedad y también comparte la propiedad de las áreas comunes del inmueble.
Pueden vender, hipotecar o gravar sus propiedades sin necesidad de aprobación de los demás dueños, y esto incluye los derechos sobre las áreas comunes. Sin embargo, la copropiedad de las áreas comunes no puede venderse por separado, solo se puede transferir junto con una propiedad individual. Los derechos y responsabilidades están determinados por escrituras, acuerdos de compra, reglamentos del condominio y leyes aplicables.
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás condóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables.
Cese de la copropiedad
El artículo 976 establece cuatro razones por las cuales el indiviso puede terminar: la división de la cosa común, su destrucción o pérdida, su enajenación o la consolidación de todas las cuotas en un único copropietario.
La copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por la destrucción o pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un sólo copropietario.
En el caso de la división de una cosa común, el artículo 977 aclara que esta acción no perjudica a terceros.
La división de una cosa común no perjudica a tercero, el cual conserva los derechos reales que le pertenecen antes de hacerse la partición, observándose, en su caso, lo dispuesto para hipotecas que graven fincas susceptibles de ser fraccionadas y lo prevenido para el adquirente de buena fe que inscribe su título en el Registro Público.
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