Proindiviso

El proindiviso es un concepto jurídico relativo al derecho de propiedad sobre un bien.

Existe proindiviso cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas.

¿Qué se entiende por proindiviso?

Significa que una persona tiene el derecho de propiedad sobre dicho bien solo de forma parcial, compartiendo la propiedad con otras personas, no teniendo ninguna de ellas la plena propiedad. Este concepto es equivalente a pro indiviso, condominio, copropiedad y comunidad de bienes.

La corpropiedad se regula en el capítulo VI, del Título Cuarto (De la Propiedad), Libro Segundo (De los bienes) del Código Civil Federal de México. En concreto, en el artículo 938 se define la copropiedad:

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.

Artículo 938 del Código Civil

Es muy frecuente que dos o más personas compren en común o reciban en herencia una vivienda o una finca. Pero, también es frecuente, que se planteen dudas sobre el uso de la vivienda común, la administración, conservación, mantenimiento de la misma o la disolución de la comunidad.

¿Qué es un proindiviso o comunidad de bienes?

Existe proindiviso cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece a varias personas. También se denomina proindiviso a la comunidad de bienes, condominio o copropiedad.

Por ejemplo, existe proindiviso cuando cuatro personas distintas compran una misma vivienda. La copropiedad no se concreta en una parte exacta de la vivienda (es decir, habitaciones, cocina, salón…), sino en una cuota abstracta sobre la vivienda. Esa cuota abstracta o ideal es el porcentaje que nos pertenece en la propiedad del bien o derecho.

Según el ejemplo, cada una de las personas será comunera o copropietaria de una cuarta parte de la vivienda (25%), en pleno dominio.

Proindiviso de nuda propiedad y usufructo

Con el ejemplo citado, nos estamos refiriendo al pleno dominio. Es decir, al proindiviso sobre la plena propiedad de la vivienda con posibilidad de disponer y disfrutar de ella.

Cuando compramos una vivienda, generalmente, adquirimos el pleno dominio (nuda propiedad y usufructo). Ahora bien, también podemos adquirir la nuda propiedad de la vivienda (propiedad de la vivienda sin uso y disfrute) y dejar el usufructo (uso y disfrute de la vivienda) a un tercero.

¿Existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario?

La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre una misma vivienda. Por tanto, no existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario.

Diferente sería que varias personas adquieran la nuda propiedad de un bien y otros el usufructo. En este caso, sí existe proindiviso entre los nudos propietarios y entre los usufructuarios.

Los copropietarios de un bien proindiviso tienen derechos con respecto a:

• El uso sobre la cosa común.
• El disfrute o conservación del bien.
• La administración de la cosa común.
• Defensa en juicio.
• División del bien común.
• Su porción o cuota.

¿Cómo se disuelve el proindiviso o comunidad de bienes?

El proindiviso se disolverá por alguna de las siguientes causas:

1. Consolidación. Tiene lugar cuando uno solo de los comuneros hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás o bien todos ellos las transmiten a un tercero.
2. Pérdida o destrucción de la cosa común.
3. Renuncia de los comuneros a la cosa común.
4. División de la cosa común.

Es importante señalar que, todo copropietario podrá exigir, en cualquier momento, la división del proindiviso. Sin embargo, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

¿Cuáles son los límites de esta facultad de los copropietarios de pedir la división de la cosa común?

Los límites a tener en cuenta son los que mencionaremos a continuación:

• La existencia de un pacto de conservar la cosa indivisa. Si bien, este pacto deberá tener una duración determinada, no superior a 10 años. Este plazo podrá prorrogarse mediante nuevo pacto de los comuneros.
• La indivisibilidad de la cosa común. Por tanto, a la hora de disolver el proindiviso sobre un bien es importante distinguir si es divisible o indivisible.
• Proindiviso de bienes divisibles. Si el bien es divisible, no se plantean mayores problemas.

Disolución del proindiviso de bienes divisibles

Con acuerdo de los comuneros: Dividiendo la cosa común y adjudicando cada parte resultante a cada uno de los copropietarios. Por ejemplo, una finca de cultivo de 400 hectáreas se podrá dividir en cuatro de 100 hectáreas y poner fin al proindiviso. O bien, venderla a un tercero y repartir el precio en proporción a la cuota de cada comunero.

En ambos casos, si se trata de bienes inmuebles, será necesario otorgar escritura pública.

Sin acuerdo de los comuneros: Si no hay acuerdo de los copropietarios ni para dividir la cosa común divisible ni para venderla, se solucionará mediante procedimiento judicial de división de cosa común.

Disolución del proindiviso de bienes indivisibles

Con acuerdo de los comuneros:

• Adjudicando a uno de los copropietarios la cosa común indivisible. El comunero a quien se adjudique el bien deberá indemnizar a los demás por el valor de su cuota.
• Vender la cosa común a un tercero y repartir el precio.

Sin acuerdo de los comuneros: Si no hay acuerdo de los copropietarios ni para adjudicar la cosa común indivisible ni para venderla, se solucionará mediante procedimiento judicial de división de cosa común. Esta alternativa surge cuando existe al menos un propietario que no desea vender, ni comprar, ni llegar a un acuerdo coherente con el resto.

Disolución del proindiviso por vía judicial

Antes de presentar la demanda de división de cosa común (que implica unos gastos) se recomienda celebrar un acto de conciliación con intención de que la otra parte ceda y así evitar el juicio. De no ser posible la conciliación, se podrá instar la acción de división de cosa común.

El procedimiento judicial terminará con la subasta del bien común. Si actualmente tienes un problema relacionado con un proindiviso esperamos que estas sencillas aclaraciones sobre las posibles soluciones de extinción de condominio te hayan servido de ayuda.