Contrato de compraventa

El contrato de compraventa es quizá el más común de todos, literalmente no hay un día en que no compremos algo. Podemos decir que todos los días celebramos compraventas, incluso sin ser conscientes de ellos.

Respecto a su concepto, el Código Civil Federal establece en su artículo 2248 su definición, sin embargo un concepto simple es cuando cambiamos la propiedad de un bien por dinero. Es decir, a diferencia del usufructo o de un contrato de arrendamiento o comodato, tanto el bien como el dinero pasa a propiedad de la contraparte en el contrato.

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¿Qué se puede vender? Esencialmente todo, menos lo que esté excluido del comercio, como los seres humanos o el cielo, etcétera. Es el acto traslativo de dominio (que transfiere la propiedad) por excelencia.

También existen impedimentos para vender y comprar, cuando esto se da se le conoce como incapacidad legal, hace referencia a un estado de limitación de la capacidad de ejercer derechos, en este caso, ciertas personas tienen limitaciones para comprar o vender ciertos bienes, bajo pena de nulidad.

Estos son, entre otros: el querer vender algo de alguien más ya que eso es nulo de pleno derecho, los extranjeros estás limitados en cuanto a la cantidad y ubicación de los inmuebles que quieran adquirir y también deben pedir permiso a la Secretaria de Relaciones Exteriores de México; ni los jueces, magistrados ni ningún otro funcionario judicial, así como los empleados de las fiscalías, pueden comprar los bienes que son objeto de juicios en los que participen; los niños y los adolescentes menores de edad no pueden vender si no es con autorización judicial y por conducto de sus representantes, quienes a su vez no pueden comprar esos bienes; y los copropietarios solo pueden venderle a sus copropietarios, salvo que estos le den su autorización.

Obligaciones de las partes del contrato

El vendedor tiene la obligación de entregar los bienes que vendió, garantizar que tenga las características prometidas y responder en caso de evicción (es decir que si algún adeudo del vendedor afectara con posterioridad al comprador, el primero deberá indemnizarlo).

Por otra parte, las obligaciones del comprador son aquellas establecidas en el contrato y por supuesto el pago del precio según se acordó.

Incumplimiento del contrato de compraventa

El incumplimiento por cualquiera de las partes, como en la mayor parte de los contratos, les da el derecho a demandar la rescisión o la ejecución del contrato. La ejecución es en el sentido de obligar a la entrega del bien o del pago y la rescisión supone que se devuelva el dinero o la cosa, dependiendo de la parte que incumpliera.

Sin embargo, en algunos Estados de la República Mexicana se ha establecido que los contratos en que se adquieran inmuebles destinados a casa habitación, como en Puebla, no se podrán rescindir.

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Perfeccionamiento del contrato de compraventa

Dicho contrato se perfecciona (se tiene por celebrado) con solo establecer el precio y la cosa comprada, por lo que no es necesaria la entrega en ninguna de sus formas. Es por esto que el contrato de compraventa es un contrato sinalagmático perfecto, pues establece dos obligaciones independientes entre sí.

Impuestos

En términos tributarios los contratos de compraventa pueden ser objeto de:

• El ISR respecto a la ganancia obtenida en la operación, ya sea por el comprador o el vendedor.
• El IVA sobre el precio final de la compra.
• El IEPS igualmente, este se aplica sobre el precio de la compra.
• El ISABI que se aplica sobre valores que pueden ser catastrales, comerciales o sobre el precio de la compra.

Naturalmente esto depende del tipo de bien de que se trate, existiendo diversas tasas, exenciones y deducciones aplicables.