Licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación es un documento que expiden los organismos administrativos competentes después de comprobar que un inmueble ha sido construido siguiendo cabalmente las especificaciones técnicas contempladas en el proyecto.

La licencia de primera ocupación ha venido a sustituir el documento que se conocía como cédula de habitabilidad, que certificaban que el inmueble cumplía con los requisitos para ser habitado.

Al expedir la licencia de primera ocupación el ayuntamiento certifica que el proyecto se ejecutó según los parámetros para los cuales se dieron los permisos y licencias de obra, y que no hubo ninguna alteración de los mismos.

Esto quiere decir, por tanto, que se está cumpliendo con la normativa urbanística vigente en la comunidad en la que se encuentra el inmueble.

Realización de alteraciones y cambios

En caso de que el proyecto haya sufrido alguna alteración menor que pueda justificarse, y que esté también dentro de la normativa urbanística vigente en la localidad, esta modificación puede informarse también al momento de solicitar la licencia de primera ocupación y el documento correspondiente la avalará.

Si durante el desarrollo del proyecto se hicieron cambios significativos, se requerirá que antes de llegar a solicitar la licencia de primera ocupación, el constructor solicite una modificación de la licencia de obra. Es decir, no puede esperarse al momento de la solicitud de licencia de primera ocupación.

La licencia de primera ocupación, en términos generales, cumple también la función de certificar que la construcción cumple con todas las condiciones necesarias para ser destinado a uso residencial, que cumple con los requisitos de salud y seguridad, y autoriza que se ponga en uso.

Es la primera legalización que recibe un inmueble y se requiere también para posteriormente solicitar los servicios y suministros tales como agua, gas, electricidad, entre otros.

Requisitos para solicitar la licencia de primer uso

La licencia de primer uso la solicita el promotor o desarrollador inmobiliario, o el propietario de la construcción si se trata de una obra particular, y la otorga el ayuntamiento ante el cual se solicitó la licencia de obra para el proyecto antes del desarrollo del mismo.

Para solicitar la licencia de primer uso se debe presentar:

• El formulario de solicitud correspondiente.
• El certificado de conclusión de la obra firmado por los responsables, es decir el director de obra y el arquitecto técnico, y el representante de alguna instancia que lo necesite.
• Los certificados de instalación y pruebas de todos los sistemas exigibles de acuerdo a las normativas de servicios y suministros básicos y de seguridad.
• El libro de registro de la obra o libro del edificio, en el que se habrán registrado todos los documentos gráficos y escritos que forman el historial de la obra, incluyendo incidencias técnicas, jurídicas y administrativas.
• El comprobante de pago de las tasas que corresponden.

Una vez que el ayuntamiento recibe toda esta documentación, la revisa, hace saber si falta algún soporte adicional que debe consignarse y procede a continuación a asignar un inspector técnico al expediente. Este profesional realizará todas las visitas que sean necesarias a la obra para comprobar que todo está de acuerdo a las especificaciones, permisos y normativas.

De esas inspecciones se producirá un informe favorable o desfavorable. Si es desfavorable, se repetirá la visita y se subsanarán las faltas de ser posible, ya que si no la vivienda quedaría sin poder ponerse en uso. Cuando el informe es favorable, el ayuntamiento procederá a emitir la licencia de primera ocupación.

¿Para quién es importante la licencia de primera ocupación o LPO?

Si una construcción no se realizó de acuerdo a lo que estaba estipulado en el proyecto que obtuvo el permiso de construcción, y no cumple con la normativa urbanística vigente en la localidad donde se encuentra, ésta debe ser clausurada y no puede obtener su licencia de primera ocupación.

Es por ello que es importante que cuando una persona se disponga a comprar un inmueble se asegure de que el mismo cuente con su licencia de primera ocupación. Es una garantía de que todo está en regla para quien adquiere un inmueble.

Además, se trata de un documento que será solicitado cuando vaya a registrarse la escritura pública de la titularidad del inmueble.

Han ocurrido casos en que se han hecho compraventas de inmuebles que no poseen licencia de primera ocupación, y las mismas han debido ser declaradas nulas posteriormente en tribunales.

En esos casos lo que procede es la nulidad absoluta de esa compraventa con la devolución de todos los importes que se hayan pagado por la misma, incluyendo impuestos, intereses, comisiones, costas judiciales, y devolviendo la vivienda al vendedor. Puede incluso llegar el comprador a pedir una indemnización por daños y perjuicios.

Construcciones que requieren licencia de primera ocupación

Requieren licencia de primera ocupación las construcciones nuevas y las rehabilitaciones integrales.

También es necesaria la licencia de primera ocupación para unidades que se construyan en edificios cambiando la configuración o el uso, o modificando la escala de ese uso. Por ejemplo, en caso de que unidades que eran de vivienda se transformen en locales comerciales, o que se incremente el número de viviendas existentes en una edificación.

La licencia de primera ocupación se requerirá para poner en uso viviendas y también para la puesta en funcionamiento de locales comerciales y unidades de uso industrial.

Otros documentos con función similar

La licencia de primera ocupación ha venido a sustituir el documento que se conocía como cédula de habitabilidad, que certificaban que el inmueble cumplía con los requisitos para ser habitado.

La licencia de primera ocupación es un concepto mejorado que certifica que el inmueble se construyó de acuerdo al proyecto que fue autorizado, que cumple con toda la normativa en materia urbanística y que está apto para entrar en funcionamiento.

En algunas regiones, como la Comunidad de Madrid, se ha introducido recientemente en la Ley de Suelo la figura de la “declaración responsable”, que permite que los agentes inmobiliarios se declaren oficial y explícitamente responsables de que la obra que han desarrollado cumple con todos los requisitos exigidos por la autorización concedida y normativa, y que está apta para ponerse en uso.

Al firmar esta declaración no es necesario esperar hasta obtener la licencia de primer uso, y pueden los promotores agilizar los procesos de comercialización y entrega de viviendas mientras les es expedida la licencia.