Junta de propietarios

¿Qué es la junta de propietarios?

La junta de propietarios es un órgano integrado por todos los propietarios de los inmuebles que pertenecen a una comunidad de propietarios. Su objetivo es regular la convivencia entre todos ellos en relación con el uso, mantenimiento y administración de los bienes y servicios comunes.

Se trata del órgano supremo de gobierno en una comunidad. Debe tener un presidente de la comunidad de propietarios, elegido por la misma junta de propietarios. Este órgano directivo canalizará los asuntos que se traten en esa instancia y representará a la junta, pero las decisiones que se tomen deben ser aprobadas por los integrantes de la comunidad.

Los temas que deban decidirse se llevan a la reunión de la junta de propietarios y se someten a votación.

Funciones de la junta de propietarios

En términos generales, la función de la junta de propietarios es la de conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad. Específicamente deberá:

• Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Vicepresidente, en su caso Secretario y Administrador, así como resolver las reclamaciones que se presenten contra estos por su actuación en el cargo.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles de cada año, así como las cuentas correspondientes.
• La aprobación de los presupuestos.
• Aprobar la realización de obras de reparación del inmueble.
• Establecer las normas de convivencia.
• Aprobar y en su caso modificar los estatutos de la comunidad, en caso de que se considere necesario.

Organización y funcionamiento de la junta de propietarios

La junta de propietarios estará integrada por todos los propietarios de algún inmueble en la comunidad, sea este un apartamento, local o plaza de garaje.

La misma junta elegirá un presidente, en su caso, un vicepresidente, cuya existencia es facultativa, que sustituirá al presidente en caso de ausencia, y en su caso, un secretario y un administrador. Estos cargos pueden asignarse a través de un sorteo o votación. También puede establecerse un sistema de turnos rotativos entre todos los vecinos para ocupar estos cargos.

¿Con qué frecuencia deben reunirse las juntas de propietarios?

De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, las juntas de propietarios deben reunirse de manera ordinaria al menos una vez al año con la finalidad de aprobar las cuentas y presupuestos anuales. El presidente de la junta dirigirá la reunión. Las reuniones anuales ordinarias deberán convocarse con 6 días de antelación.

La asistencia a las juntas debe llevarse a cabo de forma personal o través de un representante, legal o voluntario, siendo suficiente un escrito firmado por el propietario para acreditar la representación.

Los vecinos que se encuentren en estado de morosidad podrán asistir a la junta, pero no podrán opinar ni votar sobre los asuntos que se discutan.

Además de la reunión anual ordinaria, las juntas de propietarios podrán realizar reuniones extraordinarias. Estas reuniones tendrán lugar si las convoca el presidente de la comunidad o si las solicitan el 25% de los propietarios, o el número de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación existentes en la comunidad.

No existe un plazo mínimo de antelación para convocar a una junta extraordinaria, ya que estas suelen requerirse para tratar temas que surgen de manera urgente. Para todos los casos, las convocatorias deben enviarse por vía postal o por correo electrónico. Además, debe colocarse la convocatoria en un lugar visible para toda la comunidad.

También puede celebrarse una junta extraordinaria si se encuentra reunido el cien por cien de los propietarios y deciden constituirse en junta en ese momento.

Requisitos para la convocatoria de la junta de propietarios

La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. Deberá contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, advirtiendo de la privación del derecho de voto.

Para que pueda celebrarse la junta en primera convocatoria será necesario que concurran a la misma la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. En caso contrario, será necesario acudir a la segunda convocatoria, que no tendrá sujeción a quorum, y que se celebrará en el día y hora indicados en la primera citación, y en caso de no haberse previsto, se volverá a convocar a la junta dentro de los ocho días siguientes a la junta no celebrada y las citaciones deberán cursarse con una antelación mínima de tres días. El plazo de citación debe ser siempre respetado ya que, de lo contrario, la junta podría ser anulada judicialmente.

¿Cómo se aprueban las decisiones?

Los acuerdos que impliquen modificación o aprobación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos, deben ser aprobados por unanimidad de la junta de propietarios.

Generalmente los estatutos de la comunidad de propietarios por los cuales se rige la junta de propietarios, en inicio, los elabora originalmente el promotor de la obra, quien además los presenta ante un notario y posteriormente los entrega a cada propietario en el momento de la compra del inmueble.

Si el promotor no establece estos estatutos, deberán entonces los propietarios elaborarlos en una junta extraordinaria, y presentarlos después ante el Registro de la Propiedad. Esto debe hacerse para garantizar que las normas y funcionamiento de la comunidad se cumplirán por los propietarios actuales y también los que lo sean en el futuro.

Deben ser aprobados por las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, los siguientes acuerdos:

• El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
• El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, salvo que se trate del establecimiento o acceso a los servicios de telecomunicación, aprovechamiento de energías renovables o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, en cuyo caso basta con el voto favorable de un tercio de los propietarios, que a su vez represente, un tercio de las cuotas de participación.
• Realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Deben ser aprobados por un tercio del total de propietarios, que a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, los siguientes acuerdos:

• La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
• La instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
• La instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Para la adopción de los demás acuerdos deberán ser aprobados por mayoría de la totalidad de los propietarios,  que representen a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, si se están sometiendo a votación en una primera convocatoria.

Si se están sometiendo a consideración en una segunda convocatoria, deberán ser aprobados por la mayoría de los propietarios que estén presentes en esa segunda convocatoria, siempre que ésta represente a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Registro de las juntas y decisiones

Toda junta de propietarios deberá contar con un libro de actas que se legaliza ante el Registro de la Propiedad. En dicho libro se debe registrar el resultado de cada junta de propietarios que se realice.

En el acta de cada junta debe especificarse la fecha y hora en la que esta se llevó a cabo, si se trató de una junta ordinaria o una extraordinaria, si se realizó en primera o segunda convocatoria, cuál fue el orden del día, y cuáles fueron los acuerdos a los que se llegó.

Cada propietario deberá recibir una copia del acta de cada junta. Así lo exige la Ley de Propiedad Horizontal.