Junta de propietarios

La junta de propietarios es una organización integrada por todos los dueños de los inmuebles que pertenecen a una comunidad. Su objetivo es regular la convivencia entre todos ellos en relación con el uso, mantenimiento y administración de los bienes y servicios comunes.

Junta de propiterarios

Cuando surge algún problema en una comunidad de vecinos lo normal es que se convoque una junta de propietarios para abordar el asunto

Se trata del órgano supremo de gobierno en una comunidad. Suele tener un presidente, elegido por la misma junta de propietarios. Este órgano directivo canalizará los asuntos que se traten en esa instancia y representará a la junta, pero las decisiones que se tomen deben ser aprobadas por los integrantes de la comunidad.

Los temas que deban decidirse se llevan a la reunión de la junta de propietarios y se someten a votación. Los propietarios que no asistan pierden su derecho al voto. El valor de los votos se calcula de acuerdo con la parte proporcional que corresponda al propietario por su inmueble, es por ello que no todos los votos tienen el mismo peso en las decisiones.

Funciones de la junta de propietarios

En términos generales, la función de la junta de propietarios es la de conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad. Específicamente deberá:

  • Aprobar el plan de gastos e ingresos de cada año.
  • La aprobación de los presupuestos.
  • Aprobar la realización de obras de reparación del inmueble.
  • Establecer las normas de convivencia.
  • Aprobar o reformar los estatutos de la comunidad, en caso de que se considere necesario.

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Organización y funcionamiento de la junta de propietarios

La junta de propietarios estará integrada por todos los dueños de algún bien en la comunidad, sea este un apartamento, local, plaza de garaje u otra pieza.

La misma junta elegirá un presidente, un vicepresidente, que lo sustituirá en caso de ausencia, un secretario y un administrador. Estos cargos pueden asignarse a través de un sorteo o votación. También puede establecerse un sistema de turnos rotativos entre todos los vecinos para ocupar estos cargos.

Las juntas de propietarios tienen personalidad jurídica y al registrarse podrán obtener un Código de Información Fiscal. Con esta información pueden las juntas de propietarios abrir cuenta bancaria, para la gestión de los ingresos de dinero y pagos que deba hacer la comunidad. En esa cuenta los vecinos depositarán mensualmente la cuota que se establezca para el mantenimiento y la conservación de la comunidad de vecinos.

¿Con qué frecuencia deben reunirse las juntas de propietarios?

De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, las juntas de propietarios deben reunirse de manera ordinaria al menos una vez al año con la finalidad de aprobar las cuentas y presupuestos anuales. El presidente de la junta dirigirá la reunión. Las reuniones anuales ordinarias deberán convocarse con 6 meses de anticipación.

A las reuniones deberán asistir todos los propietarios. Puede ocurrir que el propietario asista con su pareja o que, en caso de personas mayores, estas vayan acompañadas de un hijo o representante, pero solo votará el propietario.

Los vecinos que se encuentren en estado de morosidad podrán asistir a la junta, pero no podrán opinar ni votar sobre los asuntos que se discutan.

Además de la reunión anual ordinaria, las juntas de propietarios podrán realizar reuniones extraordinarias. Estas reuniones tendrán lugar si las convoca el presidente de la junta o si las solicitan el 25% de los propietarios, o el número de propietarios que representen al menos el 25% de las alícuotas de propiedad.

No existe un plazo mínimo de antelación para convocar a una junta extraordinaria, ya que estas suelen requerirse para tratar temas que surgen de manera urgente. Para todos los casos, las convocatorias deben enviarse por vía postal o por correo electrónico. Además, debe colocarse la convocatoria en un lugar visible para toda la comunidad.

También puede celebrarse una junta extraordinaria si se encuentra reunido el cien por cien de los propietarios y deciden constituirse en junta en ese momento.

¿Cómo se aprueban las decisiones?

Los temas que se refieran a modificación o aprobación de reglas de las escrituras o los estatutos, deben ser aprobados por unanimidad de la junta de propietarios.

Generalmente los estatutos de la comunidad de propietarios por los cuales se rige la junta de propietarios, en inicio, los elabora originalmente el promotor de la obra, quien además los presenta ante un notario y posteriormente los entrega a cada propietario en el momento de la compra del inmueble.

Si el promotor no establece estos estatutos, deberán entonces los propietarios elaborarlos en una junta extraordinaria, y presentarlos después ante el Registro de la Propiedad. Esto debe hacerse para garantizar que las normas de convivencia y funcionamiento de la comunidad se cumplirán por los propietarios actuales y también los que lo sean en el futuro.

Otras mayorías

Otros asuntos que no tengan que ver con modificación o aprobación de reglas de las escrituras o los estatutos, deberán ser aprobados por mayoría de la totalidad de los propietarios, si se están sometiendo en una primera convocatoria.

Si se están sometiendo a consideración en una segunda convocatoria, deberán ser aprobados por la mayoría de los propietarios que estén presentes en esa segunda convocatoria. Ese grupo debe representar por lo menos la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Las cuestiones que se refieren al suministro energético podrán ser aprobadas por una tercera parte de los propietarios. Los propietarios que no voten a favor de esas instalaciones no están obligados a pagar por esa instalación o adaptación, pero tampoco podrán disfrutar del servicio que ofrecerán.

Registro de las juntas y decisiones

Toda junta de propietarios deberá contar con un libro de actas que se legaliza ante el Registro de la Propiedad. En dicho libro se debe registrar el resultado de cada junta de propietarios que se realice.

En el acta de cada junta debe especificarse la fecha y hora en la que esta se llevó a cabo, si se trató de una junta ordinaria o una extraordinaria, si se realizó en primera o segunda convocatoria, cuál fue el orden del día, y cuáles fueron los acuerdos a los que se llegó.

Cada propietario deberá recibir una copia del acta de cada junta. Así lo exige la Ley de Propiedad Horizontal.

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