Juicio de equidad

El juicio de equidad es un instrumento legal que, si bien es poco usado, tiene gran importancia en las comunidades de vecinos sometidos al régimen de propiedad horizontal. Su principal objetivo es ofrecer una salida legal a algún conflicto que no pueda solucionarse mediante el acuerdo de la junta de propietarios.

Para la toma de decisiones en las juntas de vecinos de una comunidad, se deben cumplir ciertos requisitos formales establecidos en una ley especial. Algunas decisiones deben tomarse con el voto favorable de determinado número de propietarios, requiriéndose a veces el voto unánime de los propietarios, y en otros casos, el voto de la mayoría.

El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal repasa distintos aspectos relativos a las comunidades de propietarios, haciendo referencia a las reglas a las que se someten los acuerdos en la Junta de Propietarios, algunas de ellas relacionadas con el número de votos.

En el inciso número 7 se señala que para la validez de los acuerdos que no tengan que ver con la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, bastará con el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Queda abierta la opción de hacer una segunda convocatoria en la que serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes (a diferencia de la primera convocatoria que era sobre el total de los propietarios) siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

¿Qué sucede si no se consiguen las mayorías requeridas?

Este supuesto también está contemplado en el mismo texto legislativo. En el último párrafo del inciso 7 se explica la opción que permite acceder a una vía judicial cuando no se logre el acuerdo.

Para ello el Juez, a instancia de la parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda en un lapso de 20 días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento además sobre el pago de costas procesales.

Otros casos en los que puede intervenir un juez son para los supuestos en que los propietarios no puedan elegir el presidente de la comunidad o quien fuera elegido quiera excusarse.

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

Artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal

Juez competente

Antes de llegar al juicio, el proceso de toma de decisión se somete, como se ha mencionado, a dos convocatorias en donde se tratará el orden del día y en las cuales los propietarios emitirán sus votos. Si en ninguna de estas etapas se puede lograr un acuerdo, quedará habilitado el inicio de la etapa judicial.

Para ello las partes deberán presentarse dentro del mes, contado desde la fecha de la segunda junta, ante el juez de primera instancia que tenga competencia en la comunidad donde se radique la junta de propietarios.

Inicio del juicio de equidad

En el escrito inicial se adjuntará la petición, clara y concisa sobre la cuestión a decidir. Esta petición debe versar sobre acuerdos que requieran la mayoría simple. Puede tratarse, por ejemplo, de decisiones sobre remodelaciones, cambio de caldera, luminarias, aprobaciones de presupuestos, instalaciones de ascensor, entre otras. Este procedimiento judicial no está previsto para los casos en que se necesite unanimidad para la aprobación y ejecución de un acuerdo.

Los legitimados para iniciarlo son los propietarios que estuvieron presentes en las juntas y que no estén privados de ejercer su derecho de voz y voto. La suscripción de la petición puede estar firmada por uno o varios de ellos, pero estas personas ejercen la representación de todas las demás que comparten la misma postura.

La iniciación sobre una cuestión puede darse por propietarios que estén a favor de lo que se está decidiendo, así como también por aquellos que estén en contra. En ambos casos, deberán informarse los datos personales de cada uno de los involucrados, para efectuarles traslado e informarle sobre el inicio de las actuaciones. También se deberá dejar en claro la postura de uno u otro y la explicación de cómo se dieron los hechos que motivaron el inicio del juicio de equidad.

Una vez que la petición llega al despacho del juez, éste examinará que se cumplan con los requisitos formales. A continuación, citará a las partes para que en una audiencia puedan dar sus versiones de los hechos y fundamentar sus posturas.

Escuchadas las partes, el juez deberá emitir su sentencia acerca de la resolución del conflicto, en el plazo de 20 días, contados desde la fecha de inicio de las actuaciones. Además en su dictamen deberá expedirse sobre las costas del proceso.

Presidente de la comunidad y juicio de equidad

Dentro de los órganos de gobierno de la comunidad se encuentran la Junta de propietarios, el presidente, los vicepresidentes (si correspondiera), el secretario y el administrador. No obstante ello, los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, se podrán establecer otros órganos de gobierno, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros.

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su inciso 2 prevé el mecanismo de nombramiento del presidente de la comunidad, quien será designado mediante la elección entre los propietarios. Otro sistema que se contempla podría ser mediante turno rotatorio o sorteo.

Si bien el nombramiento es obligatorio, la ley le otorga al propietario designado la posibilidad de excusarse y no asumir el cargo, utilizando el procedimiento establecido para el juicio de equidad. Para ello el interesado deberá aportar las razones por las cuales se rehúsa a asumir la presidencia.

En este caso, el magistrado se pronunciará sobre el propietario que debería sustituirlo en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

De igual manera queda habilitado este procedimiento judicial, cuando por cualquier motivo, los propietarios no puedan ponerse de acuerdo y les fuera imposible designar un presidente.

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