Inmatriculación de fincas

Jurídicamente revisado por: José Luis Pardeiro Sánchez
Se denomina inmatriculación de fincas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble que no consta inscrito previamente de manera individual, ni en ninguna otra forma posible.
Ideas clave
  • Se puede inmatricular una finca de tres formas principales: inmatriculación por expediente de dominio, inmatriculación por doble título e inmatriculación por certificación administrativa.
  • Con el expediente de dominio, se obtiene un título inmatriculador para regularizar la información del inmueble en el Registro de la Propiedad con un título válido y eficaz.
  • El expediente de dominio busca la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica del inmueble.
  • La finalidad del expediente de dominio es justificar la propia adquisición de la finca.
  • Para la inmatriculación por doble título público, se aporta el título público traslativo de quien quiere inmatricular y el título público que acredita la adquisición previa de la propiedad.
  • Entre el título público traslativo y el título público acreditativo de la adquisición debe mediar al menos un año de diferencia, entre otros requisitos.

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¿Qué es la inmatriculación de fincas?

Se denomina inmatriculación de fincas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble que no consta inscrito previamente de manera individual, ni en ninguna otra forma posible.

Primera inscripción de las fincas que no están inscritas

Una finca urbana o rústica que nunca fue inscrita a nombre de nadie se inscribe a nombre de una persona física o jurídica concreta.

La inmatriculación de fincas puede realizarse de tres formas principales:

  1. Inmatriculación por expediente de dominio
  2. Inmatriculación por doble título
  3. Inmatriculación por certificación administrativa

En los dos primeros casos, la persona interesada en inmatricular la finca debe contar con justo título que acredite la propiedad del inmueble. Por lo tanto, no puede utilizar este trámite quien tenga la finalidad de adquirir la propiedad por el uso, sin título, es decir mediante la usucapión.

Inmatriculación mediante expediente de dominio

El expediente de dominio es el procedimiento a través del cual el titular de un bien inmueble obtiene un título inmatriculador que le permite regularizar su información registral en el Registro de la Propiedad a través de un título válido y eficaz. Busca la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica del inmueble.

Este documento no reemplaza la inexistencia de un título de adquisición. La finalidad del expediente de dominio es justificar la propia adquisición de la finca. 

A instancias del titular de la finca se inicia el procedimiento al que hay que aportar, el título de propiedad, que debe estar liquidado fiscalmente, la certificación catastral descriptiva y gráfica, relación de datos registrales, catastrales o de cualquier tipo que sirvan para identificar las fincas colindantes, nombre y domicilios de sus titulares, identificación de los posibles derechos constituidos sobre las fincas y sus titulares, así como del poseedor de la finca o arrendatario.

Se tramita ante Notario en el distrito notarial en que esté radicada la propiedad, o en los distritos colindantes al mismo, se realiza una valoración sobre la suficiencia de la justificación de la previa adquisición. Si la finca abarca varios distritos, puede ser competente el Notario de cualquiera de ellos.

Los pasos a seguir para su tramitación se encuentran regulados en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria:

  • Solicitud escrita del titular del dominio de la finca ante Notario del distrito. El escrito debe reunir la siguiente información:
    • Descripción literaria de la finca.
    • Datos del promotor.
    • Domicilio.
    • Explicación detallada de cómo se produjo la adquisición.
    • Cargas posibles del inmueble.
    • Identificar a los poseedores de ser distintos del titular.
    • Aportar documentación adjunta al escrito.
    • Título de adquisición de la propiedad, ya sea Público, Privado o Acta de Notoriedad.
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica. Con expresión de los titulares catastrales, de todos los colindantes a él y sus domicilios.
  • Acreditación de las cargas.
  • Toda esta documentación se incorpora al acta notarial de apertura de expediente.
  • Este acta se remite al registrador de la finca, para que certifique:
    • Que no se encuentra inscrita.
    • Que se corresponde el título de propiedad con la certificación catastral.
    • No existen dudas sobre su identidad.
  • Aceptación de lo solicitado y anotación, remitiendo al Notario la certificación requerida. Esta anotación regirá de 90 a 180 días, si se considera necesario.
  • El Notario notifica la pretensión de inmatriculación a los interesados según el primer escrito, o a quienes pudieran resultar afectados.
  • Se inserta un edicto comunicando la tramitación del Acta en el Boletín Oficial del Estado. Cualquier persona tiene el plazo de 30 días para alegar y aportar pruebas.
  • Si hay oposición, se da por concluso el expediente y se archiva todo lo actuado.
  • Si no hay oposición, el Notario levanta un Acta accediendo a lo solicitado y la remite al registrador para la inscripción solicitada o inmatriculación.
  • El registrador realiza la inscripción previa calificación, retrotrayendo los efectos al día del Acta remitida por el Notario o de la anotación preventiva.

Inmatriculación mediante doble título público

Para la inmatriculación por doble título público, se aporta el título público traslativo de quien quiere inmatricular y el título público que acredita la adquisición previa de la propiedad.

Entre ambos debe mediar al menos un año de diferencia, existir una identidad contenida en los dos a juicio del registrador, una descripción literaria del título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica del Catastro que deberá aportarse.

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

(...)

Artículo 205 de la Ley Hipotecaria

Después se publicará mediante edicto judicial para las alertas que correspondan y se suspenderán sus efectos frente a terceros luego de transcurridos 2 años de su emisión.

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Revisado por expertos
José Luis Pardeiro, abogado especialista en expedientes de dominio y Derecho Registral
José Luis Pardeiro Sánchez
Abogado experto en expedientes de dominio y derecho registral
17 años colegiado
Colegio de Abogados de Madrid (nº 80.304)

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