Inmatriculación de fincas

Se denomina inmatriculación de fincas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble que no conste inscrito previamente de manera individual, ni en ninguna otra forma posible.

Inmatriculación de fincas

La inmatriculación de fincas es la inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble o una finca que no constaba previamente.

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Primera inscripción de las fincas que no están inscritas

Una finca urbana o rústica que nunca fue inscrita a nombre de nadie, se inscribe a nombre de una persona física o jurídica concreta.

La inmatriculación de fincas puede realizarse de dos formas principales:

  1. Inmatriculación por expediente de dominio
  2. Inmatriculación por doble título

En ambos casos la persona interesada en inmatricular la finca debe contar con justo título que acredite la propiedad del inmueble. Por lo tanto, no puede utilizar este trámite quien tenga la finalidad de adquirir la propiedad o de usucapir inmuebles o fincas de las que no sea dueño legítimo.

Inmatriculación mediante expediente de dominio

El expediente de dominio es el procedimiento a través del cual el titular de un bien inmueble procede a regularizar su información registral en el Registro de la Propiedad a través de un título válido y eficaz. Busca la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica del inmueble.

Este documento no reemplaza la inexistencia de un título de adquisición. La finalidad del expediente de dominio es justificar la propia adquisición de la finca. 

A instancias del titular de la finca, se aporta un título formal de adquisición en el que se mencione expresamente el título previo del transmitente, y otros documentos de que disponga, como pueden ser el pago de impuesto de transmisiones, licencias de obras realizadas, pagos de tasas de construcción y los testigos oportunos para probar la propiedad del inmueble.

Se tramita ante Notario ante el distrito notarial en que esté radicada la propiedad, en los distritos linderos al mismo, y se realiza un verdadero juicio sobre la suficiencia de la justificación de la previa adquisición y corrobora su fecha. Es necesaria la previa transmisión y que se pueda acreditar. 

Los pasos a seguir para su tramitación se encuentran regulados en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria:

  • Solicitud escrita del titular del dominio de la finca ante Notario del distrito. El escrito debe reunir:
    • Descripción literaria de la finca.
    • Datos del promotor.
    • Domicilio.
    • Explicación detallada de cómo se produjo la adquisición.
    • Cargas posibles del inmueble.
    • Identificar a los poseedores de ser distintos del titular.
    • Aportar documentación adjunta al escrito.
    • Título de adquisición de la propiedad, ya sea Público, Privado o Acta de Notoriedad.
  • Certificación catastral descriptiva y gráfica. Con expresión de los titulares catastrales, de todos los colindantes a él y sus domicilios.
  • Acreditación de las cargas.
  • Redacción de un acta que se incorpora a la documentación presentada.
  • Solicitud al registrador de la finca, para que certifique:
    • Que no se encuentra inscrita.
    • Que se corresponde el título de propiedad con la certificación catastral.
    • No existen dudas sobre su identidad.
  • Aceptación de lo solicitado y anotación, remitiendo al Notario la certificación requerida. Esta anotación regirá de 90 a 180 días, si se considera necesario.
  • El Notario notifica la pretensión de inmatriculación a los interesados según el primer escrito o a quienes pudieran resultar afectados.
  • Se inserta un edicto comunicando la tramitación del Acta en el Boletín Oficial del Estado. Cualquier persona tiene el plazo de 30 días para alegar y aportar pruebas.
  • Si hay oposición se da por concluso el expediente y se archiva todo lo actuado.
  • Si no la hubiera, el Notario levanta un Acta accediendo a lo solicitado y la remite al registrador para la inscripción solicitada o inmatriculación.
  • El registrador realiza la inscripción, retrotrayendo los efectos al día del Acta remitida por el Notario.

Mediante doble título público

Para la inmatriculación por doble título público se aporta el título público traslativo de quien quiere matricular y el título público que acredita la adquisición previa de la propiedad.

Entre ambos debe mediar un año de diferencia, existir una identidad contenida en los dos a juicio del registrador, una descripción literaria del título matriculador y en la certificación catastral descriptiva y gráfica del Catastro que deberá aportarse.

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

(...)

Artículo 205 de la Ley Hipotecaria

Después se publicará mediante edicto judicial para las alertas que correspondan y se suspenderán sus efectos frente a terceros luego de transcurridos 2 años de su emisión.

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