Hipoteca multidivisa

La hipoteca multidivisa es un tipo de préstamo hipotecario cuyas cuotas se pueden pagar en una divisa diferentes a la local. Este tipo de producto se comercializó entre 2004 y 2008, vinculando los préstamos a su pago en yenes o francos suizos debido a la supuesta estabilidad de estas monedas.

Hipoteca multidivisa

Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario que se paga en una moneda diferente a la del país donde se registra

El problema es que la fluctuación de la divisa en la cual debe pagarse la hipoteca supone una variación del precio del préstamo. Así, es recomendable contar con sólidos conocimientos financieros a la hora de contratar una hipoteca multidivisa.

Hay que tener en cuenta que frente al aparente beneficio que obtenía el cliente por la aplicación de un tipo de interés más bajo que el Euribor, las oscilaciones del tipo de cambio de divisa que afectan a estos prestamos podían sumir al cliente en la ruina total y absoluta.

Iván Metola, socio fundador de Indemniza.me

Qué es una hipoteca multidivisa

Un préstamo hipotecario es multidivisa cuando incluye una cláusula que permite pagarlo empleando una moneda diferente al euro. El argumentario que las entidades bancarias utilizaron para introducir este producto fue:

  • Que la estabilidad del yen y el franco suizo (principalmente) permitían al prestatario reducir el riesgo de la operación.
  • Además, que su vinculación al Libor en lugar del Euribor abarataría su coste, por encontrarse el segundo índice (ampliamente utilizado en España) en máximos históricos.

El problema es que el Euribor estaba a punto de caer y las fluctuaciones de la cotización de las divisas empleadas encarecieron enormemente el precio de los préstamos multidivisa.

Así, miles de consumidores descubrieron que se les había ofrecido un producto financiero que no se correspondía con las características prometidas. Descubierto el engaño se inició una avalancha de reclamaciones.

Como consecuencia, los tribunales han dictado numerosas sentencias en materia de hipotecas multidivisa, y la jurisprudencia es ya sólida y pacífica. La hipoteca multidivisa resulta nula cuando:

  • Se colocara engañosamente.
  • El cliente no dispone de un perfil cualificado que le permita conocer con claridad los riesgos que estaban asumiendo.

En este caso el problema viene porque los bancos establecen un tope para limitar los mínimos, y eso quedó demostrado que era jugar con ventaja y por tanto que era nulo.

Cualquier persona que haya contratado este tipo de préstamo puede reclamar y no existen plazos. La jurisprudencia en relación a las hipotecas multidivisa está consolidada, dando la razón a los clientes.

José Manuel Sierra, socio director de Sierra Abogados & Inversiones

Cuáles son los riesgos de la hipoteca multidivisa

Hay que tener en cuenta que el precio de una divisa depende de su cotización. Esta se determina en negociaciones en la bolsa, por lo que fluctúa constantemente.

Por tanto, el consumidor que pague su hipoteca en una moneda diferente a la propia no puede conocer el precio final de su préstamo, ya que éste dependerá de las variaciones de la divisa.

Este funcionamiento no es ilegal en principio. Y es que un usuario con profundos conocimientos financieros podría aprovechar la marcha del mercado para beneficiarse de un importante descuento en el precio de su préstamo.

De hecho, las hipotecas multidivisa permiten, en principio, cambiar la moneda en la que se calculan el préstamo y sus cuotas. Eso sí, a cambio del pago de las preceptivas comisiones.

Sin embargo, el usuario medio no dispone de formación e información suficiente para aprovechar estas variaciones. Es más, la mayoría de los consumidores ni siquiera sabían que la fluctuación de la moneda:

  • En primer lugar, suponía que la cuota hipotecaria variaría con el precio de la moneda elegida.
  • Y, lo que resultó más grave (y sorpresivo para los consumidores), que la fluctuación de la moneda también afectaría al importe principal.

Es decir, esta clase de préstamos atentó contra la idea intuitiva de que si un prestatario solicita “x” euros deberá devolver “x” euros más intereses. El resultado fue que miles de familias veían como, pese a pagar puntualmente sus cuotas hipotecarias, el capital no llegaba a amortizarse nunca porque se revalorizaba al alza recurrentemente.

Marco en que se comercializaron estas hipotecas

Si el escenario planteado ya resulta desfavorable para el consumidor medio, todavía se desarrolló de una forma más nociva:

  • El Euribor comenzó a caer tras la comercialización de estos productos. Aunque las entidades de crédito defienden que nada podían saber de esta bajada del índice, lo cierto es que como gestoras de riesgo es previsible que conocieran esta tendencia. En consecuencia, los tipos aplicables a las hipotecas multidivisa (referenciados al Libor) se mantuvieron más elevados de lo que habrían sido en caso de referenciarse al Euribor.
  • Las políticas financieras y la tesitura económica robustecieron las divisas empleadas frente al euro. Esto implicó un encarecimiento relativo de las hipotecas, ya que se calculaban en esas divisas que de pronto valían más que la moneda empleada por el consumidor.

La obligación de información de las entidades bancarias

Baste lo antedicho para ilustrar la complejidad de las hipotecas multidivisa. Con estos motivos sobre la mesa, resultaría exigible que los bancos hubieran cuidado la información ofrecida a sus clientes. En particular:

  • Deberían haber explicado cómo podía afectar la fluctuación de la divisa al préstamo hipotecario.
  • También debieron ofrecer diferentes escenarios para que el cliente pudiera hacerse a la idea de los riesgos que entrañaba la operación.

En definitiva, al tratarse de un producto complejo, la Ley del Mercado de Valores obliga a las entidades bancarias que comercialicen hipotecas multidivisa a someterse a estrictas obligaciones de información. El problema es que tales obligaciones fueron incumplidas sistemáticamente.

Cómo se puede reclamar la hipoteca multidivisa

Las sentencias que han determinado la nulidad de la hipoteca multidivisa son muy numerosas. Todas parten de la histórica STS de 15 de noviembre de 2017, que señalaba que este producto se comercializó de forma poco transparente, al no informar a los consumidores de los riesgos que implicaba.

Esta consideración implica que cualquier prestatario que haya contratado una hipoteca multidivisa puede reclamarla sin someterse a plazos de prescripción. De hecho, es posible reclamar incluso hipotecas multidivisa que ya hayan sido amortizadas.

El requisito para reclamar hipoteca es que el consumidor no conociera las características del producto. Para ello es necesario:

  • Que no posea un perfil cualificado.
  • Y que la entidad bancaria omitiera sus deberes de información.

Cabe señalar que es el banco quien debe demostrar que cumplió con sus obligaciones de transparencia, de modo que es relativamente sencillo ganar un juicio por hipoteca multidivisa se cuenta con los servicios de un abogado especializado en la materia.

Efectos de la reclamación

La jurisprudencia viene considerando que las escrituras de hipoteca multidivisa son parcialmente nulas. Lo cual implica que debe eliminarse la cláusula de divisa del préstamo cuando éste se haya comercializado con falta de transparencia.

Como consecuencia, el capital y los intereses deberán volver a calcularse, fijándose en euros y referenciándose al Euribor. El nuevo cálculo minorará el importe pendiente de amortizar en lo que se haya abonado de más en virtud de la cláusula de divisa. En caso de resultar un saldo a favor del cliente, éste deberá ser abonado por el banco.

Así, cuando se reclama una hipoteca multidivisa que ya ha sido amortizado, el prestatario puede recuperar todo lo que ha pagado de más por culpa de esta cláusula. Si este es tu caso, lo más recomendable es que contrates a un abogado para iniciar tus reclamaciones.

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