La hipoteca inversa es un producto financiero orientado a personas mayores mediante el que obtienen el precio de su vivienda habitual en forma de rentas mensuales. Este producto, popular en países como los Estados Unidos, se ofrece como un complemento a la pensión.
En España ganó peso durante la crisis, aunque sigue siendo un producto no demasiado utilizado. Sin embargo, conviene conocer cómo funciona antes de recurrir a ella.
La hipoteca inversa es un producto financiero para personas mayores que consiste en obtener el precio de la vivienda en forma de rentas mensuales como complemento a la pensión.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Al contrario que en una hipoteca corriente, en la inversa se abona el precio (por lo general) a plazos. El importe máximo que puede prestar el banco es el valor de la vivienda. Por tanto, para amortizar la hipoteca habrá que devolver el total del capital cobrado más el precio del préstamo (intereses, fundamentalmente).
Esta facultad de amortización corresponde al propietario o beneficiario o a sus herederos, tras el fallecimiento de aquellos. En tanto que es una facultad, los herederos podrían desentenderse del inmueble, que quedaría en manos del banco.
Lo interesante de la figura es que convierte el capital inmobiliario de las personas mayores en una pensión complementaria. Y esto es muy interesante en una sociedad en la que las pensiones públicas no siempre son suficiente y donde aumenta la longevidad, pero también los gastos médicos y en dependencia.
Requisitos para acceder a una hipoteca inversa
Los requisitos de la hipoteca inversa dependen de la Ley 41/2007 y las condiciones particulares que imponga cada entidad de crédito.
En primer lugar, la ley requiere:
- Que se constituya sobre la vivienda habitual del solicitante. Además, deberá haber sido tasada y asegurada contra daños.
- Que este o los beneficiarios estén afectados de dependencia o tengan al menos 65 años.
- Que la deuda solo sea exigible por el acreedor.
- Que la garantía solo sea ejecutable al fallecimiento del deudor o del último beneficiario.
Por otro lado, la ley exige al banco que cumpla ciertas obligaciones de información y asesoramiento independiente.
Hay que señalar que algunos de estos requisitos pueden salvarse. Por ejemplo, podría abonarse el precio en un pago único. También se puede constituir la hipoteca inversa sobre otros bienes inmuebles, pero en ese caso no se beneficiará de los incentivos fiscales.
¿Cómo se calculan las rentas de la hipoteca inversa?
La renta depende:
- Del valor de la vivienda. Cuanto más elevada sea la tasación más cuantiosa será la renta.
- De la edad del propietario o beneficiario. Y ello porque se emplean tablas de cálculo de la esperanza de vida.
- De la forma de percepción. Por ejemplo, si se pacta una renta vitalicia será de menor cuantía que una temporal. Y es que cuando el banco haya pagado el precio total de la vivienda hipotecada dejará de abonar rentas.
¿Cuánto vale una hipoteca inversa?
El coste de la hipoteca inversa incluye:
- Intereses, que suelen pactarse a tipo fijo.
- Gastos de gestoría, notaría, registro y comisiones. Hay que señalar que la ley prohíbe que los bancos cobren comisiones de cancelación.
- Generalmente, un seguro de renta vitalicia por si el solicitante sobrevive al plazo acordado.
¿Merece la pena solicitar una hipoteca inversa?
Mientras a unas personas les conviene solicitar una hipoteca inversa a otras les interesan más otras soluciones para complementar la pensión. Por ejemplo, hay quien contrata seguros de rentas vitalicias. También hay quien opta por la liquidación de su patrimonio o por la donación para ingresar en residencias, o incluso por la venta de la nuda propiedad de su vivienda con usufructo vitalicio.
Cada caso es un mundo, y lo mejor es contar con asesoría legal y financiera.
Ventajas de la hipoteca inversa
Las ventajas de una hipoteca inversa tienen que ver, principalmente, con que se mantiene la propiedad de la vivienda y existen beneficios fiscales.
- Se beneficia de incentivos fiscales. Por ejemplo, la renta recibida no tributa al IRPF, además de contar con descuentos en gastos notariales y registrales y en el IAJD.
- Como la garantía es la propia vivienda no será necesario aportar avales ni demostrar ingresos.
- Devolver o no el dinero de la hipoteca es una elección que queda en manos de los herederos. Pero también se puede cancelar anticipadamente sin pagar comisiones.
- El beneficiario de las rentas mantiene la titularidad de la vivienda. Por tanto, puede vivir en ella, alquilarla o venderla. Eso sí, en este caso tendría que devolver el préstamo u ofrecer otra garantía.
- Por tanto, a diferencia de lo que ocurre en caso de venta de la nuda propiedad, la vivienda se puede monetizar sin perder su propiedad o posesión. Esto permite que los herederos la rescaten haciéndose cargo del préstamo.
Desventajas de la hipoteca inversa
Pero la hipoteca inversa también tiene una serie de desventajas, asociadas principalmente a los costes de la operación y la no actualización de las rentas.
- Los gastos de constitución de la hipoteca se pagan en el momento inicial.
- Cuando el beneficiario haya cobrado el valor máximo su pensión terminará.
- La hipoteca condiciona las operaciones de disposición. Por ejemplo, la renta no se revaloriza, por lo que si la vivienda lo hace se cobrará comparativamente menos. Además, no se podrá vender sin cancelar previamente el préstamo. Por el contrario, si la casa se devalúa a los herederos no les interesará rescatarla.
- El hecho de que la renta no se actualice unido a la inflación hace que la pensión cada vez tenga menor valor.
- La contratación de un seguro de rentas encarece los gastos hipotecarios.
¿Es mejor una hipoteca inversa o una renta vitalicia?
Como se ha señalado, las rentas que se cobran por la hipoteca tienen un límite: el valor de la vivienda. Cuando el beneficiario haya cobrado esta cantidad podrá seguir disfrutando de su domicilio. Sin embargo, no cobrará más rentas por la hipoteca.
Por eso es bastante popular otro producto, que es el seguro de renta vitalicia. Este seguro también otorga una renta periódica, pero su duración no está determinada por ningún límite económico. La cantidad recibida depende del capital aportado al seguro.
Normalmente las hipotecas inversas se combinan con seguros de renta vitalicia, por si el beneficiario sobrevive a la amortización del valor del inmueble. Sin embargo, contratar este tipo de servicios vinculados encarece la hipoteca.
A la hora de elegir entre estos instrumentos hay que tener en cuenta diferentes factores. Desde los tipos de interés hasta el estado del mercado inmobiliario. De modo que conviene consultar a especialistas en la materia antes de constituir la hipoteca inversa.
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