Expediente de dominio

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¿Qué es un expediente de dominio y cuál es su finalidad?

El expediente de dominio es un trámite de Jurisdicción Voluntaria del que se hace uso cuando se es titular de un inmueble pero no se posee un título válido y eficaz para acceder al Registro de la Propiedad, por tanto, no podemos acudir a esta vía si no somos dueños del inmueble y si no ostentamos un título que aún no válido y eficaz, acredita nuestro dominio.

Es importante tener esto bien presente, pues el expediente de dominio no es la vía para inscribir bienes de nuestros antepasados a favor nuestro obviando el trámite de aceptación y partición de herencia, pues el bien no es nuestro sin haber aceptado y partido la herencia con carácter previo, ni ostentamos título, pues es la aceptación y partición de la herencia la que nos otorga esa titularidad, si el bien nos ha sido adjudicado.

José Luis Pardeiro, abogado especialista y fundador de expedientesdedominio.es

El expediente de dominio se puede utilizar para inscribir un inmueble por primera vez en el Registro de la Propiedad (inmatriculación), para inscribir el inmueble a nombre del nuevo titular cuando dicho inmueble sí estaba registrado pero el anterior propietario no inscribió su titularidad (reanudación del tracto sucesivo), o bien para regularizar la superficie reflejada en el Registro de la Propiedad si esta no coincide con la superficie real (exceso de cabida).

Ante todo, es importante señalar que la necesidad de iniciar un expediente de dominio se funda en el derecho de probar que se es propietario de un inmueble.

La inscripción en el Registro no es obligatoria, pero sí recomendable, ya que, si un inmueble no está registrado, no se puede probar la titularidad y se pueden crear problemas legales en el futuro.

Se deben tener en cuenta las características del expediente de dominio, a partir de la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2015. El expediente de dominio está regulado por el Título VI (De la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de dicha ley. Su objetivo es lograr la concordancia entre lo registrado y la realidad jurídica.

El expediente de dominio permite crear un título válido que sirve de base para la inmatriculación del inmueble. Es decir, que no suple al título de propiedad, sino que justifica la adquisición en función de lo expresado por el artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

Características del expediente de dominio

Hasta la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2015, el expediente de dominio tenía como finalidad acreditar la adquisición del dominio entre otros efectos, mediante una tramitación judicial.

Sin embargo, no era el único sistema para realizar estas gestiones. En cambio, a partir de la reforma, el sistema se ha modificado sustancialmente.

Para comenzar, se ha convertido en un acto de jurisdicción voluntaria que pasa a ser competencia notarial, simplificando notablemente el proceso y haciéndolo menos costoso.

Por otra parte, el procedimiento se utiliza para la inmatriculación de fincas, pero también para rectificar descripción, superficie o linderos de cualquier inmueble registrado, y para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, es decir, el encadenamiento de inscripciones que conforman la historia registral de una propiedad.

Sin embargo, puede pasar a ser competencia judicial si alguna persona interesada, con motivos fundados, formulara oposición a la inscripción.

Tramitación del expediente de dominio

El expediente de dominio puede tener tres finalidades:

1. Inmatriculación de fincas (artículo 198.5 de la Ley Hipotecaria)
2. Reanudación del tracto sucesivo (artículo 198.7 de la Ley Hipotecaria)
3. Rectificación de descripción, superficies o linderos (artículo 198.3 de la Ley Hipotecaria)

La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

[...]

3.º La rectificación de su descripción.

[...]

5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

[...]

7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

[...]

Artículo 198 de la Ley Hipotecaria

Inmatriculación de fincas

El trámite del expediente de dominio para la inmatriculación de fincas es se inicia ante la notaría del lugar donde está radicada la finca.

1. El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. El expediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria

Se realiza una solicitud por escrito acompañada de la documentación correspondiente, a saber:

• Título de propiedad. Es el elemento probatorio para justificar el expediente de dominio. Se debe tratar de un título apto para fundamentar el dominio a favor del solicitante o promotor del expediente y debe haberse realizado la liquidación de los impuestos correspondientes ante la Hacienda Pública.
• Certificación catastral.
• Cargas o gravámenes que puedan afectarla u otros derechos constituidos sobre el inmueble.
• Identificación de los propietarios.

Segunda. Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

Artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria

El notario debe solicitar constancia de que la finca no se halla inscrita ante el Registro de la Propiedad, tiene 15 días para constatar el cumplimiento de los requisitos y expedirse. Si corresponde, emitirá una certificación acreditativa de la falta de inscripción.

En este caso procede a la anotación solicitada, la cual tiene una vigencia de 90 días prorrogables por otros 90 hasta un máximo de 180 días.

Durante este lapso de tiempo, la notaría comunica la pretensión a todos los que puedan resultar interesados en la inmatriculación, como acreedores, herederos, el Ayuntamiento y otros que puedan hacer valer derechos. Además, publicará un edicto en el Boletín Oficial donde se comunica la tramitación del acto de inmatriculación.

Los interesados tienen un plazo de 30 días para presentar su oposición. Si no hay oposiciones, la Notaría realiza el acta de inmatriculación y la remite al Registro de la Propiedad para que se proceda a su inscripción.

En caso de presentarse oposición, el notario debe dar por cerrado el trámite y el solicitante puede realizar una presentación judicial.

También puede ocurrir que el Registro deniegue la anotación o la inmatriculación por otros motivos. En este caso, quien la solicita puede utilizar los recursos previstos en la Ley Hipotecaria en caso de calificación negativa.

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Reanudación del tracto sucesivo

El expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo está regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria. La acción puede ser ejercida cuando el titular del inmueble no hubiera adquirido su derecho directamente del titular anterior o sus herederos.

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

(...)

Artículo 208 de la Ley Hipotecaria

La documentación a presentar consta de:

• Escrito inicial de solicitud, junto con la última inscripción de dominio.
• Documentos que acrediten la titularidad del bien por parte del solicitante.

En primer lugar, el Notario debe citar a quienes aparecen como últimos titulares del bien. En el caso de que el asiento registral tenga 30 años o más, si no es posible la notificación personal del que aparece como titular registral se puede realizar dicha notificación por medio de edictos.

Si no hay inconvenientes u oposiciones, el Notario realiza el acta de expediente de dominio y la remite al Registro, donde se procede a su inscripción.

Rectificación de descripción, superficie o linderos

Estas rectificaciones se denominan regularización de excesos de cabida. En estos casos es necesario un expediente de dominio de mayor cabida, pero con las siguientes especificidades:

• Se puede iniciar por la totalidad de un inmueble o una parte indivisa.
• No puede iniciarse por un bien integrante de un inmueble en propiedad horizontal, en cuyo caso se debe rectificar el título original.
• Es necesario, si la diferencia de cabida es mayor al 10% o la rectificación de superficie excede el 5%.

El expediente de dominio de exceso de cabida no es la vía adecuada para modificar, rectificar edificaciones, fincas o elementos integrantes de edificios en régimen de propiedad horizontal. En estos casos lo que hay que realizar es una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

Y tampoco es la vía, cuando el exceso de cabida tiene como base un negocio traslativo del dominio, por ejemplo, una compraventa, pues en ese caso es la compraventa la que habrá que inscribir y la que justifica el mayor dominio

José Luis Pardeiro, abogado especialista y fundador de expedientesdedominio.es

En síntesis

1. El expediente de dominio es un acto de jurisdicción voluntaria, sin embargo, tiene cabida la presentación de oposiciones a la pretensión del solicitante.
2. La inscripción del bien en el Registro a partir de un expediente de dominio, solamente da cuenta de que se ha justificado la existencia de un hecho o acto que permite su adquisición.
3. Para realizar la inmatriculación, se debe verificar que no exista una anotación previa en favor de otra persona ni posible confusión entre la finca que se pretende matricular y otras que ya lo hubiesen sido previamente.

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