Exceso de cabida

Jurídicamente revisado por: José Luis Pardeiro Sánchez
El exceso de cabida se aplica ante una diferencia de superficie entre la real y la registrada cuando es inferior en el Registro de la Propiedad.
Ideas clave
  • Este procedimiento tiende a la corrección de las medidas superficiales reflejadas.
  • Las causas más frecuentes del exceso de cabida son: el método de medición, límites imprecisos y alteraciones urbanísticas ilegales.
  • La inscripción del exceso de cabida se regula en el artículo 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
  • Existen casos en los que, habiendo un exceso de cabida, no es necesario tramitar el expediente.
  • Los principios básicos del exceso de cabida son el principio de especialidad registral y el principio de exactitud registral.
  • Uno de los principales efectos del exceso de cabida se presenta en la tasación. La tasación para una hipoteca se realiza únicamente sobre la superficie registrada.
  • Otro aspecto importante a tener en consideración es el defecto de cabida en la venta de inmuebles.

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¿Qué es el exceso de cabida?

El exceso de cabida se aplica ante una diferencia de superficie entre la real y la registrada cuando es inferior en el Registro de la Propiedad. El procedimiento tiende a la corrección de las medidas superficiales reflejadas.

Causas del exceso de cabida

Las causas más frecuentes de esta diferencia entre las medidas de un terreno o finca y las que refleja en Registro de la Propiedad son:

  1. Método de medición. En especial, en aquellos terrenos con mayor antigüedad que han sido medidos hace años con elementos que no ofrecían la misma exactitud que los actuales.
  2. Límites imprecisos. También se adapta en mayor medida a este tipo de bienes inmuebles registrados tiempo atrás, en los que los propietarios no tenían límites precisos entre su finca y las colindantes.
  3. Alteraciones urbanísticas ilegales. Es la modificación de la superficie con actuaciones urbanísticas que ocupan espacios que no serían propiedad del usuario.

Inscripción del Exceso de Cabida

La Ley Hipotecaria, artículo 200 y siguientes, regula la Inscripción del Exceso de Cabida en el Registro de la Propiedad.

El primer paso es tener seguridad de la identidad de la finca. En caso de tener dudas, deberán ser objetivas y justificadas.

El expediente de dominio para inscribir el exceso de cabida no es el procedimiento adecuado cuando la diferencia de metros tiene como base un contrato de adquisición de esos metros.

Además, la finalidad del expediente es rectificar una superficie mal registrada pero dentro de los parámetros, linderos, que de la finca obran en el Registro.

José Luis Pardeiro, abogado especialista y fundador de expedientesdedominio.es

Particularidades de la inscripción

Algunos aspectos a tener en cuenta en la inscripción son los siguientes:

  • Es necesaria la declaración ante Notario de la descripción registral y la actualizada y la expresa responsabilidad que obedece a un error descriptivo.
  • El interesado deberá expresar los datos de identidad, registrales y catastrales de los titulares de dominio y de fincas colindantes.

No será necesario tramitar expediente de exceso de cabida en los siguientes supuestos:

  • Si la diferencia no excede el 10% y hay coincidencia entre la parcela y la finca inscrita acreditada con certificación catastral descriptiva y gráfica.
  • Cuando la diferencia no exceda el 5%.

En diferencias superiores al 10%, la rectificación se puede realizar de diferentes maneras:

  1. Tramitación de expediente de dominio, no sujeto a temporalidad. Se acredita y justifica el exceso de cabida por parte de quien promueve, es decir, que se ha realizado un acto o hecho idóneo. Es importante aclarar que no se declara dominio, sino que constata un hecho. Es de jurisdicción voluntaria mientras no tenga oposición.
  2. Acta de Notoriedad, no sujeta a temporalidad.
  3. Acta de Presencia y Notoriedad, permite la rectificación de linderos.
  4. Inscripción de títulos públicos de adquisición de exceso de superficie, sujeto a temporalidad.

Principios básicos en el exceso de cabida

Los principios que rigen el exceso de cabida son los siguientes:

  • Principio de especialidad registral: es la concreción de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finca y de su derecho real. El ingreso de la finca se da como consecuencia de su inmatriculación, y sus modificaciones típicas son las físicas, entre las que se encuentra el exceso de cabida y las alteraciones jurídicas.
  • Principio de exactitud registral: según la Ley Hipotecaria, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen al titular tal como lo establece el asiento. Quien se oponga a esta presunción tiene la responsabilidad de probar lo contrario.

Efectos del exceso de cabida

Uno de los principales efectos del exceso de cabida se presenta en la tasación. Cuando se detecta una medida superficial de la finca superior a la que está registrada, la norma es clara.

La tasación para una hipoteca se realiza únicamente sobre la superficie registrada. Es esta la que tiene validez jurídica para ser tomada como garantía ante los acreedores.

Otro de los efectos que pueden generar alguna dificultad en las transacciones inmobiliarias es la duda sobre la identidad de dominio.

Si se han realizado modificaciones urbanísticas avanzando sobre un terreno posiblemente lindero, se generan dudas que pueden perjudicar una venta. Todo aquello que no esté registrado no tiene protección legal.

Consecuencias del defecto de cabida en la venta de inmuebles

Otro aspecto importante a tener en consideración es el defecto de cabida en la venta de inmuebles. Existen dos tipos de ventas vinculadas a estos bienes y sus respectivas consecuencias.

Venta por unidad de medida

En este tipo de compraventas, se expresa en el contrato la cabida del inmueble.

Si el comprador detecta que esta es inferior a la que estuviera pactada, tiene el derecho de exigir una rebaja en el precio. Incluso si la diferencia supera el 10%, puede solicitar la rescisión del contrato.

En el caso contrario, que la cabida sea superior, el comprador se verá obligado a pagar la diferencia cuando exceda del 5%.

Compraventa a precio alzado

Este tipo de contratos no se basa el precio en la superficie, por lo que la cabida mayor o menor no dará lugar a alteraciones en el precio.

La causa del contrato es el objeto que se transfiere, no sus medidas. De hecho, si figura la medida general, pero no el valor por unidad de medida, tampoco es causa de modificaciones en el precio.

Para concluir

El exceso de cabida está regulado por la Ley Hipotecaria en España. Es un procedimiento del Derecho Urbanístico en el que se rectifica la diferencia superficial de un terreno o finca. Es decir, la diferencia existente entre la medida real y aquella que se exprese en los asientos del Registro de la Propiedad.

Existen diferentes causas por las cuales puede presentarse un exceso de cabida. Entre los más habituales están los errores en los métodos de medición utilizados, las dudas con los límites entre fincas y la invasión intencional sobre terrenos que pertenecen a terceros.

Proceder a la inscripción del exceso, es decir, corregir esta diferencia registral, es de suma importancia para evitar otros conflictos.

Las consecuencias de un exceso de cabida pueden afectar tanto a la identidad de dominio, como a la tasación de los bienes inmuebles, e incluso traer problemas legales con los propietarios de fincas linderas.

Si la medida de su inmueble no coincide con la registrada, la mejor medida es consultar con un abogado especializado para salvar este error y prevenir problemas futuros para la persona interesada y sus herederos.

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José Luis Pardeiro, abogado especialista en expedientes de dominio y Derecho Registral
José Luis Pardeiro Sánchez
Abogado experto en expedientes de dominio y derecho registral
18 años colegiado
Colegio de Abogados de Madrid (nº 80.304)

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