Entidad urbanística de conservación

La Entidad urbanística de conservación es un órgano de gestión urbanística de derecho público y personalidad jurídica propia integrado por propietarios del suelo incluido en una actuación de desarrollo urbanístico, y cuya finalidad es conservar y mantener las obras de urbanización y terrenos dotacionales antes de su recepción por el ayuntamiento.
Ideas clave
  • La Entidad urbanística de conservación es una entidad colaboradora de la Administración en materia urbanística.
  • Está integrada por los propietarios del suelo, que tienen obligación de adherirse a ella y pagar la cuota que corresponda en función de su porcentaje de participación.
  • Adquiere personalidad jurídica propia con su inscripción en un registro municipal de entidades colaboradoras, y se rige por normas de derecho público.
  • Su finalidad es conservar y mantener los bienes de dominio público hasta su cesión definitiva a la Administración, una vez finalizadas las obras de urbanización.
  • Normalmente tiene su razón de ser en actuaciones urbanísticas alejadas del casco urbano, como el desarrollo de nuevos sectores de suelo urbanizable.
  • Pueden derivar de una Junta de compensación, adaptándose a los nuevos fines que le son propios.
  • Aunque tiene semejanzas con la Junta de compensación y la comunidad de propietarios, son figuras diferentes y no persiguen los mismos objetivos.
  • Su regulación depende de cada comunidad autónoma, aunque se aplica la normativa estatal de forma subsidiaria.

¿Qué es una Entidad urbanística de conservación?

La Entidad urbanística de conservación (EUC) es una de las entidades colaboradoras con la Administración pública que contempla la legislación urbanística. 

Está formada por los propietarios del suelo perteneciente a una actuación urbanística de desarrollo, y su finalidad es descargar a la Administración de sus obligaciones de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización y de los terrenos destinados a dotaciones públicas, mientras no se realice la recepción definitiva de las obras terminadas.

Sus gastos son sufragados por las cuotas de los propietarios, que contribuyen a su sostenimiento de acuerdo con su porcentaje de participación en el suelo.

La adhesión a la Entidad de conservación es obligatoria para los propietarios, que tienen derecho a incorporarse a ella en las mismas condiciones y con análogas condiciones que los miembros fundadores.

¿Cuáles son las características de la Entidad urbanística de conservación?

La Entidad urbanística de conservación se caracteriza por las siguientes notas:

  • Se trata de una entidad de derecho público, que participa en la gestión urbanística.
  • Su gestión se lleva a cabo por los mismos propietarios, que colaboran con el ayuntamiento para llevar a cabo las labores de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización y de los terrenos dotacionales.
  • Está prevista para actuaciones urbanísticas que tienen lugar alejadas del casco urbano, como nuevos desarrollos de suelo urbanizable sectorizado.
  • Normalmente derivan de una entidad preexistente, como es la Junta de Compensación, que se constituye por los propietarios con motivo de la reparcelación de los terrenos, para determinar con exactitud el alcance del derecho que corresponde a cada propietario dentro del sector urbanizable.

Los propietarios contribuyen en proporción a las cuotas que les correspondan según el porcentaje de suelo de su titularidad, y la Entidad debe gestionar el cobro de las cuotas, para lo que contará con la colaboración del ayuntamiento.

¿Dónde se regula la composición y funcionamiento de la Entidad urbanística de conservación?

Las competencias en materia de urbanismo han sido transferidas a las comunidades autónomas, por lo que cada comunidad tiene su propia regulación urbanística, que se concreta en las respectivas leyes del suelo y en sus correspondientes reglamentos.

No obstante, existe una norma estatal de aplicación subsidiaria, el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

¿Cuáles son los fines de la Entidad urbanística de conservación?

El objeto de la Entidad urbanística de conservación es ocuparse del mantenimiento y conservación de las obras de urbanización y de los terrenos destinados a dotaciones que habrán de ser de titularidad pública cuando se recepcione la urbanización por el ayuntamiento.

Las obras de urbanización son todas las destinadas a infraestructuras de la urbanización, redes de suministro, servicios públicos, viales, etc. Por ejemplo, las aceras y calzadas, el alcantarillado o las canalizaciones de gas, agua y electricidad.

Los terrenos dotacionales son los destinados a construir equipamientos, como centros educativos, edificios administrativos, centros deportivos, etc.

También se incluyen las zonas verdes, destinadas a parques y jardines, cuya conservación se debe garantizar por los propietarios mientras no se cedan definitivamente al ayuntamiento.

Para realizar las labores de conservación, la Entidad urbanística de conservación deberá contratar los servicios que sean necesarios para garantizar su adecuado mantenimiento y vigilancia.

¿Cuándo se extingue la Entidad urbanística de conservación?

La Entidad urbanística de conservación se constituye desde que existen obras de urbanización que deben ser conservadas, normalmente en el momento en que se realiza la recepción provisional, y se extingue cuando se cumplen sus fines, es decir, cuando el ayuntamiento recepciona definitivamente las obras y terrenos dotacionales. 

La Entidad se puede constituir voluntariamente por los propietarios, o bien por imposición legal, en cuyo caso se definirá el plazo de su existencia, que debe ser determinado y puede ser prorrogable, si las circunstancias lo requieren.

¿Cómo adquiere personalidad jurídica propia?

La Entidad urbanística de conservación es una entidad colaboradora de la Administración que adquiere personalidad jurídica propia en el momento de su inscripción en el Registro Municipal de Entidades Colaboradoras. 

¿Entidad urbanística de conservación y Junta de compensación son lo mismo?

No, la Junta de compensación está igualmente integrada por los propietarios del suelo incluido en la actuación de desarrollo urbanístico, pero su función es gestionar el proceso de urbanización y definir qué derechos y obligaciones corresponden a cada propietario, así como la cesión de suelo a la Administración.

La Entidad urbanística de conservación actúa con posterioridad a la Junta de Compensación, cuando ya se han realizado las obras de urbanización y hay un trabajo que conservar. No obstante, la Entidad urbanística de conservación puede derivar directamente de la Junta de Compensación, transformándose a partir de esta para adoptar nuevos objetivos.

¿Entidad urbanística de conservación es lo mismo que una comunidad de propietarios?

De nuevo, lo que tienen en común ambas figuras es que son fruto de la asociación de los propietarios. Sin embargo, no son lo mismo: 

  • La Entidad urbanística de conservación tiene por finalidad velar por los bienes de dominio público antes de que se produzca la cesión definitiva de estos por parte de los propietarios del suelo a la Administración local.
  • La comunidad de propietarios, en cambio, comparte la propiedad de bienes privados que son de uso común por todos los propietarios que la integran. Además, la comunidad de propietarios existe para gestionar el inmueble ya construido (o cualquier inmueble de propiedad privada común), mientras que la Entidad urbanística de conservación se ocupa de las obras de urbanización, cuando generalmente aún no han sido construidos los inmuebles que pertenecerán a los propietarios.