Enfiteusis

La enfiteusis o censo enfitéutico es un contrato por el cual una persona cede a otra el dominio útil a cambio de un canon. El dueño directo le cede al enfiteuta el derecho real de uso y disfrute, pudiendo este último beneficiarse con sus ganancias y hasta realizar nuevas transacciones.

Enfiteusis

La enfiteusis o censo enfitéutico es un contrato por el cual una persona cede a otra el dominio útil a cambio de un canon.

El derecho recae sobre una cosa, por lo general una finca o inmueble, y por un periodo muy largo o de perpetuidad. Dicha cesión está sujeta a posibles hipotecas, embargos y otras ejecuciones judiciales.

Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Artículo 1605 del Código Civil

Sujetos que intervienen en la enfiteusis

Dos sujetos son los que intervienen en la enfiteusis:

  1. Concedente: es el propietario del bien, quien tiene dominio directo, y realiza el acto de enajenación al ceder a otro a cambio de un tipo de canon. Es un requisito que cumpla con las condiciones de aptitud para disponer y ejercer el negocio jurídico.
  2. Enfiteuta: es la persona que recibe el bien cedido y adquiere los derechos reales que serían del dueño de la propiedad. Con solo validar su capacidad para aceptar este derecho puede disfrutar de los frutos del bien, vender, donar o permutar (artículo 1635 del Código Civil).

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Características de la enfiteusis

Dentro de las características propias de la enfiteusis se destacan las siguientes:

  • Los derechos reales sobre los que versa la enfiteusis son inmobiliarios. Así lo establece el Código Civil español. En su gran mayoría se trata de tierras agrícolas.
  • Perpetuidad: el periodo de tiempo por el que el cedente otorga el derecho al enfiteuta es, por lo general, indeterminado.
  • Transmisibles: este bien es posible de transferir a otros mediante título oneroso o herencia.
  • Prescriptibles: el Código Civil, en su artículo 1620, especifica que serán prescriptibles tanto las pensiones como el capital de censos.
  • Contrato oneroso: media entre las partes una contraprestación económica y el contrato implica los derechos y obligaciones de los involucrados.

Derechos y obligaciones de cedente y enfiteuta

La enfiteusis es un contrato en el cual se fijan los derechos y obligaciones que tanto cedente como enfiteuta adquieren en el acto.

Del propietario

El propietario que se posiciona como el cedente tiene los siguientes derechos:

  • Percibir la contraprestación económica o en frutos. Asimismo, es su facultad la determinación de las cuotas y su reclamación.
  • Exigir cada cierto tiempo el reconocimiento de su derecho al enfiteuta, quien además deberá hacer frente al costo que implique.
  • Recuperar el derecho pleno sobre la propiedad que era objeto del contrato cuando no se cumpla con los pagos durante tres años o se incumplan las condiciones contractuales.
  • Percibir el laudemio si así se establece de manera expresa.
  • Si el enfiteuta fallece y no tiene herederos la finca vuelve a ser en exclusiva del dueño directo.

Del enfiteuta

En el momento en que se firma este contrato adquiere las siguientes facultades.

  • Hacer uso y disfrutar del bien como propietario de éste y de todo lo que se descubra en él.
  • Libertad para elegir el modo en que dispondrá de lo percibido.
  • Constituir un gravamen voluntario perpetuo con autorización del dueño directo.
  • Abonar al dueño el importe total del valor de su derecho con el fin de adquirir la finca completa.

Del mismo modo, en la enfiteusis se generan obligaciones que debe cumplir el enfiteuta.

  • Pagar la pensión dineraria o con frutos de la forma pactada en el contrato con el cedente.
  • Cumplir con el pago de las tasas e impuestos que correspondan.
  • Pagar al dueño directo el laudemio cuando así lo hayan establecido.

¿Qué es el laudemio?

Un concepto muy vinculado a la enfiteusis es el laudemio. Es el importe que debe pagar un enfiteuta al dueño directo por aquellos actos de enajenación del bien.

La obligación de pagar el laudemio corresponde al adquirente, salvo pacto en contrario.

Artículo 1645 del Código Civil

Un requisito indispensable para que exista el laudemio es que se encuentre establecido de manera expresa en el contrato. Cuando no se ha fijado un valor específico se tomará un porcentaje sobre el precio de la venta o renta. Este suele ser del 2%.

En las enajenaciones a título oneroso de fincas enfitéuticas sólo se pagará laudemio al dueño directo cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis.

Si al pactarlo no se hubiera señalado cantidad fija, ésta consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación.

En las enfiteusis anteriores a la promulgación de este Código, que estén sujetas al pago de laudemio, aunque no se haya pactado, seguirá esta prestación en la forma acostumbrada, pero no excederá del 2 por 100 del precio de la enajenación cuando no se haya contratado expresamente otra mayor.

Artículo 1644 del Código Civil

Extinción de la enfiteusis

Las formas de extinción de la enfiteusis son:

  • Redención del enfiteuta: transferencia del dominio directo cuando se realiza el pago por el valor total de la propiedad y se adquiere así la posesión real y efectiva (artículo 1651 del Código Civil).
  • Comiso: ante el impago de los tres años de la contraprestación acordada, el incumplimiento de condiciones o el descuido de la tierra que se denota en un deterioro grave, el dueño puede retomar la propiedad plena (artículos 1648, 1649 y 1650 del Código Civil).
  • Mortis causa: fallecimiento del enfiteuta sin herederos (artículo 1653 del Código Civil).
  • Expropiación forzosa: esta puede ser por motivos de utilidad pública o de parte de la finca.

Conclusión

Enfiteusis es la figura por la cual el dueño real de un bien le cede a otro denominado el enfiteuta el derecho real a perpetuidad o por un tiempo extenso a cambio de un canon que puede ser dinerario o en frutos.

Quien recibe el terreno cedido tiene el derecho de explotarlo de la manera que decida libremente y disfrutar de las ganancias que se produzcan. Sus facultades pasan a ser las de un propietario, por lo que puede vender o dejar como herencia.

Es un contrato oneroso, perpetuo, transferible y prescriptible. Además, el Código Civil español prevé diferentes formas de extinción que están vinculadas a incumplimientos contractuales del enfiteuta, el pago del valor total del bien de manera anticipada para adquirirlo y tener dominio real y efectivo o la extinción forzosa como por ejemplo con un fin de utilidad pública.

La primera legislación de la enfiteusis se dio con la cultura romana y en cada país se presentan sus propias regulaciones. Es recomendable disponer de un abogado especializado en la materia para la elaboración del contrato o la reclamación en casos de incumplimientos.

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