Enervación del desahucio

Jurídicamente revisado por: Eduardo Fernández-Fígares Estévez
La enervación del desahucio es un mecanismo legal que permite al inquilino deudor demandado por impago evitar el desahucio de la vivienda o local abonando todas las cantidades adeudadas hasta la fecha del pago. Esta figura es un derecho excepcional y solo puede utilizarse en determinadas circunstancias.
Ideas clave
  • La enervación del desahucio pone fin al procedimiento judicial y el inquilino conserva intactos sus derechos sobre el inmueble conforme al contrato de arrendamiento vigente.
  • El inquilino dispone de un plazo máximo de 10 días hábiles desde que recibe la demanda de desahucio para enervar. Al enervar será condenado a pagar al arrendador las costas del proceso.
  • La enervación del desahucio es un derecho excepcional y por ello solo se puede recurrir a esta figura una única vez durante la vigencia del contrato.
  • El requerimiento de pago por un medio fehaciente (como un burofax) con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda imposibilita la enervación del desahucio.

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¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene un arrendatario demandado por impago de evitar el desalojo de la vivienda o local. Para hacer uso de esta opción que la ley reconoce, el inquilino demandado debe pagar en el juzgado o al arrendador las cantidades adeudadas.

Cuando se produce una enervación del desahucio, el procedimiento judicial finaliza y el arrendatario conserva el uso de la vivienda o local arrendados.

¿Dónde se regula la enervación del desahucio?

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la enervación del desahucio y sus condiciones.

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

¿Cuándo se realiza la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio es una figura legal que se pone en marcha cuando el arrendatario recibe una notificación de que ha sido demandado por impago. Ante este hecho, la persona demandada tiene varias opciones:

  1. Reconocer su deuda. Esta deuda puede ser de alquileres o cantidades asimiladas, como suministros, por ejemplo.
  2. Oponerse a la demanda considerando que no debe lo que se le reclama.
  3. No hacer nada.

En caso de que el demandado reconozca su deuda y esté dispuesto a pagarla, debe abonar el total de lo reclamado. Entonces se produce la enervación del desahucio, y la persona continúa disponiendo de la vivienda o local que ocupa.

En el supuesto de que se oponga a la demanda porque considere que la deuda no existe o reconoce solo una parte de la misma, el procedimiento judicial continúa y se celebrará juicio.

Y en el caso de que el inquilino no haga nada, entonces el juzgado dará por terminado el proceso, no habrá juicio y se ordenará que se haga el desahucio en la fecha que ya está prevista en el decreto de admisión.

Condiciones para que se cumpla la enervación del desahucio

La ley establece ciertas condiciones que deben cumplirse para realizar la enervación del desahucio:

Se admite solo una vez

Un arrendatario podrá solicitar la enervación del desahucio solo una vez durante la duración del contrato de arrendamiento.

Esta limitación es una medida de protección para el arrendatario, ya que de este modo se evita que el arrendador abuse de esta posibilidad.

Esto quiere decir que si un proceso de desahucio por impago de alquiler ha terminado con enervación, el arrendatario podrá seguir en la vivienda o local arrendador. Pero si vuelve a dejar de pagar la renta y/o los suministros y vuelve a interponerse frente a él una nueva demanda de desahucio por impago, el arrendatario ya no podrá volver a enervar, por lo que esta segunda demanda sería la definitiva.

Condena en costas

Aunque el procedimiento judicial de desahucio no siga adelante, el arrendatario que haga uso de su derecho a enervar será condenado por el juzgado a pagar las costas del proceso. Es decir, deberá hacerse cargo de los costes de abogado y procurador a los que haya tenido que hacer frente el arrendador.

No tiene lugar si el propietario reclamó anteriormente el pago de la deuda al inquilino

La enervación del desahucio no tendrá lugar cuando el arrendador requiriera al deudor el pago de la deuda con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda. Para evitar la enervación, el arrendador debe acreditar que emitió en tiempo y forma este requerimiento de pago de la deuda existente.

En este requerimiento, que debe hacerse por un medio fehaciente (como por ejemplo un burofax), deben constar los datos del propietario y los del inquilino, las condiciones del contrato de arrendamiento, el detalle de la deuda y el plazo que se concede al inquilino para pagar (que suele ser de treinta días precisamente para que el inquilino no pueda enervar si no paga).

En cuanto a los requisitos del burofax, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que el arrendador no tiene que hacer de asesor del inquilino, es decir, no tiene que explicarle en el burofax las consecuencias que surgirán si éste no paga, sino que basta con que el arrendador informe al inquilino de las mensualidades adeudadas existentes y le exija el pago.

Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios de inquilinos

Cumplido el plazo de treinta días desde la recepción del burofax, si no se salda la deuda se puede presentar la demanda y el inquilino deudor no tendrá derecho a la enervación del desahucio.

El propietario decide si admite o no la enervación del desahucio

El propietario del inmueble está obligado por ley a especificar en la demanda de desahucio por falta de pago si acepta que se conceda la enervación del desahucio. En caso de que en la demanda no se admita la posibilidad de enervación, en la notificación de la demanda se comunicará esta decisión al inquilino.

¿Qué pasa si el inquilino deudor paga la deuda antes del juicio y el propietario del bien inmueble no acepta la enervación del desahucio en la demanda?

En este caso continúa el proceso judicial y se celebrará un juicio, tras el cual el juez decidirá en sentencia si ha habido o no enervación. Si el juez decide que ha habido enervación entonces el contrato seguirá vigente. Pero si decide que no la ha habido (que será lo más normal si se ha pagado fuera del plazo de diez días hábiles que la ley concede para enervar) entonces el juez dará por extinguido el contrato de alquiler y se ordenará el desahucio del arrendatario, quien dispondrá de cierto plazo para abandonar la vivienda o local.

El arrendatario puede depositar el importe de la demanda pero manifestar oposición a la misma

Un arrendatario que recibe notificación de una demanda por impagos, puede reconocer que tiene una deuda menor a la cuantía que se le reclama.

En este caso, el Tribunal Supremo ha establecido la posibilidad de que el demandado deposite en las cuentas judiciales el importe que se le exige para realizar la enervación del desahucio.

Es un depósito ad cautelam o subsidiario. Al mismo tiempo, continuará el procedimiento legal para resolver la diferencia entre la deuda reclamada y la reconocida por el arrendatario.

Esta opción permite discutir acerca de la cuantía de la deuda, teniendo el propietario el depósito como garantía. El juez dictará la sentencia y, si la deuda es la reclamada, el dinero depositado será entregado al demandante. Si el arrendatario tiene la razón, se debitará el importe de la deuda y se devolverá el resto a su dueño.

Plazos para pagar la deuda para que se otorgue enervación de desahucio

El artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece 10 días hábiles de plazo para el pago en caso de enervación de desahucio. Es decir, que para que se solucione el conflicto y se finalice el procedimiento judicial, el inquilino deudor debe pagar la totalidad de lo que debe dentro de los 10 días hábiles a partir de que se le notifica la demanda.

También se aplica el mismo plazo para que el inquilino se presente ante el Tribunal y alegue oposición a la demanda, formulando las razones por las que, a su entender, no debe lo que se reclama en su totalidad o en una parte.

¿Qué pasa si el inquilino paga su deuda antes de la notificación judicial, después de presentada la demanda?

En caso de que el inquilino pague su deuda después de que el propietario presentara la demanda pero antes de que se le notificara formalmente, la enervación de desahucio se considera realizada. Esta situación cuenta como la única oportunidad de enervación que la ley considera posible, pues se toma en cuenta la fecha de la demanda.

Tal y como se ha mencionado anteriormente, es preciso tener presente que la Ley de Enjuiciamiento Civil considera que si ya existió una demanda por impago y enervación del desahucio anterior, en el caso de que el inquilino pague sin haber recibido la notificación de una segunda demanda, o incluso habiéndola recibido, el pago no impide la acción del desahucio.

Los procedimientos de desahucio por impago de alquiler son complejos y por ello es siempre recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especialista en desahucios.

Abogado experto en desahucios

Abogado experto en desahucios

Soy un abogado hiperespecializado en desahucios y desde 2016 he conseguido más de 500 desahucios para mis clientes. Mi experiencia me avala, soy especialista y trabajo en toda España.

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Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios
Eduardo Fernández-Fígares Estévez
Abogado especialista en desahucios
12 años colegiado
Colegio de Abogados de Granada (nº 6.338)

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