Enervación del desahucio

La enervación del desahucio es la facultad de impedir un desahucio. Si acudimos al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, enervar significa desactivar o neutralizar. Y en el mismo diccionario, desahucio equivale al: “acto de desalojar el propietario o titular de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.”

Según el párrafo anterior, podemos deducir con relativa facilidad que si hablamos de la enervación del desahucio nos referimos a la neutralización o paralización del desahucio.

Enervación del desahucio

La enervación del desahucio es la facultad de impedir o paralizar un desahucio.

Conozcamos el concepto con un breve ejemplo.

Supongamos que hemos alquilado una vivienda y nuestro casero nos quiere desahuciar porque no hemos pagado cuatro rentas que le debemos, pero antes de que pueda expulsarnos judicialmente, evitamos el desahucio pagándole las cuatro rentas que tenemos pendientes y poniéndonos al día con los pagos.

Pues bien, esta facultad que tenemos de impedir que nos desahucien se le llama enervación del desahucio.

A continuación, articularemos el resto del concepto conectándolo con los distintos aspectos que forman su estructura, de una manera accesible, comprensible y clara.

Abordaremos puntos tan importantes como su ubicación sistemática (en qué ley y artículo podemos encontrar su regulación) y veremos un caso típico, punto por punto, de cómo es un procedimiento por impago de rentas o cantidades asimiladas.

Para finalizar, aportaremos a modo de conclusión una definición desde varias perspectivas de la enervación del desahucio, con el fin de colmar cualquier laguna que haya podido quedar a lo largo de esta exposición.

¿Dónde se regula la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio se encuentra regulada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su apartado cuarto.

Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Artículo 22.4 LEC

Pasemos a comentar los aspectos destacables del artículo recién transcrito:

  • Se observa en el primer párrafo del precepto como el legislador permite al arrendatario evitar las consecuencias del desahucio abonando al arrendador lo adeudado. Si esto sucede, el contrato seguirá vigente y el arrendatario podrá seguir disfrutando del arrendamiento tal y como venía haciendo.
  • Para evitar que el arrendatario incurra de manera reiterada en el mismo comportamiento incumplidor, el artículo 24.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tan solo permite el uso de la enervación del desahucio una única vez. La interposición de la demanda e iniciar un procedimiento judicial cada vez que el arrendatario desatiende sus obligaciones de pago, supondría un grave perjuicio económico y temporal para el arrendador.
  • Con frecuencia se impulsan procedimientos de desahucios que son enervados y neutralizados por los propios arrendatarios abonando las rentas pendientes en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  • Si observamos el punto anterior, comprobaremos que primero se interpone la demanda y posteriormente se liquidan las deudas. Esto lleva aparejado unos costes para ambas partes que podrían evitarse. Por tanto, es más económico y menos conflictivo enviar un burofax al inquilino requiriéndole al pago de lo debido evitando así, si este abona las rentas pendientes, acudir a la vía judicial. Como estrategia procesal debemos saber que, si nos vemos obligados a interponer la demanda de desahucio y hemos enviado el burofax con 30 días de antelación,  evitaremos que el deudor (inquilino) enerve el desahucio en el plazo de 10 días que establece el artículo 440 de la LEC.

En cuanto a los requisitos del burofax, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que el arrendador no tiene que hacer de asesor del inquilino, es decir, no tiene que explicarle en el burofax las consecuencias que surgirán si éste no paga, sino que basta con que el arrendador informe al inquilino de las mensualidades adeudadas existentes y le exija el pago.

Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios de inquilinos

  • Para finalizar, en caso de que el conflicto llegue a los tribunales y el inquilino quiera hacer uso de los 10 días que le otorga el artículo 440 de la LEC. Las vías para hacerle llegar las cantidades adeudadas al arrendador son: personal, notarial o judicialmente, es decir, consignado las cantidades debidas en el mismo juzgado.
  • Enervado el desahucio en los 10 días comentados en el punto anterior, se dan dos circunstancias para el arrendatario deudor. Una positiva y otra negativa. La primera es que sigue vigente el contrato, y la segunda es que se le impondrán las costas del procedimiento, salvo excepciones.

Caso típico de un procedimiento de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas

Sería conveniente saber que la enervación del desahucio va integrada en el concepto de procedimiento de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas.

Como hemos explicado anteriormente, si un arrendador quiere desahuciar a una persona a la que le ha alquilado una vivienda y esta evita el desahucio en la manera que hemos explicado al inicio de esta entrada, nos encontramos ante la figura de enervación del desahucio.

Emplearemos un caso típico para explicar cómo es un juicio de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas.

  • Existe un arrendamiento. Dos partes (arrendador y arrendatario) acuerdan mediante un contrato de alquiler el arrendamiento de una vivienda.
  • El arrendatario lleva a cabo una serie de actos por los cuales el arrendador quiere que abandone la vivienda. Estos actos pueden ser por ejemplo que no paga las rentas del alquiler, no abona otros gastos como comunidad, IBI, etc. (llamados estos últimos, cantidades asimiladas).
  • El arrendador que quiere recuperar su vivienda porque al haber necesitado un préstamo hipotecario para la compra de la vivienda alquilada, las rentas que abona el inquilino sirven a su vez para hacer frente a dicho préstamo hipotecario.
  • El propietario arrendador se pone en contacto con un abogado para que lo asesore, y concluye que la mejor opción es acudir a la vía judicial. Su abogado le informa que, por impago de cantidades, existen dos juicios de desahucio. El primero es, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta u otros gastos (cantidades asimiladas) o el juicio de desahucio por terminación del contrato o por precario. Es decir, que termina el plazo concedido en el contrato de alquiler y el arrendatario no quiere irse de la vivienda.
  • El abogado del propietario arrendador se decanta por hacerse cargo de la dirección letrada de un juicio por falta de pago de las rentas, ya que es el problema que tiene el arrendador. El abogado en su demanda solicita al juzgado la recuperación de la vivienda y el importe de cantidades adeudadas. Es importante destacar que la petición ha sido en esa doble vertiente (recuperación de la vivienda y reclamación de cantidades) ya que podría haber pedido tan solo una de las dos y no ambas.
  • El juzgado requerirá al arrendatario para que abone lo debido, si este no le muestra su disconformidad al juzgado sobre las deudas que se le reclaman (a esto se le llama, oposición) ni siquiera habrá una vista, es decir, no será necesario acudir a un juicio para solucionar el asunto.
  • Por consiguiente, si tras la demanda, el arrendatario no se opone a lo solicitado en ella, directamente se pasaría al desalojo (ejecución del lanzamiento) o reclamación de las cantidades adeudadas, si se pidieron.
  • Ahora bien, el arrendatario tiene la posibilidad de cortocircuitar el procedimiento recién explicado, o juicio de desahucio, si paga las cantidades debidas. Esta es la esencia de la enervación del desahucio.

Conclusión

Para terminar de explicar el concepto, abordaremos el significado de la enervación del desahucio desde una triple perspectiva. Este planteamiento multilateral nos ayudará a clarificar definitivamente la idea de enervación del desahucio.

La enervación constituye la facultad que se le otorga al arrendatario de mantener vigente el contrato de arrendamiento abonando las cantidades debidas e impidiendo de esta manera que lo desahucien.

También podemos definir la enervación del desahucio como la posibilidad que tiene el inquilino una vez demandado de pagar lo que debe y lo que motiva el desalojo, antes de que se inicie el juicio y que lo mantendría dentro del inmueble alquilado sin ser expulsado del mismo.

Y por último, y esta vez desde la perspectiva del propietario perjudicado, es la circunstancia que el arrendador impulsa, pudiendo recuperar los pagos pendientes que le adeude el arrendatario. Conservando este la posesión del inmueble alquilado. Siendo una oportunidad, tan solo, la que tiene el arrendatario para sanear sus cuentas con el arrendador. Es decir, la enervación el desahucio solo se puede emplear una vez por parte del inquilino.