División horizontal

La propiedad es uno de los conceptos más importantes en el mundo inmobiliario y dentro de ese concepto de propiedad se encuentra la división horizontal, una forma en la que es posible alquilar, comprar o vender una vivienda, así como también compartirla a partes iguales.

Gracias al concepto y ejecución de la propiedad horizontal, es posible dividir un determinado inmueble entre varias personas.

La propiedad horizontal es la definición de un acto documentado en un título público, mediante el cual se puede dividir un inmueble en varias fincas registrales, para que quede de forma completamente independiente y mediante la propia referencia catastral y asignación a cada una de las viviendas como un coeficiente de la copropiedad.

De igual forma, se trata de una opción que es considerablemente habitual, sobre todo cuando se tiene una vivienda grande y se quiere dividir la misma en dos o tres partes. En este sentido, cada parte podría conservarse, alquilar o vender de forma independiente a las demás.

Forma de hacer la división horizontal

Para hacer efectiva la división horizontal, es necesario iniciar un proceso de índole legal que consiste en el Registro de la Propiedad bajo el concepto de inmueble independiente y privado. De esta forma, tanto los garajes como los trasteros se inscriben como anexos a la propiedad privada a la que pertenezcan.

De ahí que se creen comunidades de propietarios que funcionan bajo el conocido régimen de propiedad horizontal, en el cual se incluyen diferentes tipos de elementos privativos, como es el caso de locales comerciales y viviendas. Se trata, sin duda alguna, de uno de los regímenes más habituales que caracterizan a las viviendas modernas.

Según la Ley de Propiedad Horizontal (49/1960, BOE 23 de julio de 1960), se trata del elemento jurídico más importante de referencia. En este sentido, si por ejemplo un vecino desea dividir su piso en varias partes con el objetivo de convertir dichos espacios en viviendas independientes, primero deberá contar con la aprobación unánime de a la Junta de la Comunidad de Propietarios y, adicionalmente, se debe presentar un proyecto de división horizontal, el cual debe ser aprobado y firmado por un técnico competente y por las correspondientes legislaciones urbanísticas existentes en la localidad.

Pese a lo anterior, es importante destacar que hay excepciones con respecto a dicha ley, específicamente cuando los actos de la división de locales y pisos, así como también los anexos que formen parte de otros espacios más reducidos e independientes.

Lo que se traduce en el aumento de la superficie por agregación de otros espacios colindantes del mismo edificio o la disminución por la segregación realizados por voluntad o a instancia de los propietarios. De igual forma, por la segregación a instancia de los propietarios cuando sea posible como consecuencia de la inclusión de un inmueble en todo lo relacionado al ámbito de renovación urbana y regeneración.

Por otro lado, es importante destacar que la propiedad horizontal se tributa de diferente manera en función de la comunidad autónoma, pero en general, esta suele oscilar del 0,5% al 1,5%, aproximadamente.

Casos en los que es necesaria la división horizontal

Existen varios supuestos en los que es necesaria la división horizontal, aunque es importante destacar que, en el caso del alquiler, la división horizontal no es absolutamente necesaria.

A continuación, se detallan los casos en los que es necesario hacer una división horizontal:

• Si se quiere vender un inmueble.
• Cuando la persona o personas están interesadas en hacer una repartición de herencias.
• Cuando se quiere segregar un inmueble.

Por otro lado, en el caso de los edificios antiguos es fundamental tener un respaldo por unanimidad de todos los vecinos porque se trata de una decisión que les afectaría de forma directa. Pese a ello y dependiendo del proyecto, las probabilidades de aprobación suelen ser considerablemente altas porque se traduce en una mayor rentabilidad para todos los involucrados.

Para ejecutar la división horizontal, el técnico cumple con un rol determinante. En este sentido, es muy importante ajustarse a lo regulado por la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal.

Requisitos

Además de la aprobación del proyecto por parte de un técnico, los interesados deberán cumplir con ciertos requisitos básicos, como los que vemos a continuación:

• Autorización administrativa impartida previamente por el técnico.
• Petición a la Junta de Condominio o de la comunidad.
• Aprobación de la petición, como mínimo, por las tres quintas partes de los propietarios de la comunidad.
• Adecuado consentimiento de los titulares afectados.
• Fijación de las nuevas cuotas de participación.

Excepciones a la necesidad de un proyecto

También es importante destacar que la autorización administrativa en la correspondiente Ley de Propiedad Horizontal se corresponde a una licencia del ayuntamiento. De ahí que para solicitarla sea posible hacer un proyecto de división horizontal, el cual debe ser desarrollado por un técnico especialmente dedicado a este tipo de tareas.

Pese a ello y si bien el proyecto es caso siempre requerido, hay excepciones al respecto, las cuales vamos a analizar a continuación:

1. Obra nueva: no es necesario la elaboración de un proyecto cuando la división horizontal se corresponde a un edificio de obra nueva. En esos casos, la presentación del proyecto no debe ser aprobada por el técnico, sino que debe ser presentada ante un notario. En este sentido, es posible hacer la división, incluso antes de la construcción del edificio.
2. Obra antigua: en el caso de hacer una división horizontal en un edificio antiguo, todo dependerá de si las unidades a dividir ya están o no divididas de forma material. En caso de no estarlo, se deberá elaborar un proyecto, mientras que, en caso de estarlo, simplemente se deberá solicitar un certificado técnico.
3. Locales: en los supuestos en los cuales se desee hacer una división horizontal de locales, será necesario solicitar una licencia en el ayuntamiento y también elaborar un proyecto para su posterior aprobación. Por otro lado, en caso de que los locales estuviesen físicamente separados, será necesario realizar la división con un certificado técnico.

Finalmente, la propiedad horizontal se divide en horizontal, horizontal tumbada, horizontal de un conjunto inmobiliario y horizontal en construcción. En cada supuesto se deberá presentar un proyecto específico y cumplir con ciertos requerimientos.

Más información

• La división horizontal
• ¿Qué es la división horizontal de un inmueble y cómo se realiza?