Deslinde

El deslinde es el procedimiento por el cual se define la demarcación entre dos fincas limítrofes en disputa. Es un derecho que poseen los propietarios o quienes tienen derechos reales según el artículo 384 del Código Civil.

Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.

La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

Artículo 384 del Código Civil

Consiste en marcar los límites y señalizarlos con algún elemento permanente como los mojones. Existen diferentes tipos de deslindes: amistosos, administrativos o judiciales.

Requisitos para realizar un proceso de deslinde

En primer lugar, deben existir zonas de fincas o terrenos cuyos límites sean dudosos o sobre los cuales las partes interesadas tengan opiniones encontradas. Es decir, una disputa entre dos o más propietarios sobre la identificación de linderos de un terreno, o bien, de un inmueble.

Será preciso disponer de un profesional que tenga conocimientos en el área de la topografía. Hay que contar con el plano catastral de la finca a deslindar y las colindantes en conflicto. Realizar los trabajos de levantamiento, declarar los puntos comunes con otros propietarios y formular un replanteo.

Tipos de deslinde

1. Amistoso: es el que se lleva a cabo entre particulares mediante un acuerdo.
2. Judicial: se recurre a la justicia para que se determine el área delimitada.
3. Administrativo: se realiza cuando uno de los terrenos lindantes pertenece a la Administración Pública.

Deslinde amistoso

Cuando dos terrenos colindantes no tienen definidos con claridad sus límites, se puede intentar un deslinde por la vía amistosa. Los interesados contratan un profesional en el campo, topógrafo, para que analice la documentación.

Los documentos utilizados son:

• Datos Catastrales.
• Escritura de las fincas en cuestión.
• Datos que aporta el Sistema de Información Geográfica de Parcela Agrícolas.

Después de realizar las evaluaciones pertinentes, se elabora el acta de deslinde con la propuesta para el replanteo, en la que se incluye un plano a escala. Si no existe ninguna resistencia, se aprueba el acuerdo y se formaliza ante notario.

Deslinde Judicial

Cuando no existe acuerdo entre las partes involucradas se recurre a la vía judicial. En este ámbito existen dos subtipos de procedimientos:

1. De jurisdicción voluntaria

El titular o quien posea el derecho real es el responsable de iniciar el trámite. Debe presentar un escrito en el que se detallan:

• Circunstancias de la finca a deslindar y colindantes.
• Datos de identificación de los titulares.
• Datos catastrales de todas las partes involucradas.
• Certificación registral de las fincas que se encuentren inscritas.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica.

Una vez admitida la solicitud de deslinde, el letrado de la administración de justicia notifica del inicio de procedimiento a todos los afectados. Estos disponen de un plazo de 15 días para presentar alegatos y pruebas. A los 30 días se realizará un acto de deslinde para el cual solicitantes y colindantes son citados.

El letrado de la administración de justicia elabora el acta donde quede asentado todo lo acordado en caso de avenencia total o parcial y se firma por los involucrados en el procedimiento. En el caso de no existir acuerdo se registra que se finaliza el acto sin avenencia.

Se dicta el decreto con el resultado, incorporando el acta y se da lugar al archivo de las actuaciones. Cuando correspondan modificaciones catastrales, se remite testimonio del acta y del decreto al Catastro.

2. Deslinde por procedimiento contencioso

Se requiere de la intervención de un juez debido a la falta de acuerdo que definirá los límites por sentencia. Se lleva adelante en este caso un juicio declarativo. En este procedimiento, la justicia determina hasta dónde llegan los derechos de unos y otros.

Deslinde Administrativo

La Administración tiene la facultad de acudir a este procedimiento para deslindar bienes inmuebles de su propiedad. El expediente, en estos casos, se puede iniciar:

• A petición de particulares que acepten previamente el presupuesto y realicen depósito.
• De oficio por la propia Administración.

En el Boletín Oficial Provincial y en los Ayuntamientos se publica la notificación de incoación de un expediente de deslinde. En esta misma instancia se informa a las Comunidades Autónomas u organismos que puedan tener interés o se vean afectados por el procedimiento.

Se envía la citación a las partes involucradas para presenciar las evaluaciones de los técnicos y la efectuación del replanteo de límites según los datos obtenidos. Se realiza el acta de deslinde correspondiente con los resultados y cuantos alegatos se formulen.

A partir de toda la documentación recabada y el acta, se elabora una propuesta que se hará pública en los medios de publicación oficiales.

En caso de aprobación de deslinde, esta resolución es título habilitante y suficiente para la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

Derechos que se adquieren con el deslinde

El deslinde garantiza el derecho de propiedad sobre el terreno o finca que delimita. El titular adquiere así el poder de uso y disfrute dentro de los marcos de la ley.

Como consecuencia de lo anterior, se destaca la facultad de exclusión. Con el deslinde, el propietario tiene la autoridad para usar, disfrutar y excluir a otros de esa posibilidad.

¿Quiénes acceden a esos derechos?

Se establece que los derechos que otorga el deslinde y amojonamiento corresponden a:

1. Propietarios, son aquellos titulares que figuran como tal en el Registro.
2. Poseedores de derecho real.
3. Administración.

Beneficios del deslinde y amojonamiento

• Cada propietario conoce y hace conocer con claridad cuál es verdaderamente su propiedad, hasta dónde tiene el derecho de ejercer su dominio.
• Prevenir futuros conflictos ocasionados por la falta de demarcación.
• Posibilidad de proceder al amojonamiento. No es posible realizar una división material sin un previo deslinde como tampoco puede un tercero quitar el amojonamiento realizado en la legalidad.

Conclusión

El deslinde es un procedimiento que permite establecer el derecho de propiedad y la facultad de exclusión sobre un inmueble.

Tanto los propietarios o quienes posean derecho real o la Administración (en terrenos de su propiedad) pueden hacer uso del procedimiento de deslinde.

Existen diferentes vías para acceder al deslinde con sus procedimientos correspondientes. Una vez aprobado el deslinde, el beneficiario tiene la posibilidad de proceder al amojonamiento para establecer un límite material con las fincas colindantes. Lo que se utilice para la demarcación no podrá ser quitado por terceros.

Más información

• El deslinde de fincas