Desahucio

El desahucio es la acción por medio de la cual se solicita la ayuda de las autoridades para expulsar a un ocupante ilegítimo de una vivienda. Existen varias situaciones en las que tendremos que acudir a este procedimiento.

El desahucio es la acción por medio de la cual solicitamos la ayuda de las autoridades para expulsar a un ocupante ilegítimo de nuestra vivienda.

¿Qué es un desahucio de una vivienda?

La definición de desahucio que ofrece la RAE indica que consiste en:

"Acto de desalojar el propietario o titular de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato".

Casos en los que procede instar el desahucio

El desahucio puede instarse en todo caso en que una persona o varias ocupen una vivienda ilegítimamente. Y se consideran ocupaciones ilegítimas:

1. La entrada sin autorización
2. La permanencia sin autorización
3. La finalización del contrato de alquiler
4. El incumplimiento (y resolución) de contrato

En relación con los arrendamientos, el artículo 1569 del Código Civil establece los casos en los que se puede desahuciar:

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2.ª Falta de pago en el precio convenido.

3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.

Artículo 1569 del Código Civil

Estas ocupaciones dan lugar a los tipos de desahucio que existen:

1. Desahucio express

Hablaríamos de los casos de okupación ilegal, en los que una persona accede a la casa y permanece sin el consentimiento del propietario.

Su proliferación durante los tiempos de la crisis ha promovido la agilización de la acción de desahucio, ahora conocida como desahucio express.

2. Desahucio por precario

Se trata de los casos de “precario”. En determinadas ocasiones, se autoriza a una persona para que habite una vivienda. Por ejemplo, un amigo al que han echado de su casa o un familiar que se ha quedado sin trabajo.

Si no se ha formalizado un contrato de alquiler decimos que estas personas son precaristas. El precarista es el que tiene un derecho de cesión, no basado en ningún título (contrato), y puede permanecer en la finca porque el propietario le ha dado permiso.

Si en un momento dado revocamos este permiso y no abandona el inmueble, habrá que promover la acción de desahucio por precario.

3. Desahucio por finalización del contrato

Cuando concluye un contrato de alquiler el inquilino debe abandonar el edificio. En el caso de que no lo haga, el propietario tendrá que acudir a la acción de desahucio por finalización de contrato para forzar su desalojo.

4. Desahucio por impago

Existen determinadas situaciones en las que un incumplimiento contractual permite resolver el contrato de arrendamiento.

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su segundo apartado señala que:

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Así, podemos extraer que las causas por las que el arrendador podrá resolver el contrato son las siguientes:

• Incumplimiento de obligaciones contractuales.
• Falta de pago de rentas u otras cantidades (incluyendo la fianza o su actualización).
• Subarriendo o cesión inconsentido.
• Realización de daños u obras no consentidas.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• En caso de que la casa se alquilara para vivienda permanente, cuando deja de servir a esta necesidad.

En este sentido, nos encontramos con la posibilidad de instar un desahucio por impago.

Son varios los motivos que pueden darse para que el arrendador tenga derecho a recuperar su vivienda, estando entre los más frecuentes, el impago de la renta pactada, la demora reiterada en el pago de la misma, falta de pago de la fianza, el subarriendo o cesión sin consentimiento del arrendador, y la de satisfacer la necesidad de alojamiento para sí o sus familiares.

También hay que destacar que cuando en la vivienda se realicen actividades molestas, nocivas, ilícitas, peligrosas o insalubres el arrendador podrá resolver el contrato y recuperar el inmueble.

José Simarro, abogado especialista en arrendamientos y fundador de Simarro & García Abogados

Procedimiento de desahucio en España

El procedimiento de desahucio es de tipo judicial. A continuación, explicamos:

• Por qué se trata de un proceso judicial
• Por qué habrá que acudir a él
• Cómo se debe proceder

En todo caso, existen abogados especializados en desahucios que podrán prestar un asesoramiento y asistencia personalizada. Conviene contratar sus servicios antes de dar un paso en falso.

¿Por qué habrá que instar un desahucio?

La mayoría de los propietarios ven el desahucio como una carga inoportuna. No es de extrañar ya que, como acabamos de ver, siempre está precedido por una vulneración de su derecho de propiedad.

Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico otorga mayor protección al domicilio que a la propiedad privada. Así, la inviolabilidad del domicilio se contempla como un derecho fundamental en el artículo 18.2 de la Constitución Española:

2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.

Artículo 18.2 de la Constitución

Sin embargo, el derecho a la propiedad privada es un mero derecho de los ciudadanos, recogido en el artículo 33 apartado primero del mismo texto:

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

Artículo 33.1 de la Constitución

Aunque los poderes públicos tienen la obligación de respetar ambos derechos, el régimen de garantías de los derechos fundamentales es superior al de los derechos constitucionales. Esto se materializa en que para entrar en el domicilio de una persona es preceptiva la autorización judicial.

Y este es el motivo por el cual, dadas las situaciones relatadas en el apartado anterior, tienes que acudir a la sede civil para instar el desahucio.

¿Y si se intenta recuperar la vivienda sin un proceso judicial?

No son pocos los propietarios que, en desacuerdo con esta jerarquía de derechos, deciden recuperar la vivienda por su cuenta. En este sentido, las acciones más típicas son:

• Amenazar al ocupante del inmueble e incluso llegar a agredirle.
• Cambiar las cerraduras o bloquear los accesos a la vivienda.
• Cortar los suministros o sabotear conexiones y contadores.

Jurídicamente conocemos estas acciones como “vía de hecho” o “realización arbitraria del propio derecho”. Y, por supuesto, están absolutamente prohibidas.

1. El que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, será castigado con la pena de multa de seis a doce meses.

Artículo 455.1 del Código Penal

En la medida en que el domicilio es un derecho fundamental resulta preceptiva la intervención de un Juez para ponerle límites. Solo de este modo se garantizan los derechos del ocupante.

Por tanto, los propietarios que proceden por la vía de hecho suelen encontrarse con que el ocupante de la vivienda los denuncia por amenazas o coacciones. Estas conductas están tipificadas como delitos por el Código Penal. Así, tomarse la justicia por su mano puede conducir a que, además de no recuperar la vivienda, se termine siendo reo por algún delito.

Cómo instar un desahucio y cuánto tiempo se tarda en desahuciar a una persona

En definitiva, si una persona se ha visto privada de una propiedad habrá que instar el desahucio. Para ello, se necesitarán los servicios de un abogado especializado en la materia.

Este iniciará las actuaciones procesales oportunas. En particular, recurrirá al desahucio express, que puede conducir a recuperar la vivienda en un plazo de 3 o 4 meses.

Cabe señalar que el ocupante del inmueble puede dilatar este período. Dependiendo de su pericia, podría retener la casa durante un año o poco más.

Por eso, en la mayoría de las ocasiones, es recomendable intentar una solución amistosa. En este sentido, también puede interesar contar con los servicios de un letrado especializado en desalojos.

Además de estar acostumbrados a estas situaciones (lo que les otorga herramientas para tener éxito), podrán evitar que se de un paso en falso que termine perjudicando al propietario. Además, llegado el momento de abandonar la vía amistosa nos ayudarán a tener éxito con la demanda de desahucio.

Derecho a enervar el desahucio

La enervación del desahucio es la facultad de impedir un desahucio y se encuentra regulada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su apartado cuarto:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Más información sobre la posibilidad de enervar un desahucio aquí.