Desahucio por precario

Jurídicamente revisado por:

El desahucio por precario es el proceso judicial al que tendrá que acudir el propietario de un inmueble cuando la persona que lo está usando se encuentra en situación de precario y no lo quiere devolver.

No solo pueden acudir al desahucio por precario los propietarios, sino también el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, como por ejemplo un inquilino o arrendatario que le ha cedido la vivienda a una tercera persona para que la use gratuitamente por un tiempo determinado.

Desahucio por precario

El desahucio por precario es el proceso judicial para recuperar un inmueble cuando la persona que lo está usando se encuentra en situación de precario y no lo quiere devolver.

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Por tanto, el concepto de desahucio por precario nos lleva necesariamente al concepto de precario. Es decir, hay que saber qué es el precario para poder explicar cuándo se aplica el desahucio por precario.

¿Qué es el precario?

El precario es un concepto jurídico no definido en la ley y que ha sido elaborado por la jurisprudencia.

Aunque sus raíces llegan al derecho romano, en la actualidad se utiliza para designar a quien está en posesión de un bien o derecho sin ampararse en título legítimo para ello. En el caso del desahucio por precario la posesión se referiría a un bien inmueble.

Pero como toda construcción jurisprudencial, no ha estado exenta de conflicto a lo largo del tiempo.

Concepto restrictivo

El artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil no define lo que es el precario pero sí dice cuándo hay que utilizar el juicio verbal de desahucio por precario, con lo que indirectamente está dando una definición de lo que es el precario.

Y dice que hay que usarlo cuando se pretenda "la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, …". Y es el término "cedida en precario" y, más aún, el término "cedida" el que genera la discordia.

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

[...]

2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

Artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Así, el término “cedida” que utiliza dicho artículo es el que ha hecho que en algunas ocasiones se haya considerado que el término precario solo se refiere a cuando alguien cede voluntariamente un inmueble a otra persona (de forma gratuita y por tiempo indeterminado).

Esta concepción restrictiva descarta como precario otras situaciones como, por ejemplo, cuando quien utiliza el inmueble es un okupa que ha accedido a ella sin el consentimiento del propietario.

Concepto amplio

El concepto amplio es el mayoritariamente admitido por los tribunales.

Según este concepto, quien ocupa un inmueble estará en situación de precario no solo cuando se lo ha cedido el propietario, sino también en otros casos, como por ejemplo cuando el ocupante ha accedido al inmueble sin el consentimiento del propietario.

Concepto de precario

Dado que el concepto amplio es el mayoritariamente aceptado por los tribunales, se puede concluir que se estará en situación de precario cuando se den los siguientes elementos:

  • Alguien ha accedido a un inmueble con o sin el consentimiento de la persona que tiene derecho de posesión sobre el inmueble, y no se lo quiere devolver.
  • El ocupante no está pagando ninguna renta, es decir, lo utiliza gratuitamente o pagando determinadas pequeñas partidas (luz, agua, etc), pero no una renta.
  • El ocupante está utilizando el inmueble por tiempo indeterminado, ya sea porque así lo acordó con quien se lo prestó cuando le permitió el acceso, ya sea porque ha accedido sin consentimiento del titular.

Por tanto, hay precario cuando una persona utiliza un inmueble sin título legítimo para ello, bien porque lo tuvo y lo perdió, bien porque nunca lo tuvo, y lo hace por tiempo indeterminado y sin pagar renta.

Algunos ejemplos:

  • Un sobrino se muda a la ciudad de sus tíos para empezar sus estudios universitarios y estos le permiten residir en un piso de su propiedad sin formalizar ningún contrato.
  • Un okupa entra en una vivienda sin permiso del propietario.
  • Una herencia no se ha repartido pero uno de los herederos vive en el domicilio habitual del fallecido.
  • Una abuela presta su vivienda a su nieto para que la habite con su esposa y la hija de ambos, y tras el divorcio se concede el uso de la vivienda a la nieta y la hija.

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¿Qué es el desahucio por precario?

El desahucio por precario es el proceso verbal civil mencionado en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se utilizará para desalojar a personas que se encuentran en situación de precario cuando estas no quieren devolver la posesión del inmueble a la persona que tiene derecho a poseer el inmueble.

Por tanto, el desahucio por precario se podrá utilizar frente a personas a quienes se le ha prestado el inmueble y también frente a okupas.

Sin embargo, en el año 2018 se creó un proceso especial de desahucio express para desalojar okupas por lo que, aunque se puede seguir utilizando el desahucio por precario para desalojar okupas, no tiene mucho sentido utilizarlo, ya que el nuevo proceso se supone que es más rápido que el desahucio por precario.

Hasta julio de 2018 se aplicaba el juicio de desahucio por precario para echar tanto a precaristas (personas a quien se ha prestado gratuitamente la vivienda) como a okupas (personas que han entrado en la vivienda sin consentimiento del dueño).

Sin embargo, desde esa fecha existe un proceso expresamente hecho para echar a okupas, por lo que lo normal es usar el desahucio por precario para desalojar a precaristas y el nuevo proceso para desalojar a okupas.

Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios y fundador de desahucioinquilinos.es.

¿Cuándo se puede ejercitar la acción de desahucio por precario?

El propietario de un bien ocupado a título de precario puede recuperarlo cuando lo desee.

Sin embargo, para ello debe ejercitar la acción de desahucio por precario, ya que la recuperación por vía de hecho está prohibido en nuestro ordenamiento jurídico.

La recuperación por vía de hecho significa que el propietario expulsa al ocupante por sus propios medios. Tales medios suelen ser la violencia, la intimidación o la coacción. Tratándose de conductas tipificadas en el Código Penal, actuar de este modo puede conducir al propietario a ser condenados por un delito.

Por tanto, si el propietario quiere recuperar su propiedad tendrá que ejercitar la acción de desahucio por precario (o el nuevo proceso contra okupas si se trata de una okupación). Mediante la misma tendrá que demostrar a la autoridad judicial que es el legítimo dueño del inmueble ocupado y solicitarle que expulse al ocupante indeseado.

El precarista se encuentra en una situación de relativo desamparo, pues aunque se tenga que acudir a juicio para desalojarlo, solo podrá defenderse aportando un título en el que base su derecho para permanecer en la finca.

Esto resulta imposible por definición, ya que la característica fundamental del precario es la ausencia de dicho título.

¿Cómo se tramita el desahucio por precario?

Antes de presentar una demanda de desahucio por precario hay que contratar a un abogado. También habría que contactar con los ocupantes y exigirles la devolución de la finca.

Si estos no abandonan voluntariamente el inmueble, se podrá presentar la demanda de desahucio por precario ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde radique la vivienda o terreno.

En sede judicial bastará con que el propietario demuestre que es el verdadero propietario del inmueble. También debe presentar el requerimiento de devolución de la finca para demostrar que ha retirado nuestro consentimiento en caso de que sí se hubiera permitido la ocupación de la misma.

La demanda se resolverá en juicio verbal, que es un juicio civil más rápido que el procedimiento ordinario. El juzgado determinará la fecha para la vista y posteriormente dictará sentencia. Si el demandado no recurre en los siguientes 20 días hábiles deberá abandonar la vivienda o terreno, ya que en caso contrario se producirá el lanzamiento.

El lanzamiento es el término utilizado para el desalojo físico del inmueble. Se produce en compañía de una comisión judicial que consigna el estado de conservación del mismo en un acta, para que el propietario pueda reclamar una indemnización si el inmueble ha sufrido desperfectos.

Consideraciones en torno a los desahucios por precario

Una defensa habitual frente a las demandas de desahucio por precario consiste en invocar el artículo 439.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Esta norma determina que no son admisibles las demandas para recobrar la posesión que se interpongan transcurrido un año desde la perturbación o el despojo.

El artículo no resulta aplicable a los desahucios por precario, sino solamente a las demandas para la tutela sumaria de la posesión reguladas en el artículo 250.1.4º LEC (es decir, al nuevo proceso contra okupas).

En consecuencia, cabe concluir que el único plazo de prescripción que podría aplicarse es el regulado en los artículos 1959 y 1963 del Código Civil, que en estos casos será de 30 años (usucapión extraordinaria).

Por otro lado, hay que recordar que el ejercicio de la acción del desahucio por precario no exige más requisito subjetivo que la voluntad de recuperar el bien ocupado.

Finalmente, cabe señalar que la situación de precario podría dar lugar a acciones penales. Así, el artículo 245 del Código Penal tipifica como okupación o usurpación de vivienda el acceso no autorizado al inmueble ajeno, dependiendo de si concurre o no violencia.

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Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios
Eduardo Fernández-Fígares Estévez
Abogado especialista en desahucios
11 años colegiado
Colegio de Abogados de Granada (nº 6.338)

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