Desahucio express

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El desahucio express es el procedimiento de desahucio más ágil para desalojar inmuebles. Se utiliza para desalojar tanto inquilinos que no pagan como para desalojar okupas.

El proceso de desahucio express frente a inquilinos se actualizó en 2015 para hacerlo más rápido. Hasta entonces se aplicaba un proceso de desahucio más lento.

Y el proceso de desahucio express frente a okupas se creó como novedad en 2018. Antes de esa fecha había que recurrir al proceso de desahucio por precario.

Desahucio express

El desahucio express es el procedimiento de desahucio más ágil para lograr el desahucio tanto de inquilinos como de okupas.

Ambas medidas se adoptaron como respuesta a la situación económica atravesada por España en esos momentos.

En un marco en que algunos inquilinos no podían pagar las rentas y otras personas se decantaban directamente por ocupar los inmuebles ajenos, el ordenamiento tuvo que dar una respuesta que protegiera simultáneamente los intereses de los propietarios y de las familias necesitadas.

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¿Qué es el desahucio express?

El desahucio express es un procedimiento verbal especial (es especial porque es más breve que los otros tipos de desahucios) que permite a la persona que tiene derecho sobre un inmueble (normalmente el propietario) reclamar su desalojo y devolución frente a inquilinos que no pagan y frente a okupas.

El procedimiento de desahucio siempre ha estado en constante mejoría, para hacerlo más rápido. Así, en 2015 se mejoró el proceso de desahucio contra los inquilinos que no pagaban la renta, y en 2018 se creó un nuevo proceso contra okupas.

Respecto al desahucio de inquilinos, hasta 2015 se venía aplicando el proceso de desahucio, pero era más lento que el actual.

Y respecto al desahucio de okupas, hasta 2018 se venía aplicando normalmente el proceso de desahucio por precario, y a partir de 2018 se creó un proceso exclusivamente para desalojar okupas.

Los procesos de desahucio express, como todos los procesos judiciales, tienen una duración indeterminada, pues son procesos que dependen en gran medida de la agilidad con la que trabaje el juzgado así como de las actuaciones que haga el inquilino u okupa demandado.

Pero como media, la duración de un proceso de desahucio express está entre los seis y los doce meses, aunque a veces dura menos y a veces dura más.

En definitiva, el desahucio express representa una vía ágil y garantista para desalojar inmuebles. Por supuesto, recibe críticas de propietarios y desahuciados. Pero no hay que olvidar la fragilidad del equilibrio de intereses que trata de mantener.

Los objetivos del desahucio express

El desahucio express trató de resolver una problemática compleja. Al tiempo que defendía el derecho de propiedad, reconocido en el artículo 33 de la Constitución, no podía desatender el derecho a una vivienda digna, reconocido en el artículo 47 del mismo texto.

1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Artículo 33 de la Constitución Española

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Artículo 47 de la Constitución Española

A nivel estrictamente jurídico cabe señalar que ninguno de estos derechos se considera fundamental. Por tanto, es la ley la encargada de reconocerlos y garantizar su respeto.

En este caso, la introducción del desahucio express intentó:

  • Acortar el plazo de espera del arrendador cuando quisiera desahuciar por impagos a su inquilino.
  • Permitir que el arrendatario se librara de sus deudas a cambio de abandonar voluntariamente el inmueble. A la vez, se permite la paralización del desahucio a cambio de abonar las cantidades debidas.
  • Agilizar los procedimientos de reclamación de rentas debidas y de lanzamiento.
  • Garantizar la atención de las personas en situación comprometida por las autoridades competentes en materia de política social.

Hoy por hoy el proceso de desahucio por impago de alquiler tarda unos seis meses, pero existen pequeños trucos que ayudan a reducir un mes y medio o dos la duración, tales como apoderar al procurador al momento de presentar la demanda (y no después), o que sea el procurador quien notifique la demanda al inquilino (y no el propio juzgado, ya que los servicios de correos del juzgado suelen estar colapsados).

Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios de inquilinos

Las medidas de protección social

Las modificaciones llevadas a cabo en 2015 y 2018 para agilizar los proceso de desahucio fueron de la mano de otras medidas sociales para proteger al colectivo de inquilinos y okupas vulnerables.

Así, se estableció un doble filtro para ayudar a estos colectivos, de modo que en el momento en que el juzgado admite a trámite la demanda debe informar a los servicios sociales sobre las personas demandadas, para que estos informen sobre si se encuentran en situación de vulnerabilidad.

Pero además, como segundo filtro, el decreto de admisión a trámite, que es el documento que recibe el inquilino u okupa en la vivienda, contiene información relativa a la ayuda que puede solicitar el demandado en los servicios sociales del ayuntamiento.

Además, al iniciarse este procedimiento (frente a inquilinos que no pagan y frente a okupas) se debe informar a los servicios sociales, quienes tendrán la potestad de emitir informes que, en su caso, podrán servir para detener temporalmente el proceso de desahucio hasta que los interesados reciban las prestaciones de protección procedente.

Abogado experto en desahucios

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¿Cómo iniciar el desahucio express?

El proceso de desahucio express, ya sea frente a inquilinos que no pagan, o ya sea frente a okupas, debe iniciarse mediante la presentación de una demanda.

Esta demanda debe ir firmada necesariamente por abogado y procurador, y normalmente hay que ponerla ante los tribunales de justicia.

Esto es así porque los tribunales son los que pueden dar autorización al personal del juzgado y a las fuerzas y cuerpos de seguridad para garantizar la efectividad del desalojo o lanzamiento.

En el caso del desahucio por impago del alquiler, se puede poner la demanda algunas veces (cuando las partes así lo hayan pactado en el contrato de arrendamiento) ante instituciones arbitrales en lugar de hacerlo ante los tribunales.

Hay que tener en cuenta que el artículo 18 de la Constitución garantiza la inviolabilidad del domicilio. Por tanto, el propietario no podrá actuar por su cuenta, intimidando a los ocupantes de la vivienda o violentándolos, cortando los suministros o mediante otras vías al margen de la legalidad.

Es frecuente que los propietarios recurran a estas vías (lo que en derecho se denomina vía de hecho, por contraposición a la vía de derecho). El problema es que si se recurre a ellas el propietario puede incurrir en responsabilidad penal.

En definitiva, el propietario tendrá que contactar con un abogado para promover el desahucio express ante los tribunales. Si bien es cierto que hay que asumir una espera de entre 6 y 12 meses, también lo es que el procedimiento anterior era aún más lento.

Desahucio express en caso de okupas

Hasta 2018 había que recurrir al llamado proceso de desahucio por precario para desalojar a okupas. Esto era así porque no existía ningún proceso civil específico para el desalojo de okupas.

Con la ley en la mano, existe una situación de precario cuando una persona con derecho a poseer un inmueble, normalmente el propietario, presta a otra persona su inmueble.

Pero es evidente que cuando hay una okupación el propietario no le ha prestado la vivienda o local al okupa, sino que el okupa ha accedido al inmueble sin el consentimiento del propietario. Pero el desahucio por precario era el proceso judicial al que normalmente había que recurrir para desalojar al okupa porque no existía otro que se adaptara perfectamente al caso concreto de las okupaciones.

Desde 2018 la Ley de Enjuiciamiento Civil creó este nuevo proceso de desahucio, especialmente diseñado para el desalojo de okupas. En concreto, se recoge en el párrafo segundo del artículo 250.1.4º LEC.

[...]

Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.

[...]

Artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Así, cuando el habitante del inmueble no tenga ningún título que le habilite a habitarlo se podrá promover el nuevo desahucio express contra okupas, con desalojo rápido.

Este es el caso más pacífico, ya que bastará con que el interesado demuestre que es el propietario o arrendador para poder desalojarlo.

El juzgado, evidentemente, solicitará a la parte demandada que aporte el título que le habilita para ocupar la vivienda. Como este no existirá, se señalará una fecha y hora de lanzamiento. Si en el momento ordenado por el juez los ocupantes siguen en el inmueble, la policía los desalojará, devolviendo al propietario su propiedad.

El procedimiento de desahucio express para okupas consiste, en resumidas cuentas, en que una vez interpuesta la demanda e incoada la misma, el juzgado debe señalar fecha de lanzamiento contra cualquier ocupante de la vivienda y requerir para que en el plazo de 5 días aporten título por el cual ocupan o en caso contrario la desalojen de inmediato, con el tope de tiempo que fija la fecha señalada para el lanzamiento.

Por tanto, nos encontramos con un procedimiento que por fin le dice al okupa “dime quién eres y por qué estás aquí o fuera inmediatamente de mi casa”. Es más, no solo eso, sino que en caso de discutir, o de que sea el okupa capaz de presentar dicha justificación, la batalla judicial no se llevará a fin con el ocupante dentro del inmueble, como ha sido siempre, sino que la vivienda se entregará al propietario y luego ya veremos.

Santiago Escalas, socio en Sierra Abogados & Inversiones

Desahucio express en caso de impagos de alquiler

Este proceso de desahucio contra inquilinos que no pagan la renta siempre se ha ido modificando para agilizarlo, y la última gran modificación sucedió en 2015.

Hoy en día la duración del proceso está entre los seis y doce meses.

En este caso la demanda debe ser interpuesta también por abogado y procurador, y el demandante será normalmente la persona que aparece como arrendador en el contrato de arrendamiento (que normalmente es el propietario).

Una vez que se presenta la demanda, el juzgado la admitirá a trámite y a continuación debe ser notificada al inquilino.

El inquilino tendrá un plazo de diez días hábiles para oponerse a la demanda. En caso de que lo haga habrá juicio, y en la sentencia se ordenará el desahucio.

Pero si el inquilino no se opone a la demanda en ese plazo de diez días, entonces el proceso no termina con sentencia, sino con decreto de archivo, aunque las consecuencias son las mismas, es decir, se ordena igualmente el desahucio.

En la misma demanda se puede pedir el desahucio y, además, que se condene al inquilino a pagar la deuda presente y futura (hasta el día que se le devuelva la posesión al arrendador).

Otra de las opciones que tiene el inquilino en esos diez días es enervar el desahucio (evitarlo) pagando las cantidades debidas hasta ese momento (es decir, dejando la deuda a cero). En ese caso podrá seguir en el inmueble, pero será condenado a pagar las costas del proceso (lo que el arrendador se ha gastado en abogado y procurador). Solo se podrá enervar en una ocasión.

La enervación del desahucio concede al inquilino la posibilidad de consignar las cantidades que adeuda y de ese modo poner fin al juicio de desahucio, rehabilitando la continuidad del contrato de arrendamiento. Se trata de un derecho excepcional para el arrendatario, y por lo tanto únicamente podrá usar el mismo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento.

Sin embargo, se debe destacar que no habrá enervación si el arrendador antes de interponer la demanda de desahucio hubiese requerido la deuda pendiente al arrendatario por cualquier medio fehaciente (por ejemplo un Burofax,…) con por lo menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago de las cantidades pendientes no se hubiese efectuado cuando se realiza la presentación de la demanda

Kenari Orbe, abogado especialista en arrendamientos en Kenari Orbe Abogados

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Referencias

Revisado por expertos

Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios
Eduardo Fernández-Fígares Estévez
Abogado especialista en desahucios
11 años colegiado
Colegio de Abogados de Granada (nº 6.338)

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