Desahucio express

El desahucio express es la forma de referirse a la última regulación del desahucio, que trató de articular mecanismos más flexibles y efectivos para sacar a okupas o inquilinos de la vivienda en los casos en que fuera necesario. Hay que tener en cuenta que esta medida se adoptó en plena crisis económica, por lo que la ocupación de la vivienda tenía mucha relevancia social.

En un marco en que algunos inquilinos no podían pagar las rentas y otras personas se decantaban directamente por ocupar los inmuebles ajenos, el ordenamiento tuvo que dar una respuesta que protegiera simultáneamente los intereses de los propietarios y de las familias necesitadas.

Desahucio express

El desahucio express es un procedimiento por el cual el propietario solicita a un juez el desalojo y la devolución de su vivienda.

Qué es el desahucio express

El desahucio express es un procedimiento que permite al propietario de un inmueble reclamar su desalojo y devolución. Tiene lugar frente a los tribunales, ya que deben ordenar a las fuerzas y cuerpos de seguridad garantizar la efectividad del desalojo o lanzamiento.

Aunque el proceso de desahucio ha existido siempre, desde 2018 se agilizaron los trámites. Hay que tener en cuenta que un procedimiento de desahucio por precario podía alargarse más de un año. Se llama “precario” a la ocupación de un inmueble sin contrato con el propietario. El precario puede ser consentido (como en una cesión) o no (como en una okupación).

En cualquier caso, desembarazarse de un ocupante en precario era muy complejo. Especialmente si trazaba una buena estrategia de defensa o contaba con hijos menores o una red de apoyo.

La regulación actual permite desahuciar al precarista en menos de seis meses. Por supuesto, este plazo depende de las circunstancias particulares de cada caso.

Además, se han introducido medidas de protección del arrendatario (y, en algunos casos, el precarista) para evitar desalojos abusivos.

En definitiva, el desahucio express representa una vía ágil y garantista para desalojar inmuebles. Por supuesto, recibe críticas de propietarios y desahuciados. Pero no hay que olvidar la fragilidad del equilibrio de intereses que trata de mantener.

Los objetivos del desahucio express

Como decimos, el desahucio express trató de resolver una problemática compleja. Al tiempo que defendía el derecho de propiedad, reconocido en el art. 33 de la Constitución, no podía desatender el derecho a una vivienda digna, reconocido en el art. 47 del mismo texto.

A nivel estrictamente jurídico cabe señalar que ninguno de estos derechos se considera fundamental. Por tanto, es la ley la encargada de reconocerlos y garantizar su respeto.

En este caso, la introducción del desahucio express intentó:

  • Acortar el plazo de espera del arrendador cuando quisiera desahuciar por impagos a su inquilino.
  • Permitir que el arrendatario se librara de sus deudas a cambio de abandonar voluntariamente el inmueble. A la vez, se permite la paralización del desahucio a cambio de abonar las cantidades debidas.
  • Agilizar los procedimientos de reclamación de rentas debidas y de lanzamiento.
  • Garantizar la atención de las personas en situación comprometida por las autoridades competentes en materia de política social.

Hoy por hoy el proceso de desahucio por impago de alquiler tarda unos seis meses, pero existen pequeños trucos que ayudan a reducir un mes y medio o dos la duración, tales como apoderar al procurador al momento de presentar la demanda (y no después), o que sea el procurador quien notifique la demanda al inquilino (y no el propio juzgado, ya que los servicios de correos del juzgado suelen estar colapsados).

Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios de inquilinos

Las medidas de protección social

Como hemos indicado, el desahucio express intentó dar cobertura a las personas en riesgo de exclusión social. Así, no se permite a entidades financieras ni fondos buitre acceder a este procedimiento.

Además, al iniciarse este procedimiento se debe informar a los servicios sociales. Estas autoridades ayudarán a las personas en situaciones comprometidas, disponiendo de un plazo de siete días desde que se acuerde el desalojo para ofrecer las prestaciones de protección procedentes.

Cómo iniciar el desahucio express

Los primeros pasos para promover el desahucio express son contactar con un abogado y denunciar ante la policía. Ten en cuenta que el artículo 18 de la Constitución hace inviolable el domicilio. Por tanto, no bastará la denuncia a la policía para expulsar a sus ocupantes. Y, por supuesto, no podrás actuar por vía de hecho, intimidando a los ocupantes de la vivienda o violentándolos, cortándoles los suministros o mediante otras vías.

Es frecuente que los propietarios recurran a estas vías (lo que en derecho llamamos “vía de hecho”, por contraposición a la “vía de derecho”). El problema es que si recurres a ellas puedes ser víctima de una querella. Como hemos explicado antes, el derecho a la propiedad privada no se reconoce como derecho fundamental en nuestra Constitución. Cosa que sí ocurre con la inviolabilidad del domicilio.

En definitiva, tendrás que contactar con un abogado para promover el desahucio express ante los tribunales. Si bien es cierto que deberás asumir una espera de entre cuatro y seis meses, también lo es que el procedimiento anterior podía mantenerte en vilo durante más de un año.

Desahucio express en caso de okupación o precaristas

Cuando el habitante del inmueble no tenga ningún título que le habilite a habitarlo podrás promover el desahucio express. Este es el caso más pacífico, ya que bastará con que demuestres que eres el propietario o arrendador para poder desalojarlo.

El juzgado, evidentemente, solicitará a la parte demandada que aporte el título que le habilita para ocupar la vivienda. Como este no existirá, se señalará una fecha y hora de lanzamiento. Si en el momento ordenado por el juez los ocupantes siguen en el inmueble, la policía los desalojará, devolviéndote tu propiedad.

El procedimiento de desahucio express para okupas consiste, en resumidas cuentas, en que una vez interpuesta la demanda e incoada la misma, el juzgado debe señalar fecha de lanzamiento contra cualquier ocupante de la vivienda y requerir para que en el plazo de 5 días aporten título por el cual ocupan o en caso contrario la desalojen de inmediato, con el tope de tiempo que fija la fecha señalada para el lanzamiento.

Por tanto, nos encontramos con un procedimiento que por fin le dice al okupa “dime quién eres y por qué estás aquí o fuera inmediatamente de mi casa”. Es más, no solo eso, sino que en caso de discutir, o de que sea el okupa capaz de presentar dicha justificación, la batalla judicial no se llevará a fin con el ocupante dentro del inmueble, como ha sido siempre, sino que la vivienda se entregará al propietario y luego ya veremos.

Santiago Escalas, socio en Sierra Abogados & Inversiones

Desahucio express en caso de impagos de arrendamientos

El desahucio express funciona de un modo diferente en el caso de los impagos. Cuando un inquilino no te paga las rentas puedes denunciarlo simultáneamente para cobrar estas y recuperar el inmueble. El arrendatario tendrá la facultad de enervar el desahucio (evitarlo) pagando las cantidades debidas. Del mismo modo, podría librarse del pago de las rentas a cambio de liberar la vivienda.

La enervación del desahucio concede al inquilino la posibilidad de consignar las cantidades que adeuda y de ese modo poner fin al juicio de desahucio, rehabilitando la continuidad del contrato de arrendamiento. Se trata de un derecho excepcional para el arrendatario, y por lo tanto únicamente podrá usar el mismo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento.

Sin embargo, se debe destacar que no habrá enervación si el arrendador antes de interponer la demanda de desahucio hubiese requerido la deuda pendiente al arrendatario por cualquier medio fehaciente (por ejemplo un Burofax,…) con por lo menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago de las cantidades pendientes no se hubiese efectuado cuando se realiza la presentación de la demanda

Kenari Orbe, abogado especialista en arrendamientos en Kenari Orbe Abogados