Desahucio de local comercial

El desahucio de local comercial es el proceso legal que utiliza el propietario de un local para recuperar su posesión del inquilino que incumple las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Por lo general, los motivos para iniciarlo son el impago del alquiler, la finalización del contrato y la ejecución de obras no consentidas.

En España, el caso más frecuente que da lugar a una demanda por desahucio es el impago de rentas. Por un solo mes que se deje de pagar el alquiler de un local, el propietario podrá iniciar el proceso. Así que antes de instaurar la demanda, se suele requerir el pago por otros medios.

En primer lugar, se aconseja buscar solución por la vía del diálogo para tratar de llegar a un acuerdo de pago, dando así la oportunidad al inquilino de enmendar su incumplimiento. En segundo lugar, si lo anterior no da resultado, se le podrá enviar un burofax relacionando las deudas y el plazo para pagarlas. Una vez agotados estos medios, procederá la demanda.

Demanda de desahucio de local comercial

En el supuesto de que no se llegue a un acuerdo de pago de lo adeudado, o si la petición de desalojar el local obedece a otras razones, el proceso de desahucio se inicia con la demanda. Dicha demanda se presenta ante un juzgado ordinario y debe contener los motivos que conducen a entablarla. Asimismo, debe ir acompañada con el contrato de arrendamiento y el burofax, si este fue enviado.

Las pretensiones en una demanda de desahucio de local comercial habitualmente son:

• Petición: dar por terminado el contrato de arrendamiento.
• Pago de la deuda: la cual se acumula de manera progresiva desde el primer impago hasta el día del desahucio.
• Lanzamiento: desalojo del local por falta de pago del alquiler.
• Pago de costas: estos son los gastos en los que incurrirá el propietario por concepto de abogado y procurador.

Decreto de admisión de demanda de desahucio

Este decreto es el documento que contiene la respuesta que emite el juzgado con respecto a la demanda interpuesta. Generalmente tarda en ser expedido 30 días posteriores a la demanda, aunque eso depende de la carga laboral de cada juzgado. En el decreto de admisión, se comunica que la demanda ha sido aceptada, así como las fechas para el juicio y para el desahucio.

Igualmente, el juzgado notifica el decreto al procurador del propietario, quien le informa, por medio telemático, de su contenido al abogado y al propietario. Por su parte, al inquilino se le comparte el decreto por correo certificado.

Oposición a la demanda de desahucio y juicio

Una vez que el inquilino recibe la demanda, cuenta con 10 días hábiles para oponerse; si esto ocurre habrá proceso judicial. Dicha oposición debe efectuarse mediante abogado y procurador. En el juicio, el juez escucha a ambas partes y determina si se deben o no practicar pruebas.

En la etapa de pruebas se deben proporcionar los documentos que comprueben las afirmaciones del abogado del inquilino. Dependiendo de las pruebas aportadas, el juez definirá si debe interrogar, de nuevo, al propietario y al arrendatario. Generalmente el abogado del inquilino no puede probar su punto, así que el juez declara el juicio visto para dar sentencia.

Normalmente en 15 días el juez pronuncia su sentencia, pero de nuevo estos plazos están sujetos a los tiempos de cada juzgado. En la mayoría de los casos, dado que el inquilino no puede probar sus argumentos, la sentencia se dicta a favor del propietario. Con la sentencia emitida se procede al desahucio del local, el cual se llevará a cabo en la fecha inicialmente indicada en el decreto de admisión.

Decreto de archivo

En caso de que no haya oposición a la demanda, el juez le dará la razón al propietario por medio de una resolución judicial denominada decreto de archivo. Este decreto da por terminado el contrato de arrendamiento, otorgando el desahucio del local sin que medie juicio.

Si la demanda obedece al impago del alquiler, el decreto también ordenará que el inquilino pague la deuda.

El desahucio, lanzamiento o desalojo

Una vez que se dicta sentencia o decreto de archivo a favor del propietario, el arrendatario deberá desocupar y entregar el local. En caso de que esto no suceda, se proseguirá con la fase del desahucio. Este punto se encuentra regulado en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El lanzamiento es la parte ejecutiva de este proceso, ya que es en esta etapa en la que se le solicita al juzgado que ejecute lo dictaminado en la sentencia o decreto de archivo. De esta manera, el propietario recobrará la posesión de su local.

Al desahucio del local deben acudir miembros del juzgado, el procurador del propietario y un cerrajero encargado por este último de abrir la puerta (en caso de necesidad) y cambiar la cerradura. Por su parte, el propietario no está obligado a asistir.

En el supuesto de que el inquilino no esté en el local, o que estando no quiera entregar el predio, se solicitará la intervención de la policía. La fuerza pública desalojará al arrendatario por la fuerza de ser necesario. Cuando se haya ejecutado el desahucio, los miembros del juzgado deben levantar un acta de lanzamiento. Dicha acta contendrá los detalles de lo ocurrido durante la diligencia.

Del mismo modo, en el acta se deja registro de que el juzgado hace entrega del local al demandante, dando así fin al proceso de desahucio. Tan pronto como esto suceda, el propietario quedará de nuevo con la posesión del predio.

Conclusión

Antes de iniciar con un proceso de desalojo es indispensable revisar el contrato de arrendamiento. Esto permite asegurarse del incumpliendo de alguna de las condiciones acordadas entre las partes, lo cual será la base para el desahucio.

Asimismo, la ley exige que la demanda esté firmada por un abogado, con lo cual obliga al propietario a contratar los servicios de este profesional. Dado lo anterior, para estos trámites se recomienda consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario, pues es el idóneo para conducir este tipo de procesos.