Los derechos reales son aquellos que regulan los diversos grados de dominio que las personas pueden ejercer sobre los bienes. El significado jurídico de la palabra real tiene su origen en el término latino res, que quiere decir cosa.
Un buen ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad sobre una vivienda, puesto que permite utilizarla, disponer de ella y percibir sus frutos.
El concepto de autoridad, al menos en su definición estricta, se refiere exclusivamente a la potestad de gobernar a las personas. La facultad de decidir en mayor o menor medida el destino de los bienes es la idea central que caracteriza lo que se conoce como derechos reales.
Usar, gozar y disponer de los bienes son los tres grandes atributos del principal y más completo de los derechos reales, la propiedad. También se contempla la posibilidad de destruirlos, cederlos, y en general de disfrutar de los frutos que éstos produzcan, o beneficios que rindan, sin más limitaciones que las que pueda imponer la ley.
El derecho de propiedad
Dentro de los regímenes liberales que reconocen la propiedad como un derecho fundamental de los hombres, suele aceptarse que solo por ley pueden crearse limitaciones a ella.
Hablamos de la misma ley que atribuye a los funcionarios judiciales la capacidad de limitar e incluso transferir compulsivamente los derechos reales cuando estos son objeto de controversia entre particulares.
Hay que recordar que, en algunos órdenes normativos, la propiedad tiene una naturaleza distinta a la definida por los derechos reales. Es el caso, por ejemplo, de los regímenes colectivistas o cooperativos.
Los derechos reales son algo fundamental en el sistema socio-económico liberal que garantiza la existencia de una red de transferencias de bienes y derechos entre las personas. Esas transferencias pueden ser de naturaleza especulativa, las comerciales, u ordinarias, como la compra-venta de inmuebles entre particulares.
Distintos derechos reales
Los derechos reales pueden tener distintos objetos. Por ejemplo, el usufructo otorga a una persona el derecho a usar y a beneficiarse de los frutos de un bien, pero no a disponer una transferencia de la titularidad del mismo.
Otro caso es el de la hipoteca, que es un derecho real de garantía, mediante el cual alguien dispone que un determinado bien de su patrimonio quede afectado por la intervención de otra persona, para garantizar el cumplimiento de una obligación.
En tal sentido, vincula también de una forma muy poderosa los bienes con quien tenga un derecho real de garantía sobre él. Ocurre lo mismo en el caso de otras garantías, como la prenda o la anticresis.
Otros derechos reales, como las servidumbres o concesiones de uso y los derechos de superficie y aprovechamiento de caudales comunes, se observan ordinariamente en situaciones entre personas.
Existen bienes intangibles, pero siempre son susceptibles de ser regulados por un derecho real. Ejemplos de estos son los derechos intelectuales, los derechos de uso al espacio aéreo, o todo lo relativo a la regulación del uso de la atmósfera extraterrestre.
Clasificación de los derechos reales
Los derechos reales pueden ser:
- Originarios, en tanto reconocen el dominio sobre una cosa sobre la que no se ejercía dominio con anterioridad. Por ejemplo, los derechos coloniales sobre territorios ignotos. Mención especial debe hacerse de los famosos derechos de avistamiento, con los cuales las coronas de entonces y de hoy se atribuían el dominio de regiones que ni siquiera habían pisado. También es originario el derecho de autor, que tiene su origen únicamente en su titular. Probablemente este es el más originario de los derechos reales. La vinculación con la cosa en este caso es genésica, es decir, el titular genera la cosa para sí.
- Por otra parte, existen derechos reales secundarios o adquiridos. Son los que surgen de las transferencias subsecuentes hechas a partir de un derecho originario.
- Igualmente se caracterizan los derechos reales por su adquisición o extinción a lo largo del tiempo, por ejemplo, la posesión ininterrumpida y pacífica de un bien finalmente le da derecho al poseedor del mismo de apropiarse de dicho bien.
Características de un derecho real
En muchas oportunidades el ejercicio de los derechos reales es inmediato, tal es el caso de la posesión sobre los bienes inmuebles.
En otros casos no es tan inmediato, ya que requieren el cumplimiento o incumplimiento de ciertas obligaciones garantizadas por una hipoteca u otra figura que limite ese derecho real.
El fundamento último de los derechos reales es la posibilidad de excluir o incluir a otros del uso, goce, disfrute o disposición de los bienes propios.
Por tal razón, se les atribuye la característica de ser excluyentes, lo que en última instancia remite al dominio originario de las primeras organizaciones sociales.
Las personas y las cosas: diferencia entre derecho real y derecho personal
Se diferencian los derechos reales de los derechos personales, en que en los últimos el objeto del derecho es regular una conducta personal comprometida por contrato o por otra de las fuentes de las obligaciones, es decir, regulan las relaciones interpersonales y no las relaciones de las personas con los bienes.
Hay un caso especial que pudiera en un momento dado vincular ambos tipos de derechos: el real y el de personas. Es el caso de las obligaciones propter rem.
En estos supuestos podría hablarse de un derecho de naturaleza mixta, mediante el cual se les puede exigir a determinadas personas que tengan determinadas conductas por el hecho de estar vinculadas con un bien a través de un derecho real.
Tal es el caso emblemático de los gastos ocasionados por la manutención de una cosa común, como en las comunidades.
Para muchos la obligación propter rem no tiene esa naturaleza híbrida, sino que conserva su sentido original de derecho personal. De lo que sí no cabe duda es de que nace de una relación con la cosa. Se trata de una obligación ineludible que adquiere el propietario de determinada cosa.
Suele admitirse como principio general que la posesión de los bienes muebles equivale a su título, es decir, que las cosas genéricas pertenecen, salvo prueba en contrario, a quien las posea. Hay excepciones en cuanto a la titularidad de los bienes muebles que requieren ciertas formalidades para su adquisición como los vehículos automotores, por ejemplo.
En otros casos encontramos que los derechos reales están sometidos a normas registrales que regulan el procedimiento y dan certeza acerca de la titularidad del bien. El documento registral cumple la función de hacer valer frente a todos el derecho real del que se trate.
La fuente común de los derechos reales es el Código Civil.