Derecho real

El derecho real se define como un derecho que atribuye a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, y que tiene efectos frente a todos. Se contrapone a los derechos personales o de obligaciones, por los que el titular solo tiene poder en relación con un sujeto pasivo determinado.
Ideas clave
  • El titular de un derecho real tiene las facultades de uso, disfrute y disposición sobre el objeto de su derecho, aunque se pueden desmembrar en otros derechos reales.
  • El derecho real puede recaer sobre una cosa material o inmaterial, mueble o inmueble.
  • Los derechos reales son inscribibles en el registro de la propiedad, y la inscripción otorga una protección jurídica a su titular.
  • Del derecho real también pueden derivar obligaciones personales.

¿Qué es un derecho real?

El derecho real es aquel que recae sobre un bien u objeto, mueble o inmueble, material o inmaterial, y otorga a su titular un poder inmediato y directo sobre la cosa, oponible frente a todos. 

En virtud de un derecho real, su titular puede usar la cosa, disfrutarla obteniendo sus frutos y disponer de ella, jurídica o materialmente. No obstante, el derecho real puede desmembrarse en otros derechos reales que llevan aparejadas algunas de esas facultades. Por ejemplo, el usufructo otorga a su titular el derecho a usar y disfrutar del bien, mientras que el nudo propietario mantiene el derecho de disponer de él.

Los derechos reales son inscribibles en el registro de la propiedad, y desde la inscripción producen efectos frente a terceros.

¿Dónde se regulan los derechos reales?

No existe una regulación específica o sistematizada de los derechos reales en el ordenamiento jurídico, sino que se deduce de las referencias que hacen a ellos el Código Civil y la Ley Hipotecaria.

El Código Civil se refiere a los derechos reales en el libro segundo, que trata de los animales, de los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones. Sin embargo, también aparecen algunos artículos relacionados con los derechos reales en el libro tercero y en el cuarto.

Por otro lado, la Ley Hipotecaria menciona los derechos reales en el artículo 1, al establecer qué actos, contratos y derechos sobre bienes inmuebles son objeto de inscripción en el registro de la propiedad.

El artículo 2 detalla qué derechos son esos, y en el apartado segundo contiene una lista abierta de los concretos derechos reales que se pueden inscribir.

El artículo 13, por su parte, distingue entre derechos reales limitativos, derechos reales de garantía y otros.

¿Cuántos derechos reales existen?

La cuestión de si los derechos reales son una lista cerrada o aún es posible la creación de otros distintos está muy discutida por la doctrina.

El Código Civil regula expresamente los derechos de propiedad, posesión, usufructo, servidumbre, uso y habitación, enfiteusis, hipoteca y censo. Sin embargo, el artículo 2.Segundo de la Ley Hipotecaria contiene una lista abierta, ya que incluye los derechos mencionados (salvo la propiedad y la posesión) y la expresión “y otros cualesquiera reales”.

Parte de la doctrina ha interpretado ese añadido como indicio de que es una lista abierta que deja lugar a nuevos derechos reales de los llamados atípicos, pero no es una opinión unánime. 

¿Cómo se clasifican los derechos reales?

Los derechos reales, según la naturaleza de las facultades que otorgan a sus titulares, se pueden clasificar en:

  1. Derechos reales de goce: son los que se constituyen sobre la base del pleno dominio, y pueden atribuir a otras personas algunas de las facultades de goce o disfrute que los integran, como derechos desmembrados del dominio. Se incluyen en este grupo los derechos de uso y habitación, de usufructo, de servidumbre, de superficie, de censo o de enfiteusis.
  2. Derechos limitativos: algunos de estos derechos pueden constituir limitaciones al dominio, como ocurre con las servidumbres.
  3. Derechos reales de garantía: otorgan un poder sobre una cosa ajena como forma de garantizar el cumplimiento de una obligación. Si se incumple la obligación, se puede vender la cosa objeto de la garantía. Se incluyen en este grupo los derechos de hipoteca, prenda y anticresis.
  4. Derechos reales de adquisición preferente: otorgan la facultad de adquirir la cosa sobre la que recaen con preferencia frente a terceras personas.

¿Qué elementos caracterizan a los derechos reales?

Los derechos reales se caracterizan porque en las relaciones que generan intervienen los siguientes elementos: 

  • Sujetos: existe un sujeto activo determinado que es el titular del derecho real, y un sujeto pasivo indeterminado constituido por la colectividad, a diferencia de lo que ocurre en los derechos personales u obligaciones, donde el sujeto pasivo también es determinado, y está constituido por el deudor o deudores.
  • Objeto: el objeto sobre el que recae el derecho real es una cosa, que puede ser un bien material o inmaterial, mueble o inmueble.
  • Facultades: el titular del derecho real tiene un poder de exclusión frente a todos, y puede usar, disfrutar o disponer del objeto de su derecho.
  • Obligaciones: la titularidad de un derecho real también genera obligaciones entre las personas. Algunas están ligadas a la cosa, como son las llamadas obligaciones propter rem (obligaciones urbanísticas, tributarias, etc.), y otras se generan frente a otras personas en virtud de la ley, como las obligaciones que tiene el arrendador frente al arrendatario, el titular del predio sirviente frente al del predio dominante en la servidumbre, etc.

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