Derecho de vuelo

El derecho de vuelo, también llamado derecho de sobreedificación, es un derecho real que otorga a su titular la facultad de construir una o más plantas sobre una construcción ajena existente o que se construya con posterioridad.
Ideas clave
  • El derecho de vuelo es un derecho real inscribible reconocido expresamente por el Reglamento Hipotecario.
  • Es un derecho de carácter transitorio que se extingue por el transcurso del tiempo pactado sin ejercerlo o por la constitución de un derecho de propiedad sobre lo edificado.
  • Una vez construida la planta o plantas pactadas, surge una comunidad de propiedad horizontal con el dueño de la edificación preexistente.
  • La ley no exige plazo para ejercer el derecho, pero, en la práctica, se considera obligatorio para poder inscribirlo en el registro de la propiedad.
  • Se puede pactar un derecho de tanteo y retracto a favor del propietario de la edificación preexistente.

¿Buscas abogado especialista en derecho de vuelo?

Te ayudamos a encontrar abogado inmobiliario de confianza en tu zona. Tenemos una amplia red de abogados colaboradores en toda España.

Buscar abogado inmobiliario

Escoge en qué zona de España quieres buscar abogado:

Consultar abogado

¿Qué es el derecho de vuelo?

El derecho de vuelo es un derecho real sobre bienes inmuebles que consiste en la facultad reservada por el dueño de un terreno, para sí o para un tercero, de construir una o más plantas sobre una edificación preexistente que pertenece a otra persona. 

Este derecho también se conoce con los nombres de derecho de sobreedificación, derecho de sobreelevación, elevación o levante.

El derecho de vuelo o de sobreedificación encuentra su regulación en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, junto al derecho de subedificación:

2. El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3º. del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:

a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.

b) (Anulada)

c) (Anulada)

d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.

Artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario

En virtud de este artículo, se reconoce como derecho real y se prevé expresamente su inscripción en el registro de la propiedad.

El artículo también regula en iguales términos el derecho de subedificación, que faculta a su titular para construir en el subsuelo, bajo una construcción ajena.

¿Cuáles son las características del derecho de vuelo?

Atendiendo a la literalidad del artículo 16.2, se pueden extraer las características del derecho real de vuelo:

  • Es un derecho que constituye el propietario de un suelo en el momento de su enajenación.
  • Puede consistir en un reserva que el propietario hace para sí o en un derecho que se transmite a un tercero. 
  • Es un derecho real sobre un inmueble y, por tanto, inscribible en el registro de la propiedad. Pero la inscripción tiene carácter declarativo, no constitutivo.
  • Da lugar, en el futuro, a una comunidad de propiedad horizontal.

Además de las características que se deducen del propio artículo, se pueden señalar las siguientes:

  • Es un derecho que tiene carácter transitorio, ya que su vocación es acabar constituyendo una comunidad de propiedad horizontal, o bien extinguirse si transcurre el plazo para su ejercicio sin que se haya ejercitado.
  • Es un derecho que grava la propiedad ajena. 
  • Por el principio de la libertad de pactos, se admite su transmisibilidad y gravamen. 
  • El derecho puede consistir en construir plantas enteras o no, ya que la Ley Hipotecaria permite la inscripción de pisos que no constituyen plantas completas.
  • La construcción de las plantas, si son varias, se puede hacer en distintas fases. 
  • No hay base legal para exigir que la construcción preexistente ya esté construida en el momento de constituir el derecho de vuelo. Puede estar simplemente proyectada o ni siquiera haber llegado a ese punto.

¿Existe un plazo para ejercer el derecho de vuelo?

En su redacción anterior, el Reglamento Hipotecario establecía un plazo máximo de 10 años para el ejercicio del derecho de vuelo, pero esa previsión fue derogada por considerar el Tribunal Supremo que dicha condición no podía ser impuesta por vía reglamentaria.

Sin embargo, en la práctica, sí es necesario pactar un plazo por las siguientes razones: 

  • La Dirección General de los Registros y del Notariado establece que es un requisito imprescindible para su inscripción en el registro de la propiedad.
  • El plazo actúa como resolutorio, ya que, una vez transcurrido sin que el titular ejercite el derecho, este se entenderá extinguido, lo que da mayor seguridad jurídica al propietario del edificio.

¿Cuáles son los requisitos para inscribir el derecho de vuelo?

El Reglamento Hipotecario establece los datos que se deban hacer constar en la inscripción:

  1. Las cuotas en los elementos y gastos comunes que corresponderán a las nuevas plantas o, si no es posible concretarlas en ese momento, las normas para su establecimiento.
  2. Las normas de régimen de comunidad para cuando se haga la construcción, en caso de señalarse desde ese momento.

Además, aunque no se prevé en el artículo, habrá que hacer constar el plazo de duración del derecho de vuelo, transcurrido el cual, se extinguirá el derecho o dará paso a un derecho de propiedad horizontal.

¿Qué diferencia el derecho de vuelo del derecho de superficie?

El derecho de superficie otorga a su titular la facultad de construir en un suelo ajeno.

Aunque el derecho de vuelo y el derecho de superficie tienen muchas similitudes, se trata de derechos distintos, cuyas principales diferencias son:

  • El derecho de superficie es una facultad de construir en suelo ajeno, perteneciendo la propiedad del suelo y la propiedad de la edificación a personas distintas. El derecho de vuelo es una facultad de construir sobre lo construido, de modo que la titularidad del suelo se comparte entre ambos propietarios en proporción a sus cuotas.
  • En el caso del derecho de superficie, la inscripción tiene carácter constitutivo del derecho, mientras que es declarativa para el derecho de vuelo.

¿Por qué vías se puede constituir el derecho de vuelo?

La constitución del derecho de vuelo puede proceder de las siguientes vías:

  1. La disolución de un proindiviso sobre un terreno, de modo que cada propietario se atribuya un derecho de edificación sobre él que actuará de manera sucesiva, ya que el derecho de uno habrá de materializarse sobre el del anterior.
  2. La constitución por vía directa, como consecuencia de la voluntad del propietario del suelo en el momento de enajenarlo.
  3. También se da en la práctica la constitución de un derecho de vuelo a favor de los propietarios del suelo contratando la construcción conjuntamente a la misma empresa constructora, que deberá especificar los plazos de entrega de cada una de las propiedades.

¿Qué pactos deben figurar en el contrato de constitución del derecho de vuelo?

La normativa aplicable es muy poco detallada. Sin embargo, en la práctica se entiende que el contrato de constitución del derecho de vuelo debe contener los siguientes pactos: 

  • Los plazos para iniciar y terminar la obra de construcción por la que se materializa el derecho de vuelo, así como el carácter resolutorio de dichos plazos.
  • Las indemnizaciones que puedan derivar de los daños provocados por el incumplimiento.
  • Los posibles derechos de adquisición preferente pactados recíprocamente. La ley no impide que se puedan pactar los derechos de tanteo y retracto a favor del otro propietario para evitar acudir a una pública subasta, que supondría la entrada de un tercero en la comunidad.

¿Cuándo se extingue el derecho de vuelo?

Como se ha señalado anteriormente, el derecho de vuelo es un derecho transitorio que se extingue cuando ha transcurrido el plazo pactado para ejercerlo sin haberlo hecho, o cuando se ha construido la edificación a que daba derecho, dando lugar así a un derecho de propiedad horizontal en régimen de comunidad.

¿Buscas abogado especialista en derecho inmobiliario?

Te ayudamos a encontrar abogado inmobiliario de confianza en tu zona. Tenemos una amplia red de abogados colaboradores en toda España.

Buscar abogado inmobiliario

Escoge en qué zona de España quieres buscar abogado:

Consultar abogado