Derecho de vuelo

El derecho de vuelo consiste en la facultad para construir más plantas sobre el edificio ya gravado. Es un derecho real por el cual el titular tendrá pleno dominio sobre las construcciones que se realicen.

Para hacer uso de este derecho es necesario verificar que no se haya agotado ya con la edificabilidad en cumplimiento, siempre según las normas de planeamiento y del régimen de propiedad horizontal al que pertenezca.

El derecho de vuelo permite construir más plantas en un edificio ya existente.

Requisitos del derecho de vuelo

El Reglamento Hipotecario establece como requisitos fundamentales para ejercer el derecho de vuelo que:

• Se determinan las cuotas que corresponden a las plantas que se construyan o las normas sobre las cuales versará el establecimiento de estas.
• Se señalarán las normas del régimen que posee la comunidad para la construcción.

¿Cómo se adquiere?

En principio, es el titular del edificio quien lo posee. Sin embargo, al ser un derecho real puede venderlo a un tercero. En los casos que se incluya en un régimen de propiedad horizontal, la venta deberá ser acordada por todos los vecinos que lo integran.

Los interesados tienen la posibilidad de adquirirlo de la misma manera en que se realiza toda transacción inmobiliaria. Es decir, entre particulares, mediante gestorías y otros profesionales que ofrezcan este tipo de servicios.

Con el fin de validar la opción de construir nuevas plantas, se valorarán diferentes factores como la cantidad de plantas, volumen, superficie, etc. Estos datos se contrastan con la normativa vigente en la comunidad que corresponda para confirmar la posible extensión.

Información necesaria para adquirir un derecho de vuelo

La falta de suelo para la construcción en la mayoría de las ciudades de España es una realidad. Basados en este dato, la adquisición de un derecho de vuelo es una oportunidad única para muchos.

Antes de realizar la inversión es recomendable consultar con un abogado especializado para validar diferentes aspectos técnicos y jurídicos. Aunque resulte muy económico o tal vez una alternativa viable se deben valorar otros elementos.

Estructura

Los materiales que constituyen el edificio actual son claves para saber si en realidad, es un negocio viable a las posibilidades de cada uno.

• En algunos casos, la estructura soporta la construcción de nuevas plantas.
• Otros requerirán de acciones para reforzar los cimientos o pilares que sostengan las nuevas construcciones.
• En los supuestos más costosos se requerirá de una reconstrucción de base.

Edificios protegidos

La información sobre la protección que poseen los edificios está al alcance de todos. Aunque es común que los ciudadanos que no se dedican habitualmente a operaciones inmobiliarias no la conozcan.

Lo importante es averiguar antes de realizar una compra el grado de protección. Dicha protección varía en gran medida en las diferentes zonas, pero de igual manera hay que validar en cada caso individualmente.

1. Protección total, no podrán realizarse modificaciones en el edificio ya existente.
2. Protección intermedia: se permiten algunas remodelaciones y nuevas plantas.
3. Sin protección: las condiciones estarán determinadas por las normas vigentes.

Acceso a las nuevas plantas

Además de la construcción de las nuevas plantas, hay que pensar en el modo de acceder a éstas desde el exterior. Una de las cláusulas que suele incorporarse en el contrato es que las acciones para su accesibilidad están a cargo del propietario del derecho de vuelo.

Dependiendo del tipo de edificio, de la estructura, planos, etc. será más o menos viable la instalación de elementos que faciliten la conexión y acceso.

Precio

Como en toda operación inmobiliaria el precio es un factor clave para la decisión de cualquier persona. Igualmente, es necesario comparar los valores de mercado y analizar lo rentable que es la inversión. En algunos lugares donde existen terrenos vacíos podría ser más económica esta última opción.

Escritura del derecho de vuelo

La formalización del derecho de vuelo se realiza mediante un contrato en el que se expresan las condiciones de venta y de ejecución del derecho de vuelo.

Para que pueda ser inscripto en el Registro de la Propiedad se debe elaborar una escritura pública que suele incluir:

• Un máximo permitido de plantas o edificios, según sea el caso.
• Los elementos privativos que son posibles de construir.
• Cuotas de participación proporcionales para lo preexistente y lo construido a partir del Derecho de Vuelo.
• Limitaciones que se proponen.
• Normas en las que debe regir el nuevo propietario para la construcción. En general se trata de aquellas propias del régimen de propiedad horizontal o de la comunidad.

Diferencias entre derecho de vuelo y derecho de superficie

Ambos conceptos no son iguales y es importante aclarar en qué se basan sus diferencias más radicales.

1. Propiedad: mientras en el derecho de vuelo se adquiere una porción de suelo, el titular de un derecho de superficie no toma propiedad de lo construido en ejercicio del vuelo.
2. Tiempo: el titular asume un derecho de vuelo perpetuo, mientras que el derecho de superficie es temporal.

Beneficios de vender o alquilar derecho de vuelo

Desde la perspectiva de la comunidad de vecinos o un propietario de edificios se pueden obtener importantes beneficios con la venta o alquiler de derecho de vuelo.

• Ahorro en gastos comunes vinculados al edificio que se dividirán entre más vecinos.
• Mejor precio de sus propias viviendas al recibir como contraprestación mayores comodidades, mejoras o dinero para invertir en el edificio.
• Mejores posibilidades de financiamiento para todos.

Conclusión

La venta o alquiler del derecho de vuelo es, en la actualidad, una oportunidad para muchos inversores que no encuentran terrenos vacíos para construir o que están a la búsqueda de un negocio rentable.

Se trata de un derecho real que les permite construir más plantas en un edificio ya existente a cambio de una contraprestación material o dineraria. Este tipo de operaciones, cada vez más frecuentes en España, deben ser previamente analizadas por profesionales.