Derecho de uso y habitación

El derecho de uso y habitación son derechos reales, independientes del usufructo, que habilitan a su titular el uso o la habitación de un bien ajeno.

En España, ambos derechos se encuentran regulados conjuntamente en Derecho común en el Título VI del Código Civil (Del usufructo, del uso y de la habitación), específicamente, en los artículos 523 a 529.

El derecho de uso sobre cosa ajena se otorga de forma personal al usuario, que puede ser persona física o jurídica, mientras que el derecho de habitación se concede únicamente a favor de una persona física. Al tratarse de derechos reales inherentes a la persona, son, por tanto, intransferibles.

Regulación del derecho de uso y habitación

El derecho de habitación y el de uso vienen regulados de forma conjunta en los artículos 523 a 529 del Código Civil. Las facultades del titular de ambos derechos se encuentran estipuladas en el artículo 524.

Tanto el derecho de uso como el de habitación son un usufructo restringido en su contenido; en efecto, también se rigen por la normativa aplicable al usufructo conforme a los términos no contemplados en el Código Civil y no contemplados en el título constitutivo.

Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las disposiciones siguientes.

Artículo 523 del Código Civil

En este sentido, mientras que el usufructuario tiene el goce y disfrute pleno del bien (mueble o inmueble) lo que le permite utilizarlo para cualquier fin y obtener sus frutos o rendimiento, en el derecho de uso y habitación el titular ha de limitarse al disfrute del alojamiento o la obtención de los frutos en tanto que satisfagan sus necesidades y las de su familia.

¿Qué son los derechos de uso y habitación?

El derecho de uso y habitación son derechos reales que, a pesar de guardar ciertas similitudes, son diferentes entre sí.

El usufructo es un derecho de carácter supletorio con relación al de uso y habitación.

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.

La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Artículo 524 del Código Civil

Derecho de uso

El derecho de uso es un derecho real que permite al titular hacer uso de una cosa que le pertenece a otra persona (bien ajeno, no consumible) para suplir sus necesidades y las de su familia. Se trata de un derecho contenido menor que el usufructo.

El titular puede usar y servirse del bien, pero en los límites establecidos por el título constitutivo y sin modificar su materia, forma o destino.

Derecho de habitación

El derecho de habitación, en cambio, es un derecho real que faculta al titular la ocupación de las habitaciones necesarias de un inmueble ajeno para satisfacer sus necesidades y las de su familia.

El propósito de este derecho es única y exclusivamente el alojamiento. A diferencia del contrato de arrendamiento, no se contempla el pago de renta.

Este derecho solamente se puede constituir en favor de la persona natural, por convenio, por acto unilateral o por testamento. Además, es intransferible, salvo por consolidación.

Características del derecho de uso y habitación

El derecho de uso y el derecho de habitación comparten numerosas características:

• Son derechos reales autónomos, separados del usufructo.
• Tienen carácter personalísimo e intransmisible, solo pueden ser utilizados por sus titulares y no se pueden transmitir bajo ningún título, según lo estipulado en el artículo 525 del Código Civil. Tampoco pueden ser hipotecados ni embargados.
• Se constituyen mediante negocio jurídico unilateral o bilateral, inter vivos (compraventa) o mortis causa (testamento), a título gratuito u oneroso.
• Son derechos de aprovechamiento, es decir, que están destinados para el uso y disfrute de un bien por su titular.
• Se limitan a las necesidades de su titular y sus familiares.
• Son temporales (nunca perpetuos), puesto que están destinados a extinguirse con el vencimiento del plazo previsto en el acto constitutivo o con la renuncia o muerte del titular.
• El derecho de uso tiene por objeto un bien mueble o inmueble, susceptibles de uso siempre y cuando se hallen dentro del comercio de los hombres.

Aplicación del derecho de uso y de habitación

En el ámbito sucesorio

Como figura jurídica, el derecho de habitación está presente en el ámbito del derecho de sucesiones al proteger y garantizar la necesidad de vivienda de determinadas personas.

En casos de deudas o riesgos empresariales

Para evitar el embargo de la vivienda, los padres tienen la opción de ponerla a nombre de sus hijos, reservándose el derecho de habitación. De esta forma, los padres pueden salvar su vivienda de posibles embargos futuros de su actividad empresarial y, a su vez, disponer de un título para usarla con carácter vitalicio.

Ayuda familiar a su hijo en la compra de una vivienda

A nivel fiscal, puede emplearse en el caso en que los padres quieren ayudar a sus hijos a la compra de una vivienda, pero desean mantener ciertos derechos sobre la misma. Por el contrario, en el caso de usufructo, los hijos sí disponen de la propiedad y el uso real de la misma y, por tal motivo, los padres no pueden deducirse la compra en la Renta.

Obligaciones de los derechos reales de uso y habitación

Las obligaciones del titular de los derechos de uso y disfrute serán las contempladas en el artículo 527 del Código Civil y de manera supletoria las del usufructo:

Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.

Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte.

Artículo 527 del Código Civil

Causas de extinción de los derechos de uso y habitación

De acuerdo a lo establecido en el artículo 529 del Código Civil, las causas de extinción de ambos derechos son las mismas que las del usufructo. Las mismas se encuentran estipuladas en el artículo 513:

• Por muerte del usufructuario.
• Por expirar el plazo o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• Por motivo de la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• Debido a la renuncia del usufructuario.
• A causa de la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• Por la resolución del derecho del constituyente.
• Por prescripción.