Derecho de superficie

El derecho de superficie constituye un derecho real, temporal, que faculta a una persona realizar construcciones o edificaciones sobre la rasante, el vuelo o el subsuelo, de una finca ajena.

Este derecho, recogido el artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, también puede establecerse sobre construcciones o edificaciones ya construidas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones, otorgando al superficiario la propiedad temporal de las mismas.

Debido a su creciente aplicación práctica, el derecho de superficie ocupa un lugar predominante. Pese a tratarse de un derecho sobre cosa de otro, no deja de ser derecho sobre cosa propia.

¿Qué es y en qué consiste el derecho de superficie?

El derecho de superficie, contemplado en el Real Decreto Ley 7/2015, de 30 de octubre, hace referencia al derecho de propiedad que tiene una persona, el superficiario, de construir o edificar sobre una finca ajena, conservando la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. En virtud de este derecho, se constituye tanto la propiedad separada del suelo como lo construido sobre el mismo.

Este derecho es de carácter limitado, lo que significa que se ha de establecer por un periodo de tiempo determinado. Transcurrido el mismo, la edificación revierte a favor del propietario del terreno sin la obligación de retribuir ningún tipo de indemnización al superficiario.

¿Dónde se regula este derecho?

El derecho de superficie es reconocido en el artículo 1611 del Código Civil español, pese a que solo se limita a citar. Debido a la falta de regulación en el marco civil, este derecho ha quedado, por tanto, bajo las normas urbanísticas en las sucesivas leyes del suelo y ordenación urbana.

A nivel estatal, el marco normativo del derecho de superficie lo constituyen los artículos 53 y 54 del Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por medio del cual se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo (arts. 40 y 41) donde se establecen sus principales características y en el Reglamento Hipotecario (art. 16.1. Urbano y art. 30.3. Rústico).

El derecho de superficie es, por tanto, una norma de política urbanística, de desarrollo de la ley estatal, cuyo contenido normativo es contemplado por la Ley del Suelo.

Consideraciones sobre la actual regulación del derecho de superficie

De acuerdo a su naturaleza jurídica, características básicas y la actual regulación de la superficie, es importante precisar algunas consideraciones.

• Para que el derecho de superficie sea legalmente constituido, se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad. Dicho derecho solo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado.
• La Ley del Suelo establece que la duración del derecho del superficiario es de máximo de 99 años. No obstante, el plazo determinado se reduce a 75 años para negocios con las Administraciones Públicas. De igual manera, es posible fijar plazos inferiores.
• La clara configuración del derecho de superficie como propiedad separada, faculta tanto al “dominus soli” como al superficiario a transmitir y gravar su derecho, sin consentimiento del otro. Por su parte, el propietario del suelo podrá transmitir el subsuelo, a no ser que haya sido incluido en el derecho de superficie.
• En tanto que las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá incluso constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal, con separación del terreno correspondiente al propietario y sin su consentimiento.
• El derecho de superficie le concede al titular un poder inmediato sobre el bien superficie, el cual puede valerse frente a terceros. Debido a ello, el derecho puede ser transmitido por herencia, vendido, hipotecado, arrendado, etc.
• Los derechos de superficie, por lo general, no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles, pero cabe la posibilidad de que sean valorados para la finalidad del mercado hipotecario.
• El derecho de superficie se extingue si no se edifica conforme a las normas urbanísticas y territoriales en el plazo previamente establecido en el título de constitución.
• Cuando se concluye el plazo establecido o su prórroga, el superficiario tiene la obligación de restituir el dominio de lo construido al propietario del suelo, sin indemnización alguna.

Uso y aplicación del derecho de superficie

Al ofrecer soluciones innovadoras en el ámbito del derecho inmobiliario y urbanístico, los proyectos inmobiliarios en que se emplea el derecho de superficie, se ven favorecidos en las negociaciones relacionadas, principalmente, a la construcción de viviendas. Actualmente, su uso se ha incrementado por la instalación de plantas para la producción de energías renovables.

Asimismo, resulta un recurso muy útil para el desarrollo de negocios inmobiliarios como viviendas, hoteles, centros comerciales, etc., sobre todo en zonas referentes de núcleos urbanos, donde el coste elevado dificulta el arriendo y la compra venta de terrenos.

Se suele emplear también para construir promociones de viviendas en régimen de protección oficial como una alternativa mucho más económica de la que supone una vivienda en régimen de propiedad para el superficiario.

¿Qué obligaciones y derechos genera el derecho de superficie?

En los derechos de superficie es preciso diferenciar entre el concedente (propietario original) y el superficiario, puesto que es el primero quien dispone de la facultad de disposición y el gravamen sobre el suelo y subsuelo. Para poner en práctica dicho derecho, no hace falta que el superficiario dé su consentimiento.

El propietario es, sin embargo, quien tiene el deber de permitir al superficiario ejercer su derecho de superficie de acuerdo a lo pactado de forma escrita. Dicho derecho puede ser constituido a título gratuito u oneroso. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una única suma, en pagos periódicos o en la adjudicación de viviendas o locales a favor del propietario del suelo.

Por último, el superficiario está obligado a hacerse cargo de los pagos de las contraprestaciones e impuestos que genere su proyecto de edificación y, además, ha de actuar de acuerdo al marco legal vigente. Como compensación, tendrá derecho a hacer uso de la superficie del terreno para realizar proyectos de edificación, incluyendo aquellos que tengan como propósito fincas independientes de propiedad horizontal.