Derecho de retracto

El derecho de retracto es una figura jurídica regulada por el Código Civil. Se refiere al derecho de una persona de quedarse con la cosa que una segunda persona ha vendido a un tercero, a cambio del mismo precio que hubiere pagado éste.

Derecho de retracto

El derecho de retracto es un derecho real de adquisición preferente que permite a un sujeto subrogarse en un contrato de compraventa sobre un bien.

¿En qué consiste el retracto?

La RAE lo define como:

"Derecho de adquisición preferente que se tiene para dejar sin efecto una venta o una enajenación hecha a favor del otro, y recuperar o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado."

Se trata, así, de un derecho real de adquisición preferente que permite a un sujeto subrogarse, con las mismas condiciones contractuales, en un contrato de compraventa sobre un bien concreto.

En el artículo 1506 del Código Civil español, se establece el retracto como una de las causas de resolución de la venta:

La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal.

Artículo 1506 del Código Civil

Tipos de retracto

Fundamentalmente, podemos distinguir dos tipos de derechos de retracto:

  • Convencional (arts. 1507 a 1520 del Código Civil)
  • Legal (arts. 1521 a 1525 del Código Civil)

1. Derecho de retracto convencional

Aquel en el que es el propio vendedor de una cosa el que se reserva el derecho de recuperarla dentro de un plazo establecido a cambio del precio que recibió por ella, es decir, se le permite al vendedor arrepentirse y recuperar la cosa que había vendido.

Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

Artículo 1507 del Código Civil

Así, en el derecho de retracto convencional intervienen dos sujetos, comprador y vendedor, que intercambiarán sus papeles en el caso de llegar a ejercitarse el derecho de retracto.

Este derecho tendrá una duración determinada, que se establece en el artículo 1508:

El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.

En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.

Artículo 1508 del Código Civil

Además, el vendedor tendrá que cumplir con lo previsto en el artículo 1518 para hacer efectivo el retracto:

El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Artículo 1518 del Código Civil

2. Derecho de retracto legal

Se refiere al derecho de ocupar el puesto de aquel que realizó una compra o una dación en pago.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Artículo 1521 del Código Civil

En el derecho de retracto legal intervienen tres sujetos:

Por último, los plazos para ejercitar el retracto legal serán los establecidos en el artículo 1524:

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Artículo 1524 del Código Civil

Derecho de retracto y tanteo, ¿en qué se diferencian?

Es importante recalcar que el derecho de retracto se ejercita siempre tras la enajenación (en la fase postadquisitiva), ya que, de realizarse con anterioridad, estaríamos ante el derecho de tanteo.

Por tanto, la diferencia fundamental entre el derecho de tanteo y de retracto reside en el momento del ejercicio del derecho.

El derecho de tanteo, se define como la facultad de una persona de adquirir una cosa que otra persona va a enajenar, de forma preferente, y siempre por el mismo precio que un tercero estaría dispuesto a pagar por ella.

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