Derecho de opción

​​El derecho de opción da a su titular la posibilidad de decidir de manera unilateral por un período establecido de tiempo entre ejercer la opción y hacer que se perfeccione un proceso de venta, o no ejercerla y prescindir de la compra a la que tenía derecho.

Este derecho concede la facultad de modificar una situación jurídica preexistente y pone límites al propietario del bien para disponer de él libremente durante el tiempo que dura el derecho de opción. Otorga el derecho al optante de hacer que se consolide la venta y se le transmita la propiedad.

¿Cómo se establece el derecho de opción?

Este derecho se establece mediante una modalidad de contrato que en realidad no se encuentra regulado como tal en el Código Civil, sino que corresponde a la forma de un precontrato.

Se trata de una promesa unilateral aceptada, y la promesa de vender sí se encuentra regulada en el artículo 1451 del Código Civil español que establece que:

La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

(...)

Artículo 1451 del Código Civil

Características del contrato de opción

El derecho de opción, que se crea mediante un contrato de opción, es vinculante para el promitente, es decir, para quien promete, y potestativo para el optante, quien podrá decidir si ejerce o no el derecho de opción.

Se trata realmente de un contrato atípico, ya que no se encuentra propiamente regulado por la ley. Sería un contrato preparatorio, ya que es una fórmula que prepara o conduce a la compraventa. Si en el período estipulado se formaliza la operación no es necesario que el optante ejerza el derecho de opción, que le pertenecía, porque ya se habrá perfeccionado la compraventa.

Es un contrato consensual, ya que se establece por voluntad de ambas partes. Se considera un contrato unilateral, ya que solo queda obligada una de las partes a cumplir con lo que ha prometido, si la otra parte ejerce su derecho de opción. En algunas ocasiones se puede también estipular una cláusula que obligue a la parte optante a pagar una prima en caso de que no se perfeccione la venta.

El contrato de opción es un acuerdo a plazo, ya que establece una fecha de vencimiento. Es además un contrato intransmisible. En el caso de que el promitente enajene la cosa objeto del contrato de opción a otra persona durante la vigencia del contrato de opción, deberá indemnizar por daños y perjuicios al optante.

Algunos autores consideran el contrato de opción como un derecho de adquisición preferente, y por tanto se configura como derecho real. Otros consideran que se inscribe dentro de lo que se conoce como derecho potestativo con alcance personal y eficacia entre las partes.

En general, el derecho de opción es una modalidad que se utiliza en ciertas situaciones de negocio, en las cuales existen diversas variables que deben ser tomadas en cuenta para la toma de decisión definitiva sobre la adquisición o no de un bien.

Se recurre entonces a la figura de la opción como un mecanismo eficaz para que durante el tiempo que la misma dura, el optante pueda tomar una decisión definitiva sobre una operación económica ya propuesta.

Diferencia entre el derecho de opción y el derecho de adquisición preferente

Existen diversas interpretaciones sobre el derecho de opción. Algunos autores lo consideran equiparable al derecho de adquisición preferente. Para otros esto no tiene sentido, ya que se hablaría de derecho de adquisición preferente si en el mismo proceso estuviese involucrado un tercero interesado en adquirir el mismo bien.

Y no es este el caso cuando se otorga un derecho de opción, ya que si algo establece el mismo es la exclusividad hacia la persona a la que se le está otorgando. Con un contrato de opción, el optante tiene el poder de adquirir el bien y está en capacidad de forzar la venta, incluso contra la voluntad del propietario.

No es un derecho preferente frente a un tercero lo que le otorga la opción al optante. Ahora bien, durante la vigencia de la opción, el concedente de la misma queda vinculado a no vender a un tercero la cosa objeto de la opción.

¿Es personal o real?

En cada caso en que se constituya un contrato de opción, las partes acordarán las condiciones que consideren necesarias. Cuando el objeto de opción es un bien inmueble, puede la opción establecerse con carácter personal o real.

Pero debe tenerse en cuenta que para que efectivamente un derecho de opción se convierta en un derecho real, este deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello, las partes deben pactar la posibilidad de su inscripción y deben llevarla a cabo efectivamente.

El artículo 14 del decreto del 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, establece que el contrato de opción de compra se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad si el mismo contiene o expresa el acuerdo de las partes para que se inscriba, el precio previsto para la adquisición del bien, y el plazo para el ejercicio del derecho de opción que en ningún caso deberá ser mayor a cuatro años. Además, deberán cumplirse todos los requisitos ordinarios exigibles para inscribir documentos de este tipo en el Registro de la Propiedad.

Una vez que un contrato de opción se inscriba en el Registro de la Propiedad adquirirá la categoría de un derecho real. A partir de ese momento, el optante podrá ejercer su derecho sobre el bien ante terceros y no solo ante la parte promitente en el contrato.

¿Qué sucede si el promitente se niega a cumplir su parte?

Si el optante decide ejecutar su derecho de opción, y el promitente se niega a cumplir con las obligaciones que se derivan para él del contrato de opción, es decir, se niega a entregar la cosa que se ha ofrecido en venta, podrá ser obligado judicialmente a hacerlo.