Defectos constructivos

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Los defectos constructivosvicios ruinógenos son problemas detectados en edificios nuevos, que ocasionan daños materiales a la totalidad del inmueble o parte de éste. No deben confundirse con los vicios ocultos, que son los defectos constructivos detectados en viviendas usadas.

Defectos constructivos

Los defectos constructivos son problemas detectados en edificios nuevos, que ocasionan daños materiales al inmueble.

Se encuentran detallados en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, que establece las garantías y responsabilidades de los agentes de la construcción en España, así como los plazos de garantía ante cada defecto.

Existen tres tipos de defectos constructivos, los de terminación o acabado, los de habitabilidad o seguridad y los estructurales. Los plazos de garantía cambian según el defecto ante el que nos encontremos, siendo de 1, 3 y 10 años respectivamente.

La responsabilidad debe determinarse atendiendo a lo indicado en la Ley de Ordenación de la Edificación ya mencionada, y en concreto a su artículo 17, si bien hay que indicar que serán responsables las personas físicas o jurídicas que intervengan en el proceso de edificación, los conocidos como agentes de la edificación intervinientes en el mencionado proceso.

1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación

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Marco legal para los defectos constructivos

El marco legal para actuar frente a defectos constructivos está compuesto por:

Esta enumeración no es taxativa, sino que se pueden incorporar otras leyes y reglamentos según el caso.

Tipos de defectos constructivos o vicios ruinógenos

Antes de comenzar a desarrollar los defectos constructivos es fundamental diferenciarlos de otros tipos de vicios:

  • Vicios o defectos de las instalaciones : afectan las instalaciones generales como gas, calefacción, agua, electricidad.
  • Vicios ocultos: son los defectos constructivos detectados al comprar una vivienda usada.

Se debe tener en cuenta que los plazos de garantía en caso de defectos constructivos o vicios ruinógenos solamente se aplican a obras nuevas con licencias de construcción otorgadas después del 6 de mayo del año 2000. Para obras anteriores a esa fecha tiene vigencia lo determinado por el artículo 1591 del Código Civil.

Sin embargo, dicho artículo del Código Civil tiene vigencia a la hora de efectuar una reclamación ya que establece que el contratista debe responder por daños y perjuicios e indemnización en caso de que un edificio se arruine por vicios de la construcción.

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

Artículo 1591 del Código Civil

Entrando en materia, como se ha indicado anteriormente, los tipos de vicios ruinógenos o defectos constructivos son los siguientes:

  1. Defectos de remate, terminación o acabado. Son daños materiales que afectan los elementos de terminación o acabado. No imposibilitan la habitabilidad, pero no se ajustan a la calidad de la obra prometida. Son relativamente comunes y tienen una garantía de un año.
  2. Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad. Afectan a la habitabilidad del inmueble, de tal manera que impiden un uso satisfactorio del mismo. Representan un incumplimiento de los requisitos funcionales. Entre estos defectos se encuentran problemas de insonorización, aislamiento térmico, ahorro de energía, impermeabilización, entre otros. Este tipo de defectos constructivos solamente pueden detectarse una vez que se ha comenzado a utilizar el inmueble y se manifiestan como goteras, humedad, malos olores o ruidos. Su garantía es de 3 años.
  3. Defectos estructurales. Implican la ruina física del inmueble. Los defectos afectan elementos estructurales fundamentales como soportes, vigas, muros de carga u otros. Amenazan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Tienen una garantía de 10 años.

En todos los casos el plazo de la garantía comienza a computarse desde que se suscribe el acta de recepción de la obra, aspecto este importante de cara a evitar futuros sustos.

Plazos y garantías ante defectos constructivos

En el apartado anterior se han mencionado los plazos de garantía ante los diferentes tipos de defectos constructivos. Sin embargo, para que opere la garantía se deben tener en cuenta otros elementos.

La reclamación debe realizarse dentro del plazo de garantía de cada situación.

La ley establece un plazo de 2 años para realizar la reclamación, que debe encontrarse incluida dentro del tiempo de garantía. Este tiempo se denomina plazo de prescripción y queda establecido por el artículo 18 de la Ley mencionada.

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

Artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación

Sin embargo, el plazo de prescripción puede ser interrumpido si queda plasmado en forma fehaciente que se efectuó o se inició una reclamación, por ejemplo, mediante un burofax.

Por otra parte, la responsabilidad del promotor de la vivienda se extiende hasta 15 años después de la venta de la vivienda.

Responsabilidades de las partes

Los participantes en el proceso constructivo, según la Ley de Ordenamiento de la Edificación, son denominados agentes de la edificación. La ley determina sus obligaciones y responsabilidades. Más concretamente:

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

Artículo 8 de la Ley de Ordenación de la Edificación

Esto permite ejercer acciones de forma individualizada ante los diferentes defectos constructivos.

La figura del promotor se refiere a la persona física o jurídica encargada del impulso, programación y financiación, con fondos propios o externos, de la edificación. Está obligado a contratar un seguro de construcción por diez años.

1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

2. Son obligaciones del promotor:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación

En general los responsables son:

  • Por defectos estructurales: todos los agentes.
  • Por defectos de habitabilidad: el promotor.
  • Por defectos de terminación: el constructor.

Aunque el promotor siempre es responsable de forma solidaria, la responsabilidad se puede exigir de manera individualizada. Por ejemplo:

  • Por deficiencias de materiales, mala ejecución, negligencias o incumplimientos: el constructor.
  • Insuficiencia o inexactitud de cálculos o estudios: el técnico proyectista.
  • Utilización de materiales inadecuados, omisiones, deficiencias, imperfecciones, daños causados por mala dirección: el director de obra.

Los defectos constructivos en viviendas en régimen de propiedad horizontal

Los defectos constructivos en viviendas en régimen de propiedad horizontal originan dos tipos de reclamaciones:

  1. Reclamación por parte de los propietarios afectados, cuando los defectos constructivos afectan a más de un domicilio.
  2. Reclamación por parte de la comunidad representada por su presidente, cuando los defectos afectan a áreas comunes.

Sin embargo, los defectos constructivos que afectan un área común también pueden afectar zonas privadas. Por ejemplo, un problema de impermeabilización de cubiertas podría causar manchas de humedad en el interior de los apartamentos.

Procedimiento de reclamación

Cuando se detectan defectos constructivos o vicios ruinógenos corresponde efectuar una reclamación. Se deben seguir estos pasos:

  1. Realizar la reclamación extrajudicial. Permite subsanar los problemas en forma rápida y con menor costo. Además, dicha reclamación extrajudicial permite interrumpir el plazo de prescripción.
  2. Si la reclamación extrajudicial no dio resultado, se debe optar por la vía judicial, exigiendo la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación, para lo que será necesario un informe pericial, de tal modo que el perito constate los daños de la vivienda o zonas comunes afectadas.

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Referencias

Revisado por expertos

Erika Sánchez Arrillaga, abogada especialista en derecho inmobiliario en Madrid
Erika Sánchez Arrillaga
Abogada especialista en derecho inmobiliario
12 años colegiada
Colegio de Abogados de Madrid (nº 89.394)

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