Cuerpo cierto

​​Cuerpo cierto es un concepto que se utiliza en la compraventa de inmuebles para designar cuando la compra se hace por lo que hay y que el comprador ha visto, y no por lo que se exprese en los documentos oficiales tales como los que constan en el Registro de la Propiedad o en el Catastro en relación a ese inmueble.

Esto lleva a que en caso de que no coincidan los datos de lo que se ha comprado a cuerpo cierto y lo que dicen los documentos relativos al inmueble, el comprador no podrá reclamar después porque la superficie no coincide con lo que dicen los documentos oficiales.

¿Cómo se describe el inmueble en una operación a cuerpo cierto?

Esta situación se da con relativa frecuencia en el ámbito inmobiliario en España, donde los datos del Registro de la Propiedad o del Catastro no coinciden con la realidad física de los inmuebles.

La consecuencia es que se lleven a cabo operaciones de compraventa a cuerpo cierto, en las cuales se describe el inmueble en la escritura de compraventa, independientemente de su superficie, definiéndolo como un cuerpo delimitado por sus linderos constructivos, que serán muros, cercas, u otros.

En este tipo de documentos de compraventa no se hace mención al precio por metro cuadrado, sino que se establece un precio alzado para la unidad descrita.

¿Qué pasa si no coinciden los datos de los documentos con la realidad?

En una operación a cuerpo cierto se presupone que el comprador conoce el inmueble y ha comprobado la veracidad de las características que se expresan en la descripción que se hace en el documento de compraventa.

Si posteriormente a la compra, el comprador se da cuenta de que el inmueble no tiene la superficie que le informaron, no tiene derecho a reclamar la disolución de la venta. Tampoco puede argumentar que ha pagado de más y reclamar que se le devuelva parte del dinero entregado.

Las situaciones que pueden darse son muy diversas. Por ejemplo, puede ocurrir que la superficie que figure en el catastro o en el Registro de la propiedad sea incorrecta. O que se haya incluido como parte de la propiedad algún área de elementos comunes del edificio que no correspondan en propiedad exclusiva a un apartamento.

Si se compra a cuerpo cierto un inmueble que presenta humedad en las paredes, grietas o cualquier otro desperfecto constructivo visible, no cabrá denunciar estos desperfectos en el tiempo de garantía de la compraventa de un inmueble en el mercado de segunda mano. Entre otras cosas, porque en este tipo de transacciones se supone que el comprador ha visitado el inmueble y conoce no solo las dimensiones de la vivienda sino también el estado en que esta se encuentra.

La recomendación que suelen dar los especialistas en esta materia es que para estar seguros de las características del bien que se está adquiriendo, se solicite la emisión de un informe pericial. En dicho documento, tras hacer una medición exhaustiva de las áreas del inmueble y verificar que no existan patologías constructivas, el perito podrá certificar la superficie real del bien y el estado en el que se encuentra.

Cuando se trata de inmuebles complejos, a veces es recomendable contar también en el equipo que hará el informe pericial con un arquitecto técnico que podrá evaluar con criterio profesional detalles sobre los espacios que pertenecen al apartamento.

Diferencias entre la compraventa de vivienda como cuerpo cierto y por unidad de medida

Los expertos en derecho inmobiliario aconsejan que cuando se procede a la venta de una vivienda se especifique bien en el contrato de compraventa si la venta es por unidad de medida (es decir, por euros el metro cuadrado), o bien por cuerpo cierto.

Hay que recordar que suele ocurrir que la superficie real de la vivienda no tiene por qué coincidir con la superficie de la escritura. En el caso de realizar la operación como cuerpo cierto, el comprador va a poder comprobar en persona cómo está la vivienda.

Las diferencias son claras a la hora de rescindir el contrato por parte del comprador: 

• En caso de hacer la compra por cuerpo cierto, si los metros que se fijan en el contrato no coinciden con los reales, no hay posibilidad de variar por ello el precio de la operación.
• En caso de la venta por unidad de medida, el comprador puede exigir una reducción del precio si los metros reales son menos que los que se fijan en el contrato. En caso de negativa del vendedor a bajar el precio, el comprador tiene libertad para rescindir.

Deben tomarse precauciones antes de comprar

En la práctica, estas acciones deben hacerse antes de comprar, donde se puede por ejemplo alegar que la superficie es menor y tratar por ello de negociar una rebaja en el precio. Si ya se ha hecho la adquisición, la reclamación será difícil porque se considera que se ha comprado a cuerpo cierto.

Si ya se ha perfeccionado la compra y el comprador determina que el inmueble tiene una superficie menor a la que se le ofreció, deberá recurrir a un perito judicial, que será quien emitirá el informe que se utilizará como carga de la prueba en una reclamación por vía contenciosa.

Estos alegatos pueden ser rechazados, ya que siempre se dirá al comprador que compró a cuerpo cierto. Pero si el informe pericial elaborado por un arquitecto técnico está bien sustentado constituye una prueba admisible judicialmente, la cual no debe ser rechazada.

¿Qué ocurre cuando se compra sobre planos?

El concepto de compra a cuerpo cierto no se aplica en las ocasiones en que se adquiere un inmueble que aún no ha sido construido, es decir, cuando se compra, sobre planos.

En esos casos, si después de la venta se llegase a constatar que el vendedor ha entregado una vivienda con una superficie inferior a la pactada, se considera que el mismo ha incumplido con sus obligaciones y se puede proceder a denunciar de inmediato.

Cada caso se evaluará particularmente. Se considera que para que una denuncia sea procedente, la disminución de superficie a la que se hace referencia debe ser superior al 10%. Es decir, si se trata de un apartamento de 100 metros cuadrados, el área que falta debe ser mayor de 10 metros cuadrados. Estos datos deben tenerse en cuenta, ya que las denuncias no siempre se resuelven a favor del comprador.

Cuando se compran inmuebles ya construidos y en el mercado de segunda mano, es recomendable solicitar la emisión de un informe pericial realizado con el apoyo de arquitectos técnicos especialistas en la materia antes de cerrar una operación de compraventa a cuerpo cierto.