Cuerpo cierto

¿Qué significa cuerpo cierto?

Cuerpo cierto es la expresión que se emplea para referirse a la compraventa con precio fijado a tanto alzado, y no por unidad de medida.

La compraventa como cuerpo cierto, por tanto, es aquella en la que las partes pactan un precio global por el inmueble, sin atender a su extensión exacta ni al valor por metro cuadrado. El bien se describe por sus características físicas y delimitación material, y no por la superficie que conste en el Registro de la Propiedad o en el catastro.

Este tipo de compraventa tiene efectos relevantes en cuanto a la posibilidad de reclamar tras la venta. Si la superficie real no coincide con la indicada en los documentos públicos, no procede modificación del precio ni resolución del contrato. Tampoco cabe exigir cumplimiento por entrega parcial, como ocurre en la compraventa por unidad de medida.

La modalidad es válida aunque el contrato mencione la superficie, siempre que no exista una relación proporcional entre esta y el precio pactado.

¿Dónde se regula la compraventa como cuerpo cierto?

La regulación legal aplicable se encuentra en el Código Civil, concretamente en los artículos 1469 a 1471:

• El artículo 1471 establece que, en caso de venta de un cuerpo cierto y determinado por un solo precio, no se podrá solicitar rebaja del precio ni resolución del contrato por diferencias en la cabida.
• Además, el artículo 1469 contempla los efectos cuando la venta es por unidad de medida, permitiendo al comprador reclamar si hay una reducción de superficie superior al 10 %.
• El artículo 1470 regula los efectos si la superficie excede la pactada.

¿Qué requisitos debe cumplir el contrato para que se considere venta como cuerpo cierto?

No es necesario que se utilice expresamente la expresión “cuerpo cierto”. Basta con que se cumplan ciertos requisitos contractuales para que pueda entenderse como tal:

• Que el inmueble se describa materialmente y se delimiten sus linderos.
• Que se pacte un precio global sin relación con los metros cuadrados.
• Que el comprador haya inspeccionado el bien y haya manifestado su conformidad.
• Que la mención a la superficie no se utilice como base para el cálculo del precio.

La jurisprudencia ha confirmado esta doctrina incluso en contratos en los que se hace constar la cabida del inmueble como un dato meramente informativo y no como fundamento del precio. Así lo ha sostenido el Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia número 745/2000, de 21 de julio y en la sentencia número 320/2008, de 5 de mayo.

¿Qué precauciones debe adoptar el comprador antes de formalizar la compra?

Dado que tras la compraventa como cuerpo cierto no caben reclamaciones por diferencias de superficie, es esencial que el comprador realice una inspección exhaustiva del inmueble con carácter previo. Para ello, se recomienda solicitar un informe pericial técnico en el que se compruebe la superficie real y se detecten posibles defectos constructivos.

En inmuebles con elementos comunes, como garajes o trasteros en régimen de propiedad horizontal, es especialmente importante verificar que las áreas descritas en el contrato correspondan efectivamente a la propiedad exclusiva del vendedor.

También puede valorarse la intervención de un arquitecto técnico en el equipo de revisión previa al contrato para asegurar la correspondencia entre la descripción física y la registral.

Una vez inspeccionado el inmueble, y dada la conformidad del comprador a las características presentadas, la venta será válida aunque la superficie mencionada en el contrato no se corresponda con la real.

¿Puede reclamarse por vicios ocultos si se compra como cuerpo cierto?

El hecho de adquirir como cuerpo cierto no impide reclamar por vicios ocultos. Esta modalidad solo excluye discrepancias relativas a la superficie, pero no exonera al vendedor de la responsabilidad por defectos graves, ocultos y preexistentes que no fueran detectables a simple vista en el momento de la compra.

Para que prospere la reclamación es necesario:

• Que los vicios ya existieran al tiempo de la compraventa.
• Que no fueran aparentes o fácilmente detectables por el comprador en su condición de perito, si es el caso.
• Que tengan una entidad suficiente para que el comprador no hubiera comprado o no lo hubiera hecho sin exigir una rebaja en el precio.

El plazo para reclamar es de 6 meses desde la entrega, y desde abril de 2025 se exige una fase previa de negociación extrajudicial conforme a los medios adecuados de solución de controversias (MASC). Este intento previo de negociación constituye un requisito de procedibilidad, de modo que, en caso de reclamar posteriormente ante los tribunales, la demanda no será admitida si no se acredita haberlo realizado.

¿En qué se diferencia la compraventa como cuerpo cierto de aquella con precio por unidad de medida?

Como se deduce de lo expuesto, en la compraventa como cuerpo cierto el precio se pacta globalmente, sin atender a la superficie exacta del inmueble. En cambio, cuando el precio se fija por unidad de medida, se calcula en función de los metros cuadrados.

Esto implica que, si tras la compra se detecta una diferencia de superficie, el comprador podrá reclamar en la venta por unidad de medida, pero no en la venta como cuerpo cierto, donde se presume que aceptó el bien tal como lo inspeccionó. La ley solo permite revisar el precio en caso de venta por unidad cuando la diferencia supera el 10 %.

Por tanto, mientras que en la compraventa por unidad de medida el vendedor asume implícitamente una garantía sobre la exactitud de la cabida, en la compraventa como cuerpo cierto esa garantía no existe, y el comprador debe asumir las posibles desviaciones con respecto a la documentación oficial.