Contrato de exclusividad inmobiliaria

El contrato de exclusividad inmobiliaria implica que la promoción y venta del inmueble solo es competencia de la agencia firmante. Al formalizar este contrato el propietario no puede ceder ese derecho a terceros.

Se trata de un documento privado en el cual las partes acuerdan diferentes condiciones de la relación contractual como plazos, comisiones, etc. Si se desea cancelar antes del tiempo fijado, el proceso es costoso y complejo.

Principales cláusulas de un contrato de exclusividad inmobiliaria

El contrato de exclusividad se firma con el objetivo de garantizar que una única agencia es quien tiene facultad para vender el inmueble. Cada una de las compañías inmobiliarias pueden elaborar sus propias cláusulas, por lo que es muy importante leer con atención antes de firmar, y en especial comprender lo que cada una de ellas representa.

Alcance de la exclusividad

El alcance es el que determina a quiénes alcanza la cláusula de exclusividad. En principio está claro que no está permitido que el inmueble se promocione o venda desde otra agencia. Si esto sucede, quien tiene el contrato de exclusividad tiene el derecho a presentar las reclamaciones correspondientes.

La controversia más frecuente se vincula a la posibilidad de venta del inmueble por el propietario cuando ha firmado un contrato de exclusividad. Para la resolución es necesario verificar si se menciona expresamente en el contrato.

• Cuando se especifica que el propietario no tiene derecho a la venta, la agencia tiene derecho a reclamar.
• Si no se expresa en el contrato la imposibilidad, la agencia no podría reclamar.

Plazo

Las partes acuerdan un periodo de tiempo por el cual estará vigente el contrato de exclusividad. Si bien tienen la libertad de seleccionar este plazo, generalmente se recomienda que sea de 6 meses.

Prórroga

La prórroga es un plazo por el cual se extiende la exclusividad del contrato. Es común que exista una cláusula de prórroga tácita. Esto significa que al llegar a la fecha de finalización se renueva de forma automática. Por lo que es clave estar atentos a la redacción de este punto.

Cuando hay renovación automática, el propietario puede extinguir el contrato de exclusividad enviando un comunicado por escrito dentro de los 7 y 30 días antes de la fecha límite del acuerdo.

Comisión

La operación inmobiliaria que realice la agencia por pedido de su propietario conlleva una comisión. El porcentaje sobre el importe de venta o el precio que estipulan debe quedar bien fijado en el contrato de exclusividad. Del mismo modo y fundamental es establecer condiciones, el lugar y forma de pago.

Las visitas

En aquellos supuestos de viviendas desocupadas, las visitas no suelen ser mayor problema. Pero cuando se trata de inmuebles que se encuentran ocupados, es necesario fijar quiénes tendrán las llaves y cómo se llevarán a cabos las visitas para promocionar la venta.

Ventajas del contrato de exclusividad

La elaboración de un contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria confiable tiene ventajas importantes.

1. Profesionalidad. La persona responsable de la venta es un profesional en la materia. Posee amplios conocimientos del sector y la experiencia para negociar las mejores condiciones al momento de la operación. No solo tiene la competencia para generar buenas relaciones comerciales, sino que además actúa como asesor de los propietarios que no tienen contacto habitual con el mundo inmobiliario.
2. Mayores probabilidades de venta. Las agencias y, en especial, sus vendedores tienen sus propias carteras de clientes y compradores potenciales. Esto se puede traducir, en la práctica, en mayores probabilidades de vender el inmueble dentro de los plazos estipulados. El hecho de trabajar de manera permanente en este ámbito les facilita conocer cuáles son las demandas actuales. Así es más simple contactar con el comprador ideal para ese inmueble.
3. Mayor dedicación. Las inmobiliarias que trabajan con contratos de exclusividad dedican más tiempo a las acciones de promoción de sus inmuebles. Poseen menor cantidad en oferta y sus agentes de venta consiguen un trato más cercano y de calidad con los posibles compradores.
4. Mayor exposición. Una casa que esté en una agencia inmobiliaria será mucho más promocionada por las diferentes vías de promoción. Las acciones más frecuentes son las fotografías en las páginas oficiales de la agencia, en medios de compraventa, etc. Si la misma vivienda es promocionada en sitios de diferentes agencias, pierde valor. Del mismo modo, los compradores contactan con las agencias de manera directa cuando están en busca de un inmueble. Cuando hay un contrato de exclusividad, es seguro que tendrá más probabilidades de ser ofrecida primero.
5. Condiciones de ventas claras. Un contrato de exclusividad inmobiliaria genera un vínculo en el cual las condiciones se establecen de manera clara desde el inicio. Las partes dejan pactados el plazo, el precio de venta deseado, la comisión, etc. Cuando un mismo inmueble se encuentra promocionado en varias agencias diferentes, cada una de estas tendrá sus propias condiciones. Por lo tanto, el propietario no tendrá un panorama nítido de los efectos de la venta hasta que no se haya resuelto. Incluso no tiene seguridad que se venda en las mejores condiciones.
6. Mejor precio de venta. La exclusividad tiene relación directa con el mejor precio de venta. Si un inmueble es ofrecido por solo un vendedor, este puede mostrar todos los beneficios para subir su precio. En los supuestos en que un inmueble es ofrecido por varios agentes, la competencia exige que negocien para realizar la venta. De este modo, la estrategia más común y efectiva es disminuir el precio. El comprador cerrará la operación con quien lo venda más barato.

Conclusión

El contrato de exclusividad inmobiliaria es el documento por el cual un propietario cede a una agencia o vendedor los derechos de venta de su inmueble. Las partes tienen libertad para redactar las cláusulas de plazo, prórrogas, precios, condiciones y alcance de la exclusividad.

Antes de firmar un contrato de exclusividad es recomendable contactar a un abogado especializado en operaciones inmobiliarias.

Este profesional con experiencia ayudará a negociar las mejores condiciones de la exclusividad y explicará cada cláusula para evitar futuros litigios, garantizando así las mejores probabilidades de venta y la defensa de sus intereses.

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